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      “多本賬”炒出天價商鋪
      商鋪營銷者自揭炒鋪內幕
          2009-07-03    本報記者:何豐倫    來源:經濟參考報

          “各地的‘黃金商鋪’超過80%以上都是炒作出來的,‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤。”
          如今,各地商鋪銷售愈演愈烈,曾在南寧、成都、重慶等多個城市進行過商鋪營銷策劃的業內人士吳晶英,向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內幕。

          商鋪成本利潤比:最高50倍

          “賣房的利潤要到3倍至4倍左右,賣商鋪的利潤則要高到10倍以上才算是合格,20倍至40倍很正常,50倍以上才算成功。”吳晶英說。
          “我給你算個賬:樓盤建設需要大量的鋼筋水泥,但商鋪建設幾乎就是沿街鋪設,一般只有2層樓高,地基、防震、消防、地下車庫等等需要投入的成本很少,只有同等地域樓盤成本的十分之一,但商鋪單位面積的價錢幾乎是樓盤價格的10倍左右,一來二去,利潤就要比成本高出10倍到50倍。”
          “我自己是做樓盤營銷的,無論是重慶、云南、湖南還是廣西、廣東的商鋪,幾乎無一例外都要賺到這個利潤。越是發達地區,賺到的利潤越高。”

          商鋪多本賬:買的不如賣的精

          近日,記者在南寧市鳳翔路商鋪開盤前進行了一番暗訪,被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”,實際租金不過每平方米30元。
          接受記者采訪的租戶說:“如果不是老鄉,我也不愿告訴你,商家給我們這個價格,就是要求我們對外一律說每平方米65元。”
          吳晶英向記者透露:這幾乎是所有商鋪開發商和營銷人員的慣用伎倆。“給客戶看的是一本賬,給租戶的是一本賬,給稅務局的又是一本賬。”
          搞多本賬,就是為了最大限度地獲得利潤。客戶重視的是投資收入回報狀況,將實際租金翻一番,將原來需要20年才能收回的資金算成8年回本,容易吸引客戶;租戶的那本賬不僅打了折,而且折扣很低,就是為了穩定租戶,造成場面繁榮、人氣旺盛的假象;給稅務局的賬就不用說了,最大限度地降低稅收成本。

          業內:我們自己都擔心被坑

          “說實在的,商鋪銷售那么多本賬,我們自己購買商鋪都會擔心被同行坑。”吳晶英說。
          吳晶英幾乎每次自己購買商鋪,都要反反復復從好幾個角度了解商鋪的各種信息。
          ———人口密集度和流量越大,升值空間越高。傳統商圈再貴,也是“寸土寸金”;新建的社區再便宜,再怎樣也是“獨立商鋪”,三五年內還是缺少人氣聚集。
          ———走訪周圍地段的樓盤入住率,要晚上看不能白天看,這樣才能看出來是否真的有一定的人氣,有入住人群才能有消費市場。絕對不能光聽開發商一面之詞。
          ———對周圍商圈進行前期調查,了解租戶實際租金和開發商銷售商鋪時候的租金差別,從中做好商鋪投資回報率的計算。
          吳晶英說:“開發商說得再好聽,也逃不過自己的眼睛,認真看,好好調查,才能避免被忽悠。”

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