倪金節：中國房地產泡沫明顯是個“壞泡沫”，因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規模、官員的政績和不斷攀升的高房價，綁架中國宏觀經濟，住房難成為最重要的社會問題。房地產市場存在著18年一周期的規律，如此從1998年中國房地產市場化元年推算，恰好是2016年會迎來新的周期。泡沫一旦破滅，銀行系統不良資產會大幅度上升，但是并不至于打垮中國的銀行系統。房地產泡沫堆積到現在，不重蹈日本覆轍都難。

　　問：您這本書名為《好泡沫還是壞泡沫？——中國經濟的出路與重生》，在人們的印象中，泡沫在經濟領域更多帶有的是貶義色彩，您為何會有好泡沫的疑問？

　　倪金節：的確，泡沫一詞一直被認為是個壞東西。我有個經濟學副教授朋友，第一次和他說起這個書名的時候，他也是極力排斥，我費了很多唇舌才勉強讓他覺得可以這么提。在我看來，泡沫是個中性詞，本身是市場經濟運行的必然結果。只要是市場經濟，就必然會有泡沫，這也是價值規律所要求的。泡沫是常態，沒有泡沫是不正常的。就像哲學上所講，運動是絕對的，靜止是相對的。泡沫的存在就是一種絕對。
　　之所以叫“好泡沫”，因為歷史上存在了很多的泡沫，雖然好的泡沫不多，但依然存在。比如，上世紀90年代的互聯網泡沫，就是典型的“好泡沫”代表。
　　雖然最終是2001年發生崩盤，但是這場“吹泡泡”的運動，帶來了人類科技達到了新的高度，創造了前所未有的新文明，徹底改變了人類生存方式。如果沒有這場泡沫化，微軟、甲骨文、思科、谷歌，以及中國的百度、新浪、網易、搜狐這些優秀的公司就不可能誕生。整體來看，這次泡沫最終破滅帶來的經濟損失，要遠小于其給世界帶來的巨額經濟和社會效益。從這個角度看，這是個“好泡沫”。
　　而中國房地產泡沫明顯是個“壞泡沫”，因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規模、官員的政績和不斷攀升的高房價，綁架中國宏觀經濟，住房難成為最重要的社會問題。而對社會的正面效應，比如一定程度上也改善了住房條件，但與其負面效應比起來，遠遠不值得一提。這是典型的“壞泡沫”。

　　問：您在書中說“在未來的3-5年內，房地產泡沫的繼續膨脹已經難以為繼，且極有可能在2012年或2013年前后破滅，并將在低點維持到2016年”。您是如何來預測這個年份的？

　　倪金節：當前，中國的房地產泡沫已經過度膨脹，衡量泡沫的很多指標，比如房價收入比、租售比、房地產信貸規模等都遠遠超出了中國經濟本身所能承受的程度。房地產“多頭”一直死抱“城市化”、“工業化”和“剛需”三大法寶不放，認為只要這三大因素不消失，房價唯一的方向就是上漲。
　　但實際上，高房價恰恰是阻礙城市化和工業化進程的最大攔路虎。當80后和90后這代人到而立之年，依然還在為了房子而工作，生活毫無更高理想而言，理想成為奢侈品，這樣的城市化如何繼續？當房地產成為支柱產業，房價泡沫讓企業家癡迷其中，制造業生存極其艱難，工業化又能怎么辦？“剛需”更是扯淡，當房價漲到2萬、3萬以上的時候，“剛需”想需也沒法需。就像黃孟復先生所言，進入買泡泡階段，和老百姓已經沒有關系。
　　我之所以做出上述時間點的判斷，主要是基于三點。一是未來幾年全球的貨幣環境趨緊，金融海嘯之后的撒錢式刺激不可能重現。貨幣流動性的緊張，使得投機者的資金鏈可能出現大問題。二是全球性高通脹將至，利率會持續上揚，美元基準利率回到5%的水平，對應的人民幣存貸基準利率勢必隨之攀升。三是從歷史上來看，根據英國經濟學家哈里森的研究，自從工業革命以來，房地產市場存在著18年一周期的規律。如此從1998年中國房地產市場化元年推算，恰好是2016年會迎來新的周期。當然，這也規律也未必完全符合中國實際情況，但大致不會偏離太多。
　　說實話，我不喜歡進行經濟預測，做出這一判斷也僅僅是出于上述這些條件會發生的可能性較大。由于當前房地產泡沫，使得地方政府太大的利益牽涉其中，行政力量的過于強大，也有可能會延緩泡沫破滅的速度，但是我相信，在經濟規律面前，中國也不會例外。

