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      房地產泡沫將于2013年前后破滅
      訪新華社《財經國家周刊》評論主筆,人保資產管理公司研究所客座研究員 倪金節
      2010-07-29   作者:李春雨  來源:價值中國網
       

          倪金節:中國房地產泡沫明顯是個“壞泡沫”,因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規模、官員的政績和不斷攀升的高房價,綁架中國宏觀經濟,住房難成為最重要的社會問題。房地產市場存在著18年一周期的規律,如此從1998年中國房地產市場化元年推算,恰好是2016年會迎來新的周期。泡沫一旦破滅,銀行系統不良資產會大幅度上升,但是并不至于打垮中國的銀行系統。房地產泡沫堆積到現在,不重蹈日本覆轍都難。

        :您這本書名為《好泡沫還是壞泡沫?——中國經濟的出路與重生》,在人們的印象中,泡沫在經濟領域更多帶有的是貶義色彩,您為何會有好泡沫的疑問?

        倪金節:的確,泡沫一詞一直被認為是個壞東西。我有個經濟學副教授朋友,第一次和他說起這個書名的時候,他也是極力排斥,我費了很多唇舌才勉強讓他覺得可以這么提。在我看來,泡沫是個中性詞,本身是市場經濟運行的必然結果。只要是市場經濟,就必然會有泡沫,這也是價值規律所要求的。泡沫是常態,沒有泡沫是不正常的。就像哲學上所講,運動是絕對的,靜止是相對的。泡沫的存在就是一種絕對。
        之所以叫“好泡沫”,因為歷史上存在了很多的泡沫,雖然好的泡沫不多,但依然存在。比如,上世紀90年代的互聯網泡沫,就是典型的“好泡沫”代表。
        雖然最終是2001年發生崩盤,但是這場“吹泡泡”的運動,帶來了人類科技達到了新的高度,創造了前所未有的新文明,徹底改變了人類生存方式。如果沒有這場泡沫化,微軟、甲骨文、思科、谷歌,以及中國的百度、新浪、網易、搜狐這些優秀的公司就不可能誕生。整體來看,這次泡沫最終破滅帶來的經濟損失,要遠小于其給世界帶來的巨額經濟和社會效益。從這個角度看,這是個“好泡沫”。
        而中國房地產泡沫明顯是個“壞泡沫”,因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規模、官員的政績和不斷攀升的高房價,綁架中國宏觀經濟,住房難成為最重要的社會問題。而對社會的正面效應,比如一定程度上也改善了住房條件,但與其負面效應比起來,遠遠不值得一提。這是典型的“壞泡沫”。

        :您在書中說“在未來的3-5年內,房地產泡沫的繼續膨脹已經難以為繼,且極有可能在2012年或2013年前后破滅,并將在低點維持到2016年”。您是如何來預測這個年份的?

        倪金節:當前,中國的房地產泡沫已經過度膨脹,衡量泡沫的很多指標,比如房價收入比、租售比、房地產信貸規模等都遠遠超出了中國經濟本身所能承受的程度。房地產“多頭”一直死抱“城市化”、“工業化”和“剛需”三大法寶不放,認為只要這三大因素不消失,房價唯一的方向就是上漲。
        但實際上,高房價恰恰是阻礙城市化和工業化進程的最大攔路虎。當80后和90后這代人到而立之年,依然還在為了房子而工作,生活毫無更高理想而言,理想成為奢侈品,這樣的城市化如何繼續?當房地產成為支柱產業,房價泡沫讓企業家癡迷其中,制造業生存極其艱難,工業化又能怎么辦?“剛需”更是扯淡,當房價漲到2萬、3萬以上的時候,“剛需”想需也沒法需。就像黃孟復先生所言,進入買泡泡階段,和老百姓已經沒有關系。
        我之所以做出上述時間點的判斷,主要是基于三點。一是未來幾年全球的貨幣環境趨緊,金融海嘯之后的撒錢式刺激不可能重現。貨幣流動性的緊張,使得投機者的資金鏈可能出現大問題。二是全球性高通脹將至,利率會持續上揚,美元基準利率回到5%的水平,對應的人民幣存貸基準利率勢必隨之攀升。三是從歷史上來看,根據英國經濟學家哈里森的研究,自從工業革命以來,房地產市場存在著18年一周期的規律。如此從1998年中國房地產市場化元年推算,恰好是2016年會迎來新的周期。當然,這也規律也未必完全符合中國實際情況,但大致不會偏離太多。
        說實話,我不喜歡進行經濟預測,做出這一判斷也僅僅是出于上述這些條件會發生的可能性較大。由于當前房地產泡沫,使得地方政府太大的利益牽涉其中,行政力量的過于強大,也有可能會延緩泡沫破滅的速度,但是我相信,在經濟規律面前,中國也不會例外。

        :您認為將房地產泡沫刺破的會是什么因素?泡沫破滅時,經濟會有怎樣的表現?這對國民經濟將造成什么樣的連鎖反應?

