日前，中國社會科學院財經戰略研究院在京發布了《中國財政政策報告2012/2013——新型城市化背景下的住房保障》，在社會上產生很大反響。報告中提出的主要觀點之一，建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平米部分征收房產稅，特別受人關注�！督洕鷧⒖紙蟆酚浾邔ＴL了該報告副主編、財經戰略研究院財政研究室副主任汪德華，聽他解讀報告中人們關心的問題。
房地產稅費體系的不公平性是房價成為社會問題的根源
《經濟參考報》：當前，社會對開征房產稅非常關注。有人認為，現在房產價格中已經包含了很高比例的稅費。那么，現有房地產稅費體系存在哪些不足？
汪德華：當前，我國除重慶、上海兩地試點外，其他地區并未針對居民房產開征房產稅，但是居民購買住房的房價中實際上承擔了多種稅費。其中最為重要的，當屬土地出讓金。與其他國家保有環節按年征收居民房產稅不同，我國房產稅費體系的典型特點是，購房者在購房時一次性繳納，保有環節不再繳納稅費。
現在，對當前中國的房產稅費體系批評很多。主流觀點認為，其推高房價。事實上，人們購買住房的總成本，應包含持有住房期間的所有成本，房價只是其中一部分。從這個角度看，即使是按年征收的保有環節稅收，同樣應資本化到持有住房的總成本中。究竟一次性收取稅費還是按年征收房產稅對購房者更有利，難以斷定。
我們認為，中國當前房產稅費體系的主要問題是不公平性。房價中包含的土地出讓金越來越高，收入較低人群受資金約束購房時間推遲，意味著其購房時承擔的絕對和相對稅負都越來越重；收入較高人群較早買房意味著稅負較輕。更嚴重的是，高收入人群甚至可能通過投機性或投資性購買房產獲取額外收益。新世紀以來，城市房價已翻了幾番，投機或投資需求“功不可沒”。投機或投資需求與房價上漲形成正反饋，促使部分剛性需求也提前消費。這進一步使房價和地價快速上漲，從而使先后購房人所負擔的土地出讓金不公平。正是我國房地產稅費體系的不公平性問題存在以及由此帶來的房地產市場投機、投資之風盛行，導致是否以及如何開征居民房產稅成為當前公共政策討論的焦點話題。
當前房產稅的首要功能是調節房地產市場
《經濟參考報》：現在房價居高不下，超出許多人的購買能力，很多人支持房產稅，就是寄希望其能降低房價。學界對房產稅的討論，多將其定位在調節貧富差距等功能上。那么，您認為房產稅的功能定位應是什么？真的可以達到遏制房價繼續上漲的目的嗎？
汪德華：當前，中國開征居民房產稅的首要功能應是調節房地產市場。如希望房產稅成為地方稅體系的主體稅種、充分發揮調節貧富差距等功能，就目前條件，恐怕難一步到位，需要經過較長時期的過渡才有可能成為現實。
首先，我國的土地出讓金制度實質上是一次性提前從居民房價中獲取財政性資金。這表明，存量房產已經一次性繳納了資本化的房產稅。如再次開征居民房產稅并將其覆蓋所有存量房產，存在重復征稅問題，社會反彈壓力將很大。成倍增加的稅收征管難度，可能使房產稅無法有效實施。
其次，雖然當前我國房地產稅費體系最大的問題是不公平性。但寄希望于一攬子改革消除這種稅費體系的不公平性難度很大，且將制造新的不公正性。所謂不公正，主要是對存量房的所有人而言，其購房費用中已包含了高額土地出讓金，且購房時隱含的契約是其已支付所有稅費，如簡單化地再將居民房產稅覆蓋存量房，則是對隱含契約的侵犯。
第三，如將房產稅覆蓋所有住房，自然要求取消當前的一次性征收資本化房產稅的土地出讓制度，而這將帶來一系列的麻煩。
基于這些現實的困難，當前我國并不具備開征全面覆蓋所有住房房產稅的基礎條件。我國擬議中的居民房產稅，只能定位于充分利用其杠桿作用，進而發揮其有效調節房地產市場，抑制房地產市場投機投資行為的功能。
