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      提高房地產稅費政策調控精準度
          2007-02-07    李華罡    來源:新京報

        當前房地產稅收體系改革的重點,應該放在消費和保有環(huán)節(jié)上。通過調整現(xiàn)行房地產稅種,建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
        國稅總局與財政部日前聯(lián)合發(fā)出通知,今年1月1日起,城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎上提高2倍,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

      我國房地產稅費體系還不完善

        從地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,到新增建設用地土地有償使用費提高1倍,再到城鎮(zhèn)土地使用稅提高稅率、擴大征稅范圍等,今年以來相繼實行的一系列土地稅費調控措施,似乎預示著一個明確政策信號,即要加強稅費政策在房地產調控中的作用。但就目前我國房地產稅費體系的結構特征來看,要達到預期的目標恐怕力難從心。
        目前,我國在土地使用權的出讓和房地產開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié),分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等諸多稅種。
        雖然各稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同,但是有一些稅種的性質與功能有相近之處。而且,部分稅種當初的設立,更多地考慮了當時條件下的經濟狀況,沒有長遠的綜合規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,存在征稅稅基重疊,或同一稅基設兩個稅種的問題。這無形中會增加納稅人的負擔。
        比如,土地增值稅在1994年設立的時候,正值深圳、海南、北海等部分沿海和經濟發(fā)達大城市出現(xiàn)炒地熱,開而不發(fā)的現(xiàn)象十分嚴重,為防止倒買倒賣土地,從而開征該調控稅種。隨著土地“招掛拍”和開發(fā)措施的實施以及宏觀經濟成功軟著陸,土地增值稅的歷史使命完成了,也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提,強化征收該稅,對于壓縮房地產開發(fā)商的利潤空間可能有一定效果,但對于老百姓所期望降低住房價格,滿足置業(yè)需求的目標,可能相去甚遠。
        再比如房產稅、城市房地產稅的性質基本一樣,只是征收的對象有一定的差別,而印花稅、契稅更是非常古老的稅種,對調控談不上有什么積極意義。如果說是為了防止投機性交易的話,那么與房屋轉讓利得的個人所得稅的作用就重合了。

      要著眼于提高稅收調控精準度

        對于城鎮(zhèn)土地使用稅,《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定:“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權,是否繳納土地使用金,只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內,都應依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”從其功能而言,的確可以促進合理利用城鎮(zhèn)土地,調節(jié)不同地區(qū)、不同地段之間的級差收入,促使節(jié)約用地。
        可是,這個稅種從法理學的角度來看,似乎不太合乎情理。因為,人們通過繳納土地出讓(使用)金,已獲得標的土地70年(商業(yè)50年)的使用權,為什么還需要每年繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢?可見,這兩個稅費的性質也有重合之嫌。
        倒是在2001年停征的固定投資方向調節(jié)稅,可能其調控的效果更為精確,也更加合理。
        要想最大程度發(fā)揮稅收政策調控作用,關鍵在于提高調控的精準度。縱觀我國房地產稅收結構,總體呈現(xiàn)出“數(shù)量繁雜、功能重復”的特點。
        在這樣一個多數(shù)量、低效率的稅制結構體系中,要通過零敲碎打式的稅費政策調配,順利實現(xiàn)中央的宏觀調控目標,可能有點勉為其難。

      改革重點應放在消費和保有環(huán)節(jié)上

        針對目前我國房地產的特點,要從房地產的開發(fā)、流通和保有各個環(huán)節(jié)入手,全面清理與房地產業(yè)相關的各種稅費,依據(jù)各稅種的性質和功能,優(yōu)化稅種結構,這樣才能確保預期的目標和調控效果。
        當前,我國房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多,稅費負擔重;保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕。就開發(fā)和流通環(huán)節(jié)而言,我國房地產市場的供求關系趨緊,在房地產的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只能提高房地產的價格,并不能有效降低開發(fā)商的利潤,反而可能影響到房地產商品的供給。
        我國目前的房地產市場很大一部分是投資性需求,稅收對這種投資性需求的調控,主要體現(xiàn)在消費和保有環(huán)節(jié)。
        我國目前在消費環(huán)節(jié)并沒有針對消費性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策,在保有環(huán)節(jié),房地產稅種較少、稅負較輕,使得購房者的房地產保有成本較低,不利于抑制房地產投機行為。
        因此,當前房地產稅收體系改革的重點,應該放在消費和保有環(huán)節(jié)上。通過調整現(xiàn)行房地產稅種,建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
        在消費環(huán)節(jié),可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策,可以用個人所得稅的納稅總額按比例減免的方式,可以按購房利息支付減免的方式,也可以按納稅人為單元限額減免的方式,在多次變更住房條件時終生使用減免額度。
        在保有環(huán)節(jié),應當在新會計評估體系實施的基礎上,按照“輕稅、歸并、簡化”的原則,將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅,城鎮(zhèn)土地使用稅等收費合并,轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并在合適的時候及時推出綜合型物業(yè)稅。

      (中國社會科學院財貿所博士)

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