　　問：您認為將房地產泡沫刺破的會是什么因素？泡沫破滅時，經濟會有怎樣的表現？這對國民經濟將造成什么樣的連鎖反應？

　　倪金節：刺破房地產泡沫的因素有很多可能，在第二個問題已經列出了其中的三點。在這里，我引用一下給本書作序的葉檀博士的一段話，“刺破中國房地產泡沫的針尖來自何處，也許是連續10次加息，也許是鄰國發生償債危機引發全球金融市場的恐慌，也許是美元突然疲軟。用時髦的話說，當資金鏈繃緊到一定程度，當杠桿拉長到一定程度，任何一只飛過天際的黑天鵝都可能引爆泡沫”。的確是這樣，泡沫雖然在膨脹的過程中肆無忌憚，但是一旦資金鏈出現問題，其崩塌的速度會超出所有人的想象。
　　我目前最擔憂的房價破滅之后數以億計的農民工的失業問題，因為他們是最弱勢的群體。泡沫一旦破滅，銀行系統不良資產會大幅度上升，但是并不至于打垮中國的銀行系統。但是到時候會有大量的房地產企業，中介公司、開發商等的破產。當然經濟增速短期內會下滑，也會影響到很多人的就業和生計，只要我們能很快找到取代房地產的經濟增長引擎，這些問題都不足懼。最讓人擔心的是，房地產泡沫雖然破滅，但是保障房建設沒有實質性進展，制造業振興乏力，收入分配和社保體系改革步履蹣跚。這樣的話，經濟蕭條帶來的社會問題會十分嚴重。

　　問：您認為在現行樓市調控政策下，樓市泡沫還是有破滅的可能嗎？有沒有什么條件能讓這個泡沫不破滅？您說“中日地產泡沫何其相似”，怎樣才能避免中國重蹈日本的覆轍？

　　倪金節：去年年底和今年4月份的房地產兩次調控，目前來看效果不是那么的令人滿意。其根源在于是這些政策都過于注重需求面的調控，而未能從供給面做文章。保障房建設也未有什么新花樣。再加上土地財政根深蒂固，地方政府陽奉陰違，對中央政府頒布的政策執行力度不到位。目前市場正處于“量跌價穩”向“量價齊跌”過度的關鍵時刻，如果接下來政策出現松動，那么史上最嚴厲的房地產調控也只能夭折。應該說，沒有辦法讓這個泡沫不破滅，因為做實泡沫實在是太難太難。房地產泡沫堆積到現在，不重蹈日本覆轍都難。

　　問：房地產開發商既不是土地所有者也不是房屋建筑者，卻是一個不折不扣的獲利階層，您如何看待開發商的作用？

　　倪金節：的確，設計由設計單位做，住房由建筑企業建造，開發商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。SOHO中國董事長潘石屹曾經指出，中國有1/3的房產商將囤地炒地作為“主營業務”，中國特色的房地產業的投機性由此可見一斑。美國的大房地產企業，不僅擁有設計、施工單位，甚至還有抵押公司，是實實在在做事的企業。反觀中國的房地產企業，卻恰恰成了極其輕便的中間商角色。
　　所以，消失一些房地產商絕不是什么不可以的事情，它們的所作所為遠沒有它們自己所標榜的那樣高尚。市場經濟講究的是價格圍繞價值上下波動，任何行業、企業都不可能永遠賺錢，特別是價格居然是所謂的“只漲不跌”。倒閉一些房地產公司，才能讓他們從骨子里明白這個簡單的道理（雖然他們多數都學過經濟學）。同時，這亦是優勝劣汰規律的必然要求，現在的房地產商參差不齊，不乏渾水摸魚之輩，必須通過經濟規律的作用，完成房地產企業領域的新陳代謝。否則，這個行業面臨的行業秩序極其混亂的局面就難以有明顯改善。

　   問：您認為阻止房價下跌的原因是什么？這些因素各占多大分量？您說“要想從根本上解決高房價的難題，終結土地財政、推出物業稅、和堵死瘋狂投機是最為重要的三大武器”，但是這必然會引起既得利益集團的阻撓，在此考慮下，您認為政府會在什么情況下進一步推出這些政策？

　　倪金節：過去的大多數房地產調控，之所以淪為“空調”，一方面是因為調控目標一直對準需求面來打壓價格，但這遭遇到三個方面的對沖，一是貨幣環境極度寬松，二是地方政府土地財政依賴嚴重，三是投資渠道狹窄，股票和房地產幾乎是最主要的渠道。這三大因素的作用，使得力度再大的調控也不得其力。這三大因素是阻止房價下跌的最主要因素。
　　當然，房地產調控并不是無解。如果中央政府能夠下大氣力改革土地財政制度，重新梳理中央和地方的關系，讓政府不再是經濟組織，同時配套地推出物業稅、嚴控投機的話，那么房地產調控將很快出現效果。目前高房價已經讓中國經濟進入“死胡同”，如果本輪調控最終再次宣告失敗，那么不排除政府在“忍無可忍”的情況下使出最后的武器。

　　問：您在書里說“最遲到2012年，最早在2010年或2011年，通脹就將成為一個嚴重的問題。” 目前市場上普遍存在著通貨膨脹預期，您認為這是什么原因造成的？如果通脹即將到來，您認為它會是什么性質的？會持續多長時間？