        倪金節:刺破房地產泡沫的因素有很多可能,在第二個問題已經列出了其中的三點。在這里,我引用一下給本書作序的葉檀博士的一段話,“刺破中國房地產泡沫的針尖來自何處,也許是連續10次加息,也許是鄰國發生償債危機引發全球金融市場的恐慌,也許是美元突然疲軟。用時髦的話說,當資金鏈繃緊到一定程度,當杠桿拉長到一定程度,任何一只飛過天際的黑天鵝都可能引爆泡沫”。的確是這樣,泡沫雖然在膨脹的過程中肆無忌憚,但是一旦資金鏈出現問題,其崩塌的速度會超出所有人的想象。
        我目前最擔憂的房價破滅之后數以億計的農民工的失業問題,因為他們是最弱勢的群體。泡沫一旦破滅,銀行系統不良資產會大幅度上升,但是并不至于打垮中國的銀行系統。但是到時候會有大量的房地產企業,中介公司、開發商等的破產。當然經濟增速短期內會下滑,也會影響到很多人的就業和生計,只要我們能很快找到取代房地產的經濟增長引擎,這些問題都不足懼。最讓人擔心的是,房地產泡沫雖然破滅,但是保障房建設沒有實質性進展,制造業振興乏力,收入分配和社保體系改革步履蹣跚。這樣的話,經濟蕭條帶來的社會問題會十分嚴重。

        :您認為在現行樓市調控政策下,樓市泡沫還是有破滅的可能嗎?有沒有什么條件能讓這個泡沫不破滅?您說“中日地產泡沫何其相似”,怎樣才能避免中國重蹈日本的覆轍?

        倪金節:去年年底和今年4月份的房地產兩次調控,目前來看效果不是那么的令人滿意。其根源在于是這些政策都過于注重需求面的調控,而未能從供給面做文章。保障房建設也未有什么新花樣。再加上土地財政根深蒂固,地方政府陽奉陰違,對中央政府頒布的政策執行力度不到位。目前市場正處于“量跌價穩”向“量價齊跌”過度的關鍵時刻,如果接下來政策出現松動,那么史上最嚴厲的房地產調控也只能夭折。應該說,沒有辦法讓這個泡沫不破滅,因為做實泡沫實在是太難太難。房地產泡沫堆積到現在,不重蹈日本覆轍都難。

        :房地產開發商既不是土地所有者也不是房屋建筑者,卻是一個不折不扣的獲利階層,您如何看待開發商的作用?

        倪金節:的確,設計由設計單位做,住房由建筑企業建造,開發商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。SOHO中國董事長潘石屹曾經指出,中國有1/3的房產商將囤地炒地作為“主營業務”,中國特色的房地產業的投機性由此可見一斑。美國的大房地產企業,不僅擁有設計、施工單位,甚至還有抵押公司,是實實在在做事的企業。反觀中國的房地產企業,卻恰恰成了極其輕便的中間商角色。
        所以,消失一些房地產商絕不是什么不可以的事情,它們的所作所為遠沒有它們自己所標榜的那樣高尚。市場經濟講究的是價格圍繞價值上下波動,任何行業、企業都不可能永遠賺錢,特別是價格居然是所謂的“只漲不跌”。倒閉一些房地產公司,才能讓他們從骨子里明白這個簡單的道理(雖然他們多數都學過經濟學)。同時,這亦是優勝劣汰規律的必然要求,現在的房地產商參差不齊,不乏渾水摸魚之輩,必須通過經濟規律的作用,完成房地產企業領域的新陳代謝。否則,這個行業面臨的行業秩序極其混亂的局面就難以有明顯改善。

          :您認為阻止房價下跌的原因是什么?這些因素各占多大分量?您說“要想從根本上解決高房價的難題,終結土地財政、推出物業稅、和堵死瘋狂投機是最為重要的三大武器”,但是這必然會引起既得利益集團的阻撓,在此考慮下,您認為政府會在什么情況下進一步推出這些政策?

        倪金節:過去的大多數房地產調控,之所以淪為“空調”,一方面是因為調控目標一直對準需求面來打壓價格,但這遭遇到三個方面的對沖,一是貨幣環境極度寬松,二是地方政府土地財政依賴嚴重,三是投資渠道狹窄,股票和房地產幾乎是最主要的渠道。這三大因素的作用,使得力度再大的調控也不得其力。這三大因素是阻止房價下跌的最主要因素。
        當然,房地產調控并不是無解。如果中央政府能夠下大氣力改革土地財政制度,重新梳理中央和地方的關系,讓政府不再是經濟組織,同時配套地推出物業稅、嚴控投機的話,那么房地產調控將很快出現效果。目前高房價已經讓中國經濟進入“死胡同”,如果本輪調控最終再次宣告失敗,那么不排除政府在“忍無可忍”的情況下使出最后的武器。

        :您在書里說“最遲到2012年,最早在2010年或2011年,通脹就將成為一個嚴重的問題。” 目前市場上普遍存在著通貨膨脹預期,您認為這是什么原因造成的?如果通脹即將到來,您認為它會是什么性質的?會持續多長時間?

