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2009-08-07 本報記者:葉鋒 來源:經濟參考報 |
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客觀地講,房地產是上半年上海經濟發展活躍的板塊之一,它率先走出了“V”形曲線———市場快速復蘇,日均成交量已超過2007年高峰期的水平,房價也呈較快上升態勢。究其原因,除剛性需求的大量釋放外,還有國內外投資者的大量進場等
7月,上海樓市依然保持高位。佑威·樓市通系統提供的數據顯示,7月上海市新房住宅成交面積為194萬平方米,相比上月微幅下降5.37%,但仍處于高位;上海市商品住宅成交均價達到15770元/平方米,環比6月又有1.58%的漲幅,這是自3月以來連續第五個月出現上漲。易居中國提供的數據則顯示,今年1至7月上海住宅成交量達1100萬平方米,比去年同期的574萬平方米上升了近一倍。
在售樓處,又現通宵排隊,部分樓盤甚至引來黃牛售號;在交易中心,等候繳稅、辦產證的人隊伍排到門外;在銀行,過去只要兩三天就可以通過的房貸審批需要等上六七天,因為“單子多得忙不過來”。
上海市房地產業協會輪值會長、綠地集團董事長張玉良說,近期房價上漲相對較快的原因有四:一是公眾對經濟有信心;二是流動性大量流入房地產;三是去年商品房銷售量下降,去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個月內消化;四是去年以來房地產企業開工量下降。
樓市持續火爆、房價快速攀升,除剛性需求的釋放外,改善型投資型需求加速入市也是強勁動力。大型樓盤“慧芝湖花園”位列今年上半年上海樓市銷售額第三位,該樓盤的銷售負責人告訴記者,今年1、2月,投資客“幾乎沒有”,3月時占10%左右,至5月,投資者購房比例已占當時銷量的一半。這位負責人說,投資者購房有明顯的特點,一是喜歡挑選方位相對便宜的房源;二是下單速度快,不少人甚至當場付款。
中原地產對上海6月市場成交客戶結構分析后發現,與3月初相比,首次置業的純剛性需求客戶已縮減至40%左右,而改善型客戶量正逐步釋放,約占總需求量的40%,還有10%至20%的長線投資客正回歸樓市。投資者最看重的是房子有沒有升值空間,而不太在乎眼前的價格。投資性需求的大量進場使開發商難以抑制提價的沖動。
值得注意的是,近期,許多城市的商業地產、工業地產市場等較為平靜,高檔寫字樓的租金總體也在下降,工業用地市場也相對冷寂。這說明,房地產業存在“冷熱不均”的局面。這也暗示,住宅市場的快速上揚有催生泡沫的可能性。
對于上海房地產市場的走向,易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,今年下半年將維持房價同比上漲態勢,漲幅可能持續擴大。中國指數研究院副院長陳晟認為,不排除短期內商品住宅價格有繼續上升的可能性,但如果長期經濟面不支撐,房地產業很難維持目前的局面,成交量可能會下跌,價格也有可能出現波動。
一些嚴峻的現實讓上海樓市的走向面臨考驗:一手房庫存已降至500多萬平方米的近年來最低點,“供不應求”的局面可能推動房價進一步上漲。另外,新“地王”接連誕生,進一步增強了房價上揚的預期。
當人們對后市的走向忐忑不安之時,上海市政府開始積極努力增加供應、穩定市場預期。上海市近日出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》,嚴查捂盤惜售現象。另一方面,上海已規劃安排建設15個大型居住社區,包括6個保障型住房基地和9個以中低價住房為主的居住區。目前,上海經濟適用房的建設已經提速,今年年底開工總量將達到600萬平方米。業內人士分析,這將有利于維護樓市的健康穩定發展。 |
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