　　倪金節：目前市場上存在的通脹預期，其主要根源于金融危機后幾乎所有經濟體的量化寬松貨幣政策。由于不是各國央行紛紛擴張資產負債表，比如美聯儲的資產規模將近翻了一番，最高將近2.5萬億美元。全球貨幣寬松，最終必然會波及到資產價格，2009年全球大宗商品的上揚是流動性泛濫的最好明證�，F在由于存在“二次探底”的疑慮，使得更多的資金在做空資產價格，但只要形勢稍稍明朗，中國的輸入性通脹壓力將異常嚴重。
　　剛剛公布的二季度CPI雖然依然處于3%的下方，但是真實通脹水平卻遠遠超出了C P I所反映的力度。無論是各項引發真實通脹的經濟指標，還是從現實生活的老百姓切身體驗看，真實通脹水平都已經到了十分嚴重的水平。至于這輪通脹會持續多長時間，不好判斷。

　　問：向境外開放房地產市場吸引全球富人到中國投資房地產，是大量熱錢涌入中國的一個重要原因嗎？流動性過剩是否是房地產泡沫乃至一切泡沫的根源？

　　倪金節：大量熱錢涌入中國的原因不是因為向境外開放房地產市場造成的。國際之間的短期資本流動是一直存在的，哪怕是在目前人民幣資本賬戶未開放的情況下，熱錢肆虐的問題從來都是十分嚴重的問題。每個月高達數百億不能解釋的外匯占款，是熱錢通過各種非法渠道隱身于內地各種市場的例證。這和開放不開放房地產市場沒有直接聯系。流動性過剩是房地產泡沫的部分根源，但還不至于成為全部的根源。

　　問：您說“房地產泡沫不斷綁架一個國家的金融系統和大部分產業”，這種“綁架”是如何體現的？

　　倪金節：中國房地產市場異�；鸨�，企業資金異常充裕，這都與開發商較以往更容易獲得銀行信貸的支持有著直接的關系。國家統計局的數據顯示，2009年房地產開發企業資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。兩項相加達19696億元，約占全年新增貸款9.59萬億元的20％。
　　這意味著，2009年有近2萬億的信貸資金助漲樓市暴漲。這還不包括那些以熱錢形式存在的民間資金，從銀行系統貸出資金進行的炒房信貸，這一比例也絕不會低。因此，保守估計，2009年9.6萬億的新增貸款，至少有3萬億與房地產直接相關。過多的銀行資金進入到房地產領域，無疑會埋下了巨大的信貸風險。
　　從國民經濟的結構來看，中國的房地產市場在固定資產投資中所占比例巨大（已達1/4左右），不少城市的GDP增長有30%以上來自房地產，固定資產投資有50%以上來自房地產，上下游共涉及50多個行業。以房地產為核心的固定資產投資增速的居高不下，對中國銀行業的信貸造成巨大的壓力。
　　這些年，與房地產投資居高不下“相映成趣”的是銀行信貸閘門的屢屢失控，最近5年基本都是只需要9個月左右的時間，就能完成央行年初確定的全年信貸額度，而2009年前三個月就完成了全年的目標。在中國目前的融資模式體系下，信貸的猛增與房地產的高速增長有著千絲萬縷的聯系。

　　問：調控房地產市場是否是轉變經濟結構必走的一步棋？如果中國經濟不再依靠房地產了，您認為什么產業將成為國民經濟的支柱產業？

　　倪金節：沒錯，要想轉變經濟結構，房地產市場走向健康和完善是必須要做的事情。我所定義的房地產市場是指社會資源的70%都集中于保障房的建設，大面積的上馬廉租房、經濟適用房。雖然由于目前房地產領域腐敗叢生，保障房建設的過程中難免會走樣，但是卻必須要做。否則，過度膨脹的商品房市場最終留給中國經濟的將是一堆堆亂攤子。一旦房地產不再成為中國經濟的支柱產業，可以帶動中國經濟繼續增長的潛在行業很多，比如新能源產業、戰略新興產業等等都足以彌補房地產引擎的熄火。離開房地產，中國經濟一樣能魅力無限。次貸危機之后的美國經濟擺脫了房地產鴉片的侵害，雖然暫時飽受打擊，但是元氣正在恢復之中，并可能在未來很快將迎來新的增長引擎。中國必須在這個時候奮力直追，不然，未來十年的中國經濟將再次錯失良機。

    倪金節，財經作家，新華社《財經國家周刊》評論主筆，同時為中國人保資產管理公司研究所客座研究員，《上海證券報》和《第一財經日報》特約專欄作家。
    常年研究宏觀經濟、金融市場和汽車產業三大領域。對2006年到2008年全球通脹形勢，2009年中國信貸井噴、房價暴漲和資產泡沫有過前瞻性的分析和預警。為近年來活躍在財經評論一線的新銳專欄作家之一。已出版作品包括《反通脹戰爭》（2008）；《好泡沫還是壞泡沫？》（2010）。