隨著房地產行業連續五年多時間成為社會各界關注的焦點，人大代表的提案、政協委員的發言中，對房地產行業發出“不同的聲音”。一些專家學者接受記者采訪時表示，房地產行業與國外房地產行業發展歷程非常相似，已經進入改革“深水區”和發展的“關鍵期”，迫切需要對國外的房地產政策進行借鑒。

　　消費結構“跨界期”　政府扶持仍是“重中之重”

　　武漢大學經濟學博士張平石將各國的房地產消費與人們消費聯系考察，認為伴隨著人們消費結構的升級，住宅消費與住宅產業呈階段性發展的規律，一般可大致分為四個階段：
　　第一是溫飽消費型階段：在此階段人均GDP低于1000美元，恩格爾系數在40%以上，住宅消費低水平并且增長緩慢，由于經濟發展水平有限等原因，人們生活水平很低，住房短缺成為普遍的社會問題，政府只好出面，制定住房政策，但由于整體經濟發展水平有限等原因，住宅產業的發展仍處于較低水平。
　　第二是數量增長型階段：在此階段人均GDP在1000美元至3000美元之間，恩格爾系數在40%以下。住宅消費水平開始提高。雖然經濟發展水平有了較大發展，但人們生活水平仍處于較低水平，中、低收入家庭沒有能力解決住房，住房短缺仍然是普遍的社會問題。這一階段充分體現了政府的住房政策，為了解決居民住房困難，政府撥出財政資金，公建或扶持社會建房，促進了住宅產業的發展。但在這種背景下建造的住房，只解決無房可住的問題，因此大部分是質量差、單位面積小的簡易住宅。
　　第三是增量與質量并重階段：人均GDP在3000美元至10000美元，恩格爾系數在30%左右，人均住宅面積增速減緩，住宅質量的提升成為主要方面。居民在要求“居者有其屋”后，還會要求居住的舒適程度，越來越看重居住的內外環境質量。在這樣的消費需求背景下，住宅產業的發展由單純數量增長型向增量與質量并重型發展。在此階段，政府鼓勵私人投資購房，逐步進行住宅機制的轉換，政府用于住房保障的資金相應減少，逐漸理順住宅需求機制，實現住宅市場的良性循環。
　　第四是居住總體水平提升階段：即人均GDP超過10000美元后，恩格爾系數在30%以下，人均住宅面積增長相對停滯，住宅質量的提高成為主要改善內容。在居住面積基本滿足要求的情況下，居民對居住質量的要求越來越高，追求居住功能設施齊全、服務高質量及環境舒適的傾向增強，政府這時的政策導向是在實現住房商品化的基礎上，促進住宅產業向不斷提高建筑質量、增強住宅功能、注重居住環境等總體水平，智能化、社會化方向發展。
　　張平石分析認為，我國的尷尬之處恰恰在于：盡管我國人均收入進入3000美元，但城鄉差距、地區差距仍然很大，少數居民確實具備了消費住宅質量的階段，但相當一部分居民還面臨著住房短缺的問題。這就是典型“跨界期”。
　　張平石說：“‘跨界期’的最大特點就是住房還需要國家和地方政策給予扶持，但居民對住房的質量也有了更高的要求，這就需要將確保我國居民的住房權利定位為一個長遠的基本國策，惟其如此，才能在減少房地產市場暴利的同時，兼顧社會公平，引導全社會從投資拉動型向消費拉動型轉軌。”

　　“發展共性”凸顯“借腦外力”

　　記者采訪的多位專家學者均認為，我國正在進入房地產政策變化的關鍵時期，這一情況與世界各國住房政策進入“調整期”、“轉型期”的時間幾乎完全一致：經濟發展到某個階段，住房面臨短缺，國民居住狀況惡化和引發一系列社會問題產生。
　　但是，各國政府介入住房問題的認識不同，導致其在制定住房政策的指導思想上產生差異，進而效果不同。
　　我國香港特別行政區政府利用土地政策對住房保障制度給予支持，實現“為民謀利”。常年在香港進行土地問題研究的專家莫慶宇分析說，香港政府對土地實行高度壟斷，以保證政府的最終業權。香港實行土地公有制度，政府代行土地所有權，以市場地價向私人開發商批租土地獲得的收入向房屋委員會注資，使房屋委員會有能力制訂和實施公共住房發展計劃，同時以免費和下調地價向房屋委員會和房屋協會供地，使其有能力以低于市場的房價向中低收入家庭提供房屋和夾心層住房。
　　目前，新加坡被國際公認為解決住房問題最成功的國家之一，其“組屋政策”對我國解決住房問題有一定借鑒意義。
　　新加坡國土面積僅699.4平方公里，卻居住著448萬常住人口，人口密度很大，在1959年建國初期時一度面臨嚴重的“屋荒”。為此，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”的政府“組屋”計劃，將發展住宅建設，解決公民的住房問題，實現“居者有其屋”納入基本國策。在此前提下，新加坡政府制定了《建屋發展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財政、金融、土地等相關配套政策，設立專門法定機構，取得了成效，全國住房自有率超過了90%。目前，新加坡居住在政府組屋的人口約占總人口的85%，其中有90%以上是業主，7%的低收入家庭向政府廉價租房，形成世界上少見的政府解決大部分民眾居住問題的獨特模式。
　　張平石建議：第一，將住房問題作為一項保民生的基本國策來通盤考慮，盡快制定長遠性政策與法律保障。他指出，住房是構建和諧社會最基本的民生問題，“安居樂業”的中華居住文化理念應重新受到重視。對全體社會成員來說，住房屬于生活必需品，即使是最低收入的家庭也應有房住。因此，在制定住房政策時應從保障基本人權、維護社會公平、實現社會和諧穩定的角度出發，首先要考慮住房的社會特征和福利屬性對保障民生、促進社會和諧穩定的作用，然后再考慮如何發揮其經濟特征和商品屬性對發展經濟的促進作用，使二者相輔相成、互為促進、良性循環。
　　第二，建議在住房問題上政府調控與市場調節并重，應以政府為主、市場為輔，實行“兩條腿走路”的雙軌制。市場化住房的功能側重于滿足高收入人群需要，而政府應承擔起60%以上中低收入國民的基本住房保障，確保住宅用地的低價供應，從根本上抑制高房價產生。在公共性住房和商品房供應體系同時有效存在的前提下，綜合運用土地、金融、財政等各項政策措施，推動住房市場良性發展。