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      武漢提前“透支”地鐵概念
          2009-11-06    作者:本報記者 沈翀    來源:經濟參考報

          武漢城市快速軌道交通網絡建設方案(2010年)

          “地鐵口精裝小戶型”、“武漢罕見地鐵上小復式”、“地鐵口上蓋物業,房價看升抗跌”……雖然還處于建設期,甚至有些線路才公布規劃,武漢的地鐵沿線房地產項目已經打出以此為“噱頭”的大幅廣告,三年來經過一輪又一輪熱炒,接近城鄉結合部的常青花園均價從不到3000元漲到6000元,遠離市中心的光谷片均價從3000元最高漲到7000元……自2006年武漢公布第一條地鐵建設規劃,地鐵沿線房價至今全部翻番。

          地鐵概念成房價上漲動力

          記者在采訪中了解到,目前,武漢的地鐵網線尚未成型,而善于找賣點的開發商已紛紛開始拿來“為己所用”了。不論城區、郊區樓盤,凡與地鐵沾點邊,無不把地鐵將帶來的便利放在首位,借此抬高物業價格。
          2006年11月16日,武漢首個地鐵項目地鐵2號線一期工程試驗段正式動工,該線路起于常青花園止于魯巷,穿越商業中心、居住新區、高科技開發區和城市中心廣場,由此,地鐵沿線周邊的土地成為開發企業角逐的熱點。
          據了解,在2005年,常青花園兩個樓盤的平均售價還在3100元/平方米左右。到2006年底,其平均價格就上漲到3700元左右,之后價格加速上揚,今年新開盤的常青花園峻嶺項目均價已經達到每平方米6100元。而地處武漢中心城區徐東武青四干道的花畔里項目,由于交通不便,2007年開盤均價僅5000多元,今年地鐵4號線提前動工的消息公布后,價格一路上漲,目前報價為每平方米7000元。
          地鐵規劃公布后,不止城郊的沿線樓盤受益,中心區的地鐵樓盤價格更是大踏步上漲,到目前漢口中心區、武昌中心區大部分地鐵附近樓盤均價已經超過8000元。有業內人士表示,比照京漢大道輕軌對沿線房產項目價格的拉動,今后武漢中心城區地鐵項目沿線價格可能還有提升空間。
          記者了解到,根據武漢的軌道交通規劃,除了在建的輕軌、地鐵2號線一期和4號線一期,近期開始啟動軌道3號線、4號線二期、8號線一期工程,確保2015年初步形成主城140公里軌道交通骨架系統。

          交通擁堵逼迫市民扎堆地鐵樓盤

          盡管地鐵附近樓盤價格已經大幅上漲,有剛性買房需求的居民還是愿意扎堆于此。
          家住武昌南湖、在漢口古田上班的鄭小姐打算在地鐵沿線再買一套房。她說,現在公交車雖然方便,但走一路堵一路,過去一個小時能夠到單位,現在得兩個小時甚至更長。“堵”怕了的鄭小姐對地鐵樓盤寄予了很大希望,“畢竟軌道交通方便快捷,再也不用堵了”。
          在武漢搜房網最近發起的一項置業調查中,設置的問題包括“隨著武漢軌道規劃的逐一出爐,傍地鐵而生的樓盤會成為購房需求者的置業首選嗎?”調查數據顯示,半數的網友給出了肯定的答復;35.42%的網友表示“不好說,這(軌道建設)只是輔助外因”。有網友留言,基建的大規模施工已使武漢成了“堵城”,地上交通不行只能靠地下交通,以免以后上班心里再添堵。
          地鐵物業除了吸引“鋼絲”,也引來投機需求。這一波追漲購房潮中,一度銷聲匿跡的投資客,正在大批涌回樓市,未來交通便利的地鐵沿線樓盤,成為這一群體的首選。在某個主打地鐵小戶型的樓盤,以住宅、辦公、商業三者兼容為賣點,房子尚未正式開賣,頂部200多套已被整體買走。一些樓盤銷售負責人介紹,很多投資地鐵附近的購房人,其實都打著居住、投資“雙算盤”,戶型較小的房子最受歡迎。

          建設周期長未來仍存隱患

          有關專家表示,未來的交通便利,肯定是購房或投資要考慮的一個重要因素,也會獲得相應的回報,但并不能成為惟一因素。買房子,除了交通因素,還應考慮項目其他配套、小區環境等各種因素。目前少數項目并不具備成為高檔樓盤的條件,也靠炒作軌道概念,搭車提升價格,無疑已經透支了未來的預期升值空間,對購房者遠期的居住或投資不利。
          中國指數研究院華中分院資深分析師李國政認為,應理性面對開發商炒作的各種未來便利,不要提前用高房價去換取尚在圖紙上的便利。地鐵沿線樓盤是投資客的首選,即使是在香港這樣的國際化都市,地鐵之上的樓房也是受到追捧的。不過在地鐵規劃出臺之際,開發商就開始提前透支概念提高房價,目前地鐵物業價格已有一定泡沫。與此同時,由于地鐵還處于建設期,短期內出行不一定便利。他說,地鐵建設周期較長,而且因拆遷受阻建設工期還會產生延誤,此前購買這附近的房產就意味著在一段時間里周邊都是工地,短期交通可能比其他地區更為不便。而且由于工程還在施工中,不少樓盤都是在廣告中大玩文字概念,隱藏了項目與地鐵口的實際距離,給購房者造成一種假象。
          采訪中,還有一些市民向記者反映對地鐵物業的擔憂。家住漢口三陽路的陳先生今年買房特意避開地鐵周邊物業,選擇了未來路面交通方便的后湖。他說,杭州地鐵工地坍塌事故發生后,又在報紙上看到武漢一些地鐵周邊樓盤有裂縫。現在買的是期房,地鐵也不知道什么時候開挖建設,如果房屋出現質量問題,到時找誰?而且住宅臨近地鐵口,可能就是一個交通樞紐,噪音相對較大,適宜投資但不適宜居住。

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