經濟參考報

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房地產調整期：地產商要做些什么

2010-02-12 來源:經濟參考報

目前我國房地產市場再次進入調整期。業內人士認為，當下房地產開發商需要對以下六方面加以調整。
　　發展以產定銷模式 山西省政協經濟委員會主任劉道友認為，近來房價的快速反彈抑制了消費的剛性需求，也擠出了部分投資需求。由于房價漲得太快，消費者的觀望情趣勢必會暫時抬頭，房地產市場將會在今年第四季度和明年第一季度高位振蕩一段時間，隨后再次進入調整期。　
　　北京翰斯投資顧問機構李志鋒認為，在這種情況下，企業更加要轉變為按市場需求來開發。房地產開發企業過去基本上是團體開發模式，就是買地、蓋房、賣房、匯款，基本是生產出來產品再銷售，隨著我國房地產市場的調整，總體上供應量還是大于需求，開發應按照“以產定銷”原則進行。
　　恒大綠洲集團太原公司總經理助理陳旭東說，企業要生產符合市場要求、貼近市場要求、滿足多數消費者的產品。政府如果能夠提出規劃條件展開招標，開發商不過是一個加工者而已。
　　由銷售型物業向使用型物業開發轉變 房地產業的盈利模式不完全是賣樓，還有物業收入及增值等，這是國際通行模式。但目前我國絕大部分開發企業，尤其本土開發企業，基本上是通過銷售型物業模式生存，由于盈利模式單一，很容易出現資金鏈斷裂情況。
　　浙江綠城物業管理有限公司武漢分公司副總經理鞠宗霖說，去年綠城調查發現，除房價外，80%的業主非常注重物業管理的服務匹配。現在物業服務在我國沿海經濟較發達的珠江三角洲和長江三角洲已經提上議事日程，因此，對于物業服務的投資和規范，未來必將成為房地產企業關注的新焦點。
　　山西省政府辦公廳經濟處處長程章說，政府是要支持房地產、振興房地產，但并不是振興房價。認清這一點，就要求開發商在保持價格不變的前提下，提升新建住房的綠地面積等各種配套服務。太原市房價與周邊城市相比雖不算太高，但普遍存在公共基礎設施不完善的問題，對這些短缺項目的建設是大趨勢。
　　開發類型由單項型向復合多元型轉變 記者采訪中了解到，目前單一的開發類型造成了房地產企業多以住宅結構為主。隨著房地產市場的調整，開發環節將由單一的住宅開發逐步向多元項目轉變。比如一些工業園區地產的開發，舊廠房的開發，以及新農村建設、城中村改造的開發。
　　由暴利形象向合理利潤轉變　山西省房地產協會會長袁綸華認為，世界開發商的平均利潤是5%，開發商的降價本身對緩解房價壓力也是一個出路。在這種情況下，開發商需要放棄追求比較豐厚利潤的想法，因勢而變，加快房地產項目的周轉速度，縮短開發周期，提高房地產開發資本的回報率。　
　　同時，為了降低開發成本，政府應調整或降低重復、交叉、不合理的稅費項目。比如向開發商“預收所得稅”并不符合國家法律，應該跟其他領域的企業一樣，按照實現的利潤征收所得稅。
　　山西大唐房地產開發有限公司董事長閆作利說，企業在稅費方面的壓力很大。要降低房地產開發建設過程中各個環節的成本，除了政府應該考慮降低適當的土地出讓方式，包括適當降低土地成本外，可以把土地增值稅或者是企業所得稅留出來一塊，專門為保障性住房做一個投資。
　　管理由粗放型向精確化轉變 記者采訪中了解到，在房產市場快速發展的時候，開發商的工作重點也放在了拿地、融資、賣樓等環節上，對企業內部管理的精細化有待加強。
　　恒大綠洲集團太原公司總經理助理陳旭東認為，開發企業應該通過精細化的管理，包括項目投資決策、規劃設計、營銷物業、財務管理等各方面，增強開發企業的核心利潤率，獲得可持續發展。強化內部管理，就是要建立規范化、標準化的現代管理流程，嚴格控制各個環節的成本，通過規模效應整合良性的產業鏈。
　　由地產融資向地產金融轉變　閆作利說，房地產行業和金融行業是一個姊妹行業，前者對金融行業的依賴性非常強，但目前相當一部分開發商是以建筑商的思維在搞房地產開發，沒有意識到房地產開發企業具備的金融特點。
　　“我們經常看到的現象就是一個企業拿500畝、300畝地開發房地產，但沒有全盤考慮開發什么產品，開發多大規模，需要多少資金，需要從銀行拿多少按揭，導致很多項目開工后又沒資金了，被迫延長周期，回報率也降低了。”閆作利說，現在有80%的開發企業都是通過銀行貸款，除了需要進一步拓寬融資渠道以外，開發商自身也需要加強地產金融的思維，要把提高資金的回報率作為一個主線，提高開發效率。

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