宏觀調(diào)控之下，萬科審慎的“順勢(shì)調(diào)整策略”，終于以銷售業(yè)績(jī)的形式得到了回報(bào)。
　　根據(jù)萬科發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，相比于2009年，萬科在14個(gè)重點(diǎn)城市的占有率明顯提高，從2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%。
　　從5月的北京開始，萬科開始審慎地通過價(jià)格調(diào)整的方式，順應(yīng)樓市宏觀調(diào)控以來市場(chǎng)預(yù)期的改變，而隨著北京樓市10月新盤供應(yīng)的放量，沒有“老業(yè)主威懾”的新盤，都有意從萬科的“順勢(shì)而變”中習(xí)得經(jīng)驗(yàn)，這或?qū)⒅率拐{(diào)控以來北京樓市第一輪價(jià)格調(diào)整的高峰，在10月到來。

　　順勢(shì)得回報(bào)

　　進(jìn)入北京超過10年之后，萬科終于等到了在北京“奪得銷冠”的年月，而這恐怕是對(duì)北京萬科順勢(shì)調(diào)整價(jià)格策略的最好回報(bào)。
　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)公布的北京房企上半年銷售數(shù)據(jù)，2010年1月至6月，萬科在北京的銷售金額為61.93億元，為北京地區(qū)銷售收入最多的房地產(chǎn)企業(yè)，北京萬科上半年的銷售額已經(jīng)占到了北京樓市銷售額的1/6，而在此前三年，萬科甚至在北京市場(chǎng)從未進(jìn)入過前十名。
　　記者了解到，超過61億元的銷售收入，主要由萬科中糧假日風(fēng)景銷售額約17.4億元，萬科藍(lán)山銷售額約13.69億元，金隅萬科城銷售額約11.86億元構(gòu)成，而這三個(gè)樓盤，均可以排在北京單個(gè)樓盤銷售額前的前20名。　
　　這樣的銷售業(yè)績(jī)，來自于萬科從4月開始進(jìn)行的順應(yīng)市場(chǎng)預(yù)期改變的定價(jià)策略調(diào)整。此前，在北京萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目的開盤銷售過程中，采取了較前期降價(jià)800元/平方米的策略，一時(shí)在北京樓市引發(fā)降價(jià)的波動(dòng)，并且取得了開盤當(dāng)日便銷售率超過50%的良好市場(chǎng)反饋。
　　根據(jù)萬科半年報(bào)的統(tǒng)計(jì)分析，從月度銷售數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策出臺(tái)后萬科的銷售均價(jià)相比政策出臺(tái)前已下降約15%。主動(dòng)進(jìn)行順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的意圖與動(dòng)作十分明顯。
　　“現(xiàn)在集團(tuán)對(duì)地方公司的考核，主要是考核現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度和銷售額。面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，我們的態(tài)度非常明確而清晰，行動(dòng)也十分主動(dòng)而堅(jiān)決。我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持自2008年以來就提出的‘三不政策’，即‘不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢�，在這一總體原則下，各地公司以活躍成交為目的，采取措施積極調(diào)整價(jià)格、促進(jìn)銷售。如萬科總部已經(jīng)對(duì)各地一線公司提出了明確要求，即每個(gè)項(xiàng)目開盤一個(gè)月內(nèi)，銷售率力爭(zhēng)達(dá)到60%以上。”萬科一位內(nèi)部人士告訴記者，這也可以從一個(gè)側(cè)面解釋為什么北京等地的地方公司樂于進(jìn)行順應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)價(jià)策略。

