務院5月底批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見，再次提到“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，并要求由財政部、稅務總局、發改委、建設部具體負責。類似的“研究開征物業稅”的通知已不是第一次發出，此次通知再次顯示出國家對于開征物業稅調控房地產市場的決心。業內人士關注，繼2007年二套房貸政策之后，物業稅是否將成為下一個房地產調控“利器”？

    從“空轉”邁向落實
 
    雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產稅制改革的重要組成部分，開征物業稅離我們越來越近了。
    所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。
    早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。
    自2006年起，包括北京、深圳在內多個城市和地區對物業稅征收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。
    物業稅受到社會大范圍的關注還是在《物權法》出臺之后，2007年10月1日開始實施的《物權法》明確提出“公民的合法的私有財產不受侵犯”，而物業稅就是公民要為得到保護的合法私有財產支付的稅之一。在當年的十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開征物業稅的實施方案”。此后，每年的深化經濟體制改革工作意見中都有“研究開征物業稅”。
    有關專家評價說，國務院此次再度發布研究開征物業稅的通知，實際上是將物業稅提上研究立法的日程。中原房地產經紀有限公司總經理李文杰認為，目前，財政部和國家財政總局關于物業稅征收的技術條件已經具備了，在幾個城市模擬測試運行，如果政府需要征收，征收的條件也已經初步具備。

    穩房價的“殺手锏”

    經濟學家易憲容認為，目前國內房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。正因為這樣，樓市炒房現象泛濫難止，個人住房消費也呈盲目擴張之勢。
    易憲容指出，房地產稅收政策的嚴重不足，造成了房地產市場嚴重的財富分配不公，也使房地產開發商缺乏生產中低端產品的動力。同時，持有較多住房的投機者也不愿把住房流入市場，從而人為制造房地產供求關系的緊張，不斷地推高房價。
    開征物業稅將是穩定房價的一把“殺手锏”。中央財經大學稅務學院教授劉桓表示，“開征物業稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價出售存量房，平衡市場供需關系。”
    易憲容也認為，在房地產炒作較為嚴重的地方，通過開征物業稅，將使房地產炒作者顆粒無收，那么國內房地產的價格一定會回落到真實的市場價格上來，市場泡沫也會自然消退。
    與此同時，我國目前調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環節的營業稅和個人所得稅。對房地產交易環節征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
    國家信息中心在其發布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地產稅收調節應該以物業稅等保有階段的稅種為主。物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

    尚需更充分的研究

    業內人士認為，開征物業稅是“實屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準備。
    易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，開征物業稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據擁有房產的質量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。
    雖然在國外物業稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。北京大學房地產研究所所長陳國強指出，在美國，不動產稅已經占當地政府財政收入的40%至50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問題。
    社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。如果開征物業稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了70年土地出讓金的房主業主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。
    陳國強認為，對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業稅，將引起相關利益集團的博弈。
    在我國現在的房地產開發中，開發商一次性交付土地出讓金購買國有土地70年的使用權，隨后開發商在開發中，將這一使用權平攤到每套商品房中，轉讓給購房人。如果開征物業稅，則土地出讓金將失去法理依據。開發商的開發模式或多或少將發生改變。這種改變將對未來房地產市場產生怎樣的影響也值得深入研究。

物業稅欲為樓市投資降“虛火”

    近一時期，有關開征物業稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環節的全新稅種，人們關注的焦點是：物業稅如果開征，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？

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世界各地物業稅

    香港：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收，稅率為15%。
    臺灣：按臺灣地區物業稅的征收標準，144平方米以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。
    新加坡：由新加坡國內稅務局對所有房產征收，自住房產的物業稅率是4%，其他類型的房產的物業稅率是10%。
    日本：日本財產稅主要是對房地產等不動產課征的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。
    韓國：韓國的財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內，還有可能進一步調整房地產稅率。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。
    美國：不動產稅，歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均1%到3%。
    德國：不動產稅：根據評估價值的1%至1.5%征收。
    法國：不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自己房產裝修后出租，按稅基的84%繳納15%至30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。
    瑞典：不動產稅，征收額度為不動產稅務評估價值的0.5至1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產權型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業物產不動產稅率為1%，工業物產稅率為0.5%。
    意大利：不動產稅：按照稅務評估價值的0.4%至0.7%。
    西班牙：不動產稅：按照稅務評估價值征收(一般低于市場價值的50%)，稅率在3%。