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      深圳房價結構性下跌還將繼續
          2008-05-28    陳波翀    來源:上海證券報
          僅僅半年的時間,深圳房價從17350元/平方米的高點,快速下跌至4月份的11962元/平方米,跌幅超過30%,而銀行對房價持續下跌的預期,直接導致了收縮消費貸款投放的行為。
          房價下跌預期又是如何形成的呢?很明顯是基于對房價泡沫的認識。在市場上,普遍存在兩種需求,即自住需求和投資需求。在理性的市場環境下,自住需求占據主導地位,房價基本上由供求關系決定。房價出現上漲后,投資需求迅速增加,房價轉由成交堆積決定。即資金推動的價格單邊上揚,表現為成交活躍,二手房尤其明顯。一旦投資需求超過自住需求,市場的主導力量就開始演變為投機,房價泡沫也就出現了。
          房價泡沫何時破滅呢?眾說紛紜,比較一致的觀點是銀行消費貸款實行額度控制,切斷了投機客的資金鏈條。實際上,上述觀點只是房價泡沫破滅的誘因罷了,根本原因還是市場理性選擇后的價值回歸。因此,房價的合理高度,也是自住需求與投資需求相對均衡狀態下的博弈結果。自住需求與投資需求如何博弈呢?觀察一手房與二手房的成交就知道了。
          回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況,大致可以得出如下結論:其一,成交在先,價格在后。即房價的上漲具有滯后效應,2007年2月份成交面積開始放大,4月份房價才上漲。其二,投機成為房價上漲的主要推手。二手房成交顯著大于一手房,表明投機資金十分活躍。其三,房價并未見底。目前的房價已回到去年2、3月份的水平,但一手房成交僅相當于去年8、9月份的水平。其四,二手房成交一旦超過一手房的兩倍,意味著房價的拐點即將到來。
          假定初始狀態市場上全部為一手房供給,當年成交100萬平方米,其中自住需求與投資需求各半,均為50萬平方米。至第二年末,二手房成交為一手房的兩倍,即200萬平方米。相當于一年之內,投資需求的50萬平方米成交了4次,即每3個月在市場上轉手一次。根據現行的房地產抵押登記制度,3個月之內要辦理完房產交易手續,已經有些捉襟見肘。交易成本明顯會制約二手房的轉手頻度。
          假定一手房及二手房成交均由兩部分組成,即自住需求和投資需求,且自住需求對一手房和二手房的選擇無差異,在二手房成交里面,投資需求大于自住需求的情況極有可能出現。二手房成交面積不能持續大于一手房成交面積的兩倍,上述比例關系一旦突破2:1的警戒線,意味著房價泡沫已經到了破滅的邊緣,房價掉頭向下的概率增大。數據顯示,深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7、8月連續大于2:1,預示著房價即將見頂,10月份成交均價達到歷史高位,隨后房價即一路下行。
          4月份成交均價的同比比較支撐上述結論。2008年4月份,特區外商品住宅成交均價為11330元/平方米,去年同期為10048元/平方米,差距僅10%左右。特區內商品住宅成交均價較去年同期高出5113元/平方米,差距在30%以上,下跌空間依然很大。特別是鹽田區、羅湖區和南山區,房價同比明顯偏高,極有可能在未來領跌深圳房價。
          不難發現,深圳房價正在供求關系的主導下繼續理性回歸的進程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了,也不能說房價就見底了。畢竟其只是房價見底的必要條件,而非充分條件。房價見底的真正信號是什么呢?非成交量莫屬,單月成交面積達到去年的平均水平90萬平方米,或許才可以確認房價的底部。
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