<tt id="m0uk4"></tt>
  • 
    
    1.  
      輕稅減費能否作為遏制房價的利器
          2008-03-11    作者:南京大學 何陽    來源:上海證券報

        在房價成本構成中,稅費占去了一半多。這種情況比較普遍。采取輕稅減費的辦法,能夠降低房價,但是,輕稅減費牽一發而動全身,當地方與中央、省級與市級等的財權、事權的對應關系得到調整,逐漸趨于一種平衡,才能采取這種措施,促使房價下降。

        十位全國政協委員經過實地調研,向全國政協聯名提交了一份提案——《關于減少政府收費環節遏制住房價格上漲的建議》。
        稅費過高是造成房價居高不下的重要原因之一。全國政協委員對北京市朝陽區“東區國際”小區的調研印證了這一點。該小區每平方米平均售價約為23000元,其成本構成中,建筑成本約為3500元,土地費用近6000元,各種稅費近10000元。此外,開發商還需要支出的費用包括拆遷補償費、不可預見費等等。在房價整個構成中,稅費就占去了一半多。這并非一個個例。多位全國政協委員此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產開發的費用成本構成,與此相差無幾。
        與西方國家不同,我國與房地產有關的稅費絕大部分集中在開發環節,而這些稅費都將計入房地產開發成本,一次性轉嫁給消費者。我國房地產領域的稅種本來就很多,如稅率為5%的營業稅;稅率為3%的契稅;從30%到60%稅率為四級累進稅率的土地增值稅;稅率為營業稅7%的城市維護建設稅;稅率為3%教育費附加稅;稅率為0.5%。的印花稅等等。
        我國房地產領域的稅收存在著幾個問題:
        其一,稅率不合理,不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用稅,由于稅率過低,根本起不到保護耕地的作用。而采用四級累進稅率的土地增值稅,最高稅率達到60%,由于稅率過高導致在很長一個時期內,一些地方干脆象征性征收。其二,重復征稅。比如,對納稅人的房產所占地塊,既從量課征土地使用稅,又從價計征房產稅等。其三,稅種設計不合理。以土地增值稅為例,它課稅的依據是轉讓土地使用權、地上建筑物、附著物的增值額,而國際上一般會把土地使用者個人開發所得的利潤剔除,因為土地增值稅的課稅依據是土地增值部分的再分配。
        我國稅收的分配機制也不盡合理。在西方國家,房地產稅主要歸地方,屬于地方稅種。如美國、法國等,其特點有兩個:一是房地產稅在地方財政收入中占據非常大的比例。二是地方政府在稅收立法、征管等方面具有很大的自主權,可以根據地方的實際情況制定、調整稅率。而在我國,房地產稅的稅收權限集中于中央政府,地方自主權很弱,在這種情況下,地方政府就通過增加收費的辦法,來彌補自主權不足的缺陷,由此,導致了我國房地產領域亂收費現象嚴重的問題。
        據統計,在我國房地產開發過程中,各種收費項目多達100余種。許多收費根本就屬于亂收費、白收費。比如,綠化費——企業交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。
        地方政府在房地產領域的亂收費行為,與分稅制改革后的財權、事權變化有關。1994年分稅制改革以后,中央財政收入占總財政收入中的比重從1993年的22.0%上升到2003年的54.6%,而地方財政收入所占比例呈下降趨勢。分稅制財政體制對于省、市、縣分別擁有哪些財權,應對哪些事權負責,并沒有給出明確規定,但地方事權的增加已是大勢所趨。同時,省級政府也不斷加大對財政收入的集中力度,這使得市級財政收入受到影響。如此類推。
        于是,在事權的倒逼下,各級地方政府不得不通過各種途徑創收,以彌補財政缺口。高價出讓土地、對房地產領域征收各種收費,成為各級地方政府的首選。全國政協委員的調查顯示:“全國各種收費加上稅收,每年來自房地產行業的稅費,約占到地方財政收入的30%至50%,成為地方政府財政收入的重要來源。”
        現在的問題是,為什么開發商都愿意繳納不合理甚至違規違法的亂收費呢?直觀地說,開發商賺取錢的利潤遠遠超過了因為亂收費增加的負擔,否則,他們必然本能地對亂收費、對高昂的土地出讓價格進行抵制。追根溯源,在于當開發商配合地方政府,欣然接受亂收費的時候,實際上等于與地方政府之間達成了一種默契,這種默契近似于一種契約關系,即地方政府會對開發商囤積居奇、捂盤惜售等行為熟視無睹,聽任開發商哄抬房價,對其主動繳納亂收費的行為予以補償。也就是說,通過亂收費這種紐帶,在開發商與地方政府之間形成了一種利益共同體,兩者共同分享房價上漲帶來的好處。
        從2005年至今,中央連續出臺嚴厲的調控措施,屢屢被地方政府化解也與此有關。如果地方政府嚴格執行調控措施,等于打破了與開發商之間的默契,地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費的計劃就可能受阻。這正是房地產調控在地方上屢屢受阻的根本原因。
        因此,輕稅減費能夠遏制房價,但是,輕稅減費牽一發而動全身,在土地出讓金收入降低、亂收費被叫停、稅收減少的情況下,地方政府對應的事權如何解決?顯然,通過輕稅減費來遏制房價,還牽涉到我國分稅制度的調整,地方與中央、省級與市級等的財權、事權的對應關系都需要進一步調整,逐漸趨于一種和諧,才能采取這種措施。
        應該認識到,2007年,中國財政比年度預算超收7239億元,當年增幅達到驚人的31%。在這種情況下,通過對財權、事權的適當調整來平衡各種利益關系,通過對稅收分配機制的調整來彌補地方財權、事權不對等的狀況,已經具備了比較好的條件。一旦這些關系調整好,地方財政缺口壓力降低,實行輕稅減費就有了現實的可能,以此遏制房價才更有效果,也更具可行性。
        倘若輕稅減費得到實行,至少可能促使房價下降20%以上。這不僅是因為輕稅減費降低了商品房的開發成本,更是因為,地方政府與開發商之間的利益共同體被打破,由此降低的開發成本可能更加可觀。

        相關稿件
      · 房價同比漲幅仍高位運行 2008-03-10
      · 減免稅費就能降房價嗎? 2008-03-10
      · “釘子戶”導致房價上漲? 2008-03-07
      · 1月份全國70個大中城市房價同比上漲11.3% 2008-03-07
      · 理性觀察:中美房價孰高孰低? 2008-03-05
       
      国产精品一区二区三区日韩_欧美一级a爱片免费观看一级_亚洲国产精品久久综合网_人妻中文字幕在线视频二区
      <tt id="m0uk4"></tt>
    2. 
      
      1. 伊人久久大香线蕉AV色婷婷色 | 日韩欧美一区二区三区久久婷婷 | 五月开心丁香婷婷久久看 | 午夜激情视频国产 | 亚洲中文字幕mⅴ | 婷婷色高清在线观看 |