　　商住并進(jìn)增量

　　在2010年初，萬科同樣謹(jǐn)慎地確定了“二八戰(zhàn)略”，即適當(dāng)?shù)赝七M(jìn)商業(yè)地產(chǎn)比例，而萬科副總裁毛大慶在加盟萬科之前所供職的凱德置地，便是商業(yè)地產(chǎn)色彩濃厚的新加坡企業(yè)。
　　記者了解到，目前萬科的主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般以住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套為主，在萬科中糧假日風(fēng)景(即紫苑項(xiàng)目)、公園5號(hào)項(xiàng)目中，均有相當(dāng)面積的商業(yè)用途或理想的物業(yè)，如公園5號(hào)項(xiàng)目的商業(yè)用途或立項(xiàng)的物業(yè)，總建筑面積為兩萬平方米。
　　記者了解到，在這兩萬平方米的建筑面積中，商鋪建筑面積約13000平方米，萬科稱之為新五街，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商鋪中的一、二層為開發(fā)商自持并對(duì)外招租，三層為只對(duì)能提供整體經(jīng)營(yíng)的高端品牌出售。
　　“目前三層已整層售出，成交均價(jià)在26000元至30000元。據(jù)悉，買家出價(jià)的條件完全符合萬科對(duì)該層商業(yè)的設(shè)想，該樓層已全部整售，均為一次性付款。”北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。這位負(fù)責(zé)人還表示，包括7號(hào)樓三層在內(nèi)的2、4、7號(hào)樓新五街，是以整售的形式被大客戶買走，公司沒有與散戶洽談，沒有公開報(bào)價(jià)。但針對(duì)大客戶，萬科給予了8.8折的折扣，因此，成交均價(jià)應(yīng)該在2.7萬元/平方米至3萬元/平方米。而該項(xiàng)目的辦公物業(yè)，建筑面積共7800平方米，預(yù)售套數(shù)為46套，面積區(qū)間為122平方米至195平方米萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示，自5月下旬開盤以來，共銷售12套，認(rèn)購面積約1577平方米，報(bào)價(jià)在38000元至45000元之間，成交均價(jià)約36000元。
　　顯然，萬科采用“順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)價(jià)”策略的，還不僅僅是住宅領(lǐng)域，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科謹(jǐn)慎的條件，從目前的情況看，亦收到了來自市場(chǎng)的良好反饋。

　　降價(jià)在10月

　　嚴(yán)厲的樓市調(diào)控似乎仍未有松動(dòng)的跡象。7月12日，針對(duì)此前媒體報(bào)道三套房貸等限制措施有望放松的消息，住建部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)資委表示，將一如既往地實(shí)施已有的樓市宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，而隨著政策貫徹到金九銀十這一銷售旺季周期，面對(duì)銷售壓力，更多的企業(yè)效仿萬科順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整的策略，或?qū)⒃缇驼嬲�又一輪降價(jià)潮的開始。
　　“我們也在考慮我們的價(jià)格策略，我們的幾個(gè)新盤要到10月以后才會(huì)陸續(xù)入市，現(xiàn)在的市場(chǎng)是，稍微降些價(jià)格就熱銷，所以我們也不得不考慮這方面的事情。”一位香港上市房企的銷售負(fù)責(zé)人前日告訴本報(bào)記者。
　　此前，在接受記者采訪時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，對(duì)于前期已經(jīng)有銷售的樓盤，后期項(xiàng)目的降價(jià)將承擔(dān)比較大的壓力，前期業(yè)主對(duì)降價(jià)策略的不滿意，可能令開發(fā)商不敢輕易啟動(dòng)降價(jià)策略。
　　而目前，在能夠開始降價(jià)的樓盤，多數(shù)為新開樓盤，與萬科中糧紫苑項(xiàng)目市場(chǎng)反饋情況類似的是，此前在北京取得良好銷售業(yè)績(jī)綠地西斯萊公館項(xiàng)目，便是采用以低于區(qū)域平均價(jià)格的策略開盤，贏得了良好的市場(chǎng)反饋。
　　“6月至8月之間，沒有什么大量的新盤集中上市，大家都在觀望，所以不可能形成降價(jià)潮，但是，如果到10月的時(shí)候，大量新盤集中上市，一方面供應(yīng)量增大，另外一方面又沒有前期業(yè)主感受的顧忌，有可能形成比當(dāng)下更大統(tǒng)一降價(jià)的行為。”一位不愿具名的地產(chǎn)投資基金經(jīng)理表示。而他和他所掌控的這支募集來自國(guó)內(nèi)的人民幣基金，正在等待著這個(gè)機(jī)會(huì)的到來。
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁周彤則告訴記者，從目前各個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的半年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，基本上所有的房地產(chǎn)企業(yè)，都調(diào)低了銷售任務(wù)的預(yù)期數(shù)額，她認(rèn)為，這也是一種企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期改變的反應(yīng)。