此次汶川8.0級大地震波及范圍廣，對四川北部以及陜西、甘肅廣大地區的居民房屋造成了惡性破壞。對于那些失去自建房屋的災民來說，重建家園可能需要依靠政府的補助、同胞的支持以及災民自已的艱辛努力。
但是，此次大面積的房屋損毀事件中，有一種情況由于牽涉到復雜的產權和債務關系，處理起來比較棘手，爭議也很大。那就是，一部分向銀行按揭購買了商品房的人，房主在此次地震中幸存，但房屋卻已經損毀。要求這些業主為已經不存在了的住房繼續還貸，盡管從現行法律的角度來看是有依據的，但在地震波及范圍如此之廣，牽涉到的災民如此之多的情況下，如果硬性以法律為依據逼人還貸，不僅會增加社會不穩定因素，影響災后重建和當地經濟的恢復，而且從人道主義的角度來看，要求他們繼續還款也說不過去。
對于這種情況，筆者認為,采取政府、業主和銀行三方合作，各自讓利一部分的方式，可以得到較為完美的解決。所謂三方合作，就是災民出讓一點土地使用權年限、政府補貼一部分資金減免一部分稅收、銀行減免一部分利息。
在中國現行的土地制度下，商品房的土地使用權是政府以拍賣的方式，通過房地產開發商間接向房屋業主出售的，其年限為70年。因此，一套商品房的市場價值可以分為兩部分，一部分是房屋的建筑價值，另一部分是房屋下面的土地使用權價值。這兩部分價值的比例在中國不同地區，可能會因地價和建筑成本的差異有所不同，在此次地震災區的地級城市和縣級城鎮中，地面建筑物的價值估計不會超過其總價值的50%。我們以50%為假設前提進行計算，一個地震前商品房總價值為1億元的小區，要在原有地塊上重新建起相當面積的住宅，大約需要5000萬元。因此，要順利完成重建，這5000萬元的資金的來源和分攤就成為關鍵。
但是，如果通過各方合作的方式，這5000萬元并不難分攤。我們可以先成立一個5000萬元的重建基金，其資金來源可以包括地方政府財政撥款、中央政府財政支持、發行特別債券和捐助資金。作為補償，政府可以適當縮減這塊土地的使用權年限，比如說，70年的土地使用權已經過去了5年，還剩下65年，政府可以將這塊土地的使用權年限縮減到45年或50年，也就是說，政府今后可以提前15-20年重新收回這塊土地的使用權，配合現在擬議中的物業稅，政府事實上日后可以提前15-20年開始征收物業稅，用以彌補一部分建設費用。當然，這一過程中，應該協調好政府的財政收支的跨期問題。
另一部分建設費用可以通過重新規劃和適當提高住房的容積率來解決。在這次大地震中，有些地方房屋成片被毀，重建時，可以通過重新規劃的方式，將多個小區統一起來規劃道路和配套設施，充分利用邊角廢料地塊，提高土地的使用效率，也就是說，原來只建有8000套房屋的地方，重新科學規劃后，可以建上10000套房屋。另外，地震災區原有的住房容積率普遍較低，重建時適當提高容積率，不但可以達到集約使用土地，改善公共基礎設施配套的目的，還可以多建出一部分房屋。比如說，多建出2000套，這樣，原來建有8000套房屋的土地上，重建后，房屋就達到了12000套，這多出來的4000套房屋的價值也可以用來彌補建設費用，為債券還本付息。
當然，從短期看，可能有些地方的房地產市場暫時無法消化這多建出來的房屋，那么也可以將節約下來的土地預留出來，今后擇機拍賣，其收入用來彌補重建費用。以上兩種方法，效果是等同的。
作為此次受災情影響的銀行，在重建過程中也可以發揮積極作用。一方面，可以通過向重建基金提供貸款的方式來提供支持，另一方面，還可以適當減免一部分業主的利息費用，支持居民恢復正常生活。
如果采納上述思路，那么在重建完成后，原來已付清銀行貸款的業主，可以分配到同等面積的住宅，繼續居住，而那些尚未還清銀行貸款的業主，也可以分配到一套與原有面積等同的新住房，但必須繼續向銀行還款，而銀行方面應該給予一定的利息或本金優惠，以減輕其負擔。
通過這種三方合作的方式，房屋建好后，政府向原有地塊上的業主重新核發房產證，新的房屋的產權和業主的債權債務關系都得到了重新確定，災民們可以重新開始安居樂業的生活，災區經濟的可持續發展也可以因此得到重大的保障。 |
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