當前房地產稅收體系改革的重點，應該放在消費和保有環(huán)節(jié)上。通過調整現(xiàn)行房地產稅種，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
　　國稅總局與財政部日前聯(lián)合發(fā)出通知，今年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

我國房地產稅費體系還不完善

　　從地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，到新增建設用地土地有償使用費提高1倍，再到城鎮(zhèn)土地使用稅提高稅率、擴大征稅范圍等，今年以來相繼實行的一系列土地稅費調控措施，似乎預示著一個明確政策信號，即要加強稅費政策在房地產調控中的作用。但就目前我國房地產稅費體系的結構特征來看，要達到預期的目標恐怕力難從心。
　　目前，我國在土地使用權的出讓和房地產開發(fā)、轉讓、保有諸環(huán)節(jié)，分別征收營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等諸多稅種。
　　雖然各稅種的納稅人、計稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但是有一些稅種的性質與功能有相近之處。而且，部分稅種當初的設立，更多地考慮了當時條件下的經濟狀況，沒有長遠的綜合規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，存在征稅稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的問題。這無形中會增加納稅人的負擔。
　　比如，土地增值稅在1994年設立的時候，正值深圳、海南、北海等部分沿海和經濟發(fā)達大城市出現(xiàn)炒地熱，開而不發(fā)的現(xiàn)象十分嚴重，為防止倒買倒賣土地，從而開征該調控稅種。隨著土地“招掛拍”和開發(fā)措施的實施以及宏觀經濟成功軟著陸，土地增值稅的歷史使命完成了，也就慢慢為大家所淡忘。而今又舊事重提，強化征收該稅，對于壓縮房地產開發(fā)商的利潤空間可能有一定效果，但對于老百姓所期望降低住房價格，滿足置業(yè)需求的目標，可能相去甚遠。
　　再比如房產稅、城市房地產稅的性質基本一樣，只是征收的對象有一定的差別，而印花稅、契稅更是非常古老的稅種，對調控談不上有什么積極意義。如果說是為了防止投機性交易的話，那么與房屋轉讓利得的個人所得稅的作用就重合了。

要著眼于提高稅收調控精準度

　　對于城鎮(zhèn)土地使用稅，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：“土地使用者不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內，都應依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”從其功能而言，的確可以促進合理利用城鎮(zhèn)土地，調節(jié)不同地區(qū)、不同地段之間的級差收入，促使節(jié)約用地。
　　可是，這個稅種從法理學的角度來看，似乎不太合乎情理。因為，人們通過繳納土地出讓（使用）金，已獲得標的土地70年（商業(yè)50年）的使用權，為什么還需要每年繳納城鎮(zhèn)土地使用稅呢？可見，這兩個稅費的性質也有重合之嫌。
　　倒是在2001年停征的固定投資方向調節(jié)稅，可能其調控的效果更為精確，也更加合理。
　　要想最大程度發(fā)揮稅收政策調控作用，關鍵在于提高調控的精準度。縱觀我國房地產稅收結構，總體呈現(xiàn)出“數(shù)量繁雜、功能重復”的特點。
　　在這樣一個多數(shù)量、低效率的稅制結構體系中，要通過零敲碎打式的稅費政策調配，順利實現(xiàn)中央的宏觀調控目標，可能有點勉為其難。

改革重點應放在消費和保有環(huán)節(jié)上

　　針對目前我國房地產的特點，要從房地產的開發(fā)、流通和保有各個環(huán)節(jié)入手，全面清理與房地產業(yè)相關的各種稅費，依據(jù)各稅種的性質和功能，優(yōu)化稅種結構，這樣才能確保預期的目標和調控效果。
　　當前，我國房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔重；保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕。就開發(fā)和流通環(huán)節(jié)而言，我國房地產市場的供求關系趨緊，在房地產的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅，只能提高房地產的價格，并不能有效降低開發(fā)商的利潤，反而可能影響到房地產商品的供給。
　　我國目前的房地產市場很大一部分是投資性需求，稅收對這種投資性需求的調控，主要體現(xiàn)在消費和保有環(huán)節(jié)。
　　我國目前在消費環(huán)節(jié)并沒有針對消費性需求和投資性需求制定差別性的稅收政策，在保有環(huán)節(jié)，房地產稅種較少、稅負較輕，使得購房者的房地產保有成本較低，不利于抑制房地產投機行為。
　　因此，當前房地產稅收體系改革的重點，應該放在消費和保有環(huán)節(jié)上。通過調整現(xiàn)行房地產稅種，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的財產稅性質的房地產稅種體系。
　　在消費環(huán)節(jié)，可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策，可以用個人所得稅的納稅總額按比例減免的方式，可以按購房利息支付減免的方式，也可以按納稅人為單元限額減免的方式，在多次變更住房條件時終生使用減免額度。
　　在保有環(huán)節(jié)，應當在新會計評估體系實施的基礎上，按照“輕稅、歸并、簡化”的原則，將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并在合適的時候及時推出綜合型物業(yè)稅。

（中國社會科學院財貿所博士）