為實現這一功能，需要漸進推行免征一定面積的保有環節差異化房產稅。房價主要受市場需求影響。從經濟增長較快、城市化進程尚處中期的國情來看，房價長期內上漲有其合理性。房產稅的作用在于，通過打擊抑制投機及不合理的住房需求，達到抑制房價非理性上漲的目的。目前，社會公眾對房地產市場不公平性最大的意見是：少數人投機炒作住房導致住房空置率過高，房價被不斷推高，脫離了普通居民的支付能力。差異化房產稅能有效打擊這種引起社會強烈反感的不公平現象，抑制房價不合理上漲，從而降低了房地產稅費體系的不公平性程度。
實施保有環節差異化房產稅，自然要求取消時下以限購為主體的行政性調控手段。兩者的不同在于，差異化房產稅是經濟性調節政策，允許高收入居民改善其居住條件，但要求其承擔更高的經濟代價。其基本出發點是：在中國這樣土地資源稀缺的國家，合理的居住空間應予以保證，但超過合理空間則應給予社會相應的補償。
我們提出保障所有人群“可支付的、合理適宜的居住空間”這一住房保障政策，住房保障不能簡單理解為保障性住房。保障性住房只能滿足低收入或中低收入人群的基本居住需求，其他人群應主要依靠從市場購房滿足合理居住需要。若缺乏有效稅收調節手段，在中國房價長期上漲的預期和收入分配不均等趨勢日益嚴峻背景下，投機或者投資需求所占比重可能過大，房價脫離普通居民的購買能力，將加大政府在保障性住房建設管理領域的壓力。
免征人均40平方米并非要求一刀切
《經濟參考報》：報告提出，對城鎮居民家庭人均用房超過40平米部分征收房產稅，這個觀點在社會上引起廣泛反響。為什么要以40平米為標準？有什么依據？
汪德華：設計中國未來的居民房產稅稅制，需要充分借鑒已試點一年有余的上海、重慶經驗。兩市的居民房產稅方案，都側重于發揮調節房地產市場的功能。兩者的主要差別在于：重慶強調了高檔房概念，而上海強調居住空間；重慶的稅率高于上海。
社會對重慶、上海的房產稅試點效果褒貶不一主要因為視角的差異。一些批評意見認為，重慶、上海試點的房產稅，稅收收入過低，征管成本卻很高，因此并不成功。但從調節房地產市場的功能定位評價重慶、上海試點是否成功，就不應當僅依據其稅收角度的評價，而應依據其對住房需求是否產生影響。從這個角度看，上海、重慶的試點經驗取得了積極成效。
我們認為，我國應推行類似于面向所有類型住房、扣除部分免征面積的上海模式的差異化房產稅，同時維持現行的土地出讓制度。我們建議，未來全國漸進推廣的居民房產稅，其稅制基本要素與發達國家的房產稅相似，但要對家庭正常自住需求的住房面積免征房產稅，僅對合并計算超出面積部分，按評估價乘以稅率征收。家庭正常自住需求面積初步可定為人均標準40平米。人均標準40平米，并非一刀切，具體稅制設計應根據不同類型家庭情況，如單身、兩口之家（尤其是退休老人）等，以家庭類型系數調整予以增加免征面積。針對同一城市不同區域房價差異較大的情況，可以考慮確定基準區域的免征面積，通過價格系數予以區別對待。不同城市住房緊張程度不同，則可通過基準區域的選擇調整平均正常自住面積。房產稅應設定為市縣級地方稅，中央政府在決定稅制基本框架的基礎上，授予地方政府一定的稅制調整權限，以適應不同地區的實際情況，抑制投機住房需求。稅率設定可由中央做原則規定，應不低于1%，甚至可以采取累進稅制。
房產稅的實際推行應從增量房起步，逐步向存量房覆蓋。這才能有效回應社會對于炒房問題的關注，擠出現有大量空置存量商品房，抑制房價上漲，同時不增加住房市場剛性需求的持有成本。
建議僅免征人均標準40平米，一是要保證對房地產市場投機行為足夠的打擊力度；二是展望未來。隨著新型城市化戰略的實施，需要給幾億農業轉移人口提供基本的居住空間，城市土地資源緊缺的壓力進一步增加。從長遠看，人均40平米是中國較為合理、寬裕的居住空間水平。在土地空間有限的國情下，如果人人都希望占有過大面積，其結果必然是房價的加速上漲。缺乏保有環節稅費調節手段，或者調節力度不夠，房價的更多上漲實質上是對免征面積之下購房者的一種隱性稅收。因此從整體上看，不能認為不開征房產稅，或者免征面積更高就是降低稅負，差別只在于是隱性稅收還是顯性稅收，誰來承擔稅收。