        倪金節:目前市場上存在的通脹預期,其主要根源于金融危機后幾乎所有經濟體的量化寬松貨幣政策。由于不是各國央行紛紛擴張資產負債表,比如美聯儲的資產規模將近翻了一番,最高將近2.5萬億美元。全球貨幣寬松,最終必然會波及到資產價格,2009年全球大宗商品的上揚是流動性泛濫的最好明證,F在由于存在“二次探底”的疑慮,使得更多的資金在做空資產價格,但只要形勢稍稍明朗,中國的輸入性通脹壓力將異常嚴重。
        剛剛公布的二季度CPI雖然依然處于3%的下方,但是真實通脹水平卻遠遠超出了C P I所反映的力度。無論是各項引發真實通脹的經濟指標,還是從現實生活的老百姓切身體驗看,真實通脹水平都已經到了十分嚴重的水平。至于這輪通脹會持續多長時間,不好判斷。

        :向境外開放房地產市場吸引全球富人到中國投資房地產,是大量熱錢涌入中國的一個重要原因嗎?流動性過剩是否是房地產泡沫乃至一切泡沫的根源?

        倪金節:大量熱錢涌入中國的原因不是因為向境外開放房地產市場造成的。國際之間的短期資本流動是一直存在的,哪怕是在目前人民幣資本賬戶未開放的情況下,熱錢肆虐的問題從來都是十分嚴重的問題。每個月高達數百億不能解釋的外匯占款,是熱錢通過各種非法渠道隱身于內地各種市場的例證。這和開放不開放房地產市場沒有直接聯系。流動性過剩是房地產泡沫的部分根源,但還不至于成為全部的根源。

        :您說“房地產泡沫不斷綁架一個國家的金融系統和大部分產業”,這種“綁架”是如何體現的?

        倪金節:中國房地產市場異;鸨,企業資金異常充裕,這都與開發商較以往更容易獲得銀行信貸的支持有著直接的關系。國家統計局的數據顯示,2009年房地產開發企業資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11293億元,增長48.5%;個人按揭貸款8403億元,增長116.2%。兩項相加達19696億元,約占全年新增貸款9.59萬億元的20%。
        這意味著,2009年有近2萬億的信貸資金助漲樓市暴漲。這還不包括那些以熱錢形式存在的民間資金,從銀行系統貸出資金進行的炒房信貸,這一比例也絕不會低。因此,保守估計,2009年9.6萬億的新增貸款,至少有3萬億與房地產直接相關。過多的銀行資金進入到房地產領域,無疑會埋下了巨大的信貸風險。
        從國民經濟的結構來看,中國的房地產市場在固定資產投資中所占比例巨大(已達1/4左右),不少城市的GDP增長有30%以上來自房地產,固定資產投資有50%以上來自房地產,上下游共涉及50多個行業。以房地產為核心的固定資產投資增速的居高不下,對中國銀行業的信貸造成巨大的壓力。
        這些年,與房地產投資居高不下“相映成趣”的是銀行信貸閘門的屢屢失控,最近5年基本都是只需要9個月左右的時間,就能完成央行年初確定的全年信貸額度,而2009年前三個月就完成了全年的目標。在中國目前的融資模式體系下,信貸的猛增與房地產的高速增長有著千絲萬縷的聯系。

        :調控房地產市場是否是轉變經濟結構必走的一步棋?如果中國經濟不再依靠房地產了,您認為什么產業將成為國民經濟的支柱產業?

        倪金節:沒錯,要想轉變經濟結構,房地產市場走向健康和完善是必須要做的事情。我所定義的房地產市場是指社會資源的70%都集中于保障房的建設,大面積的上馬廉租房、經濟適用房。雖然由于目前房地產領域腐敗叢生,保障房建設的過程中難免會走樣,但是卻必須要做。否則,過度膨脹的商品房市場最終留給中國經濟的將是一堆堆亂攤子。一旦房地產不再成為中國經濟的支柱產業,可以帶動中國經濟繼續增長的潛在行業很多,比如新能源產業、戰略新興產業等等都足以彌補房地產引擎的熄火。離開房地產,中國經濟一樣能魅力無限。次貸危機之后的美國經濟擺脫了房地產鴉片的侵害,雖然暫時飽受打擊,但是元氣正在恢復之中,并可能在未來很快將迎來新的增長引擎。中國必須在這個時候奮力直追,不然,未來十年的中國經濟將再次錯失良機。

          倪金節,財經作家,新華社《財經國家周刊》評論主筆,同時為中國人保資產管理公司研究所客座研究員,《上海證券報》和《第一財經日報》特約專欄作家。
          常年研究宏觀經濟、金融市場和汽車產業三大領域。對2006年到2008年全球通脹形勢,2009年中國信貸井噴、房價暴漲和資產泡沫有過前瞻性的分析和預警。為近年來活躍在財經評論一線的新銳專欄作家之一。已出版作品包括《反通脹戰爭》(2008);《好泡沫還是壞泡沫?》(2010)。

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