受深圳小產權房可核發房產證消息的影響,部分人對購買游蕩在法律邊緣的鄉產權別墅心存僥幸。然而,國土資源部近日通過媒體再次提醒公眾:城鎮居民不得在農村購置宅基地,再次為“土別墅”敲響了警鐘。
“土別墅”還是不買為好
由于生態環境誘人,價格又比城里低很多,也未見政府部門阻止建設,“土別墅”對很多城市居民來說充滿了誘惑。
然而,北京市民盧先生最近卻在為自己幾年前購買的“土別墅”鬧心。1998年秋天,他在朋友的勸說下買下了市郊農村的一處住宅,并與賣房的村民簽訂了房屋買賣協議。此后盧先生投入了十余萬元對房子進行翻新和裝修。近日,北京通州區國土局突擊強拆100余棟違規別墅群的事件在北京引發了不小的震動。盧先生說,他和許多朋友購買的都是農民的房子,而且都和村民簽訂了房屋買賣協議,難道在法律上就都不算數了嗎?
北京市岳成律師事務所張建興律師表示,我國土地法規定:農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地只有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。盧先生所買的房屋屬于宅基地,所以房屋買賣協議不受法律保護。
另外,張建興律師認為,時下很多城里人到農村買房心存僥幸,認為買不下大產權無所謂,有小產權就行。所謂的小產權,即城里人在鄉下買房時拿到的村里或是鄉里的產權。有的人還認為小產權比大產權好。因為大產權使用年限是50年到70年,而小產權沒有使用年限,可以永久使用。事實上,小產權房沒有真正的產權,沒有國家發的土地使用證和預售許可證,房管部門也不會給購房合同備案。因此,小產權房就算可以轉讓,也是以沒有人反對為前提的,如果有人對小產權提出質疑,這種轉讓就不具有任何法律效力。既然城市居民在農村購買房屋不受法律保護,農村的房子還是不買為好。
違規建“土別墅”將追究刑責
5月31日,北京通州區國土局、張家灣鎮農委、城管、治安巡防等部門共200余人聯合行動,突擊強拆了張家灣鎮棗林莊村“逸仙種植園”的違規別墅群。100余棟耕地上蓋起來的小院紛紛倒地,成為今年以來通州區政府強拆的第二個大型農家別墅。
據記者了解,今年4月份,北京市國土資源局下達封殺令,要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園,停止占用耕地,對于變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責。5月份,京郊各區縣政府紛紛醞釀大面積的強拆對策。據初步統計,北京市至少有1萬余棟生態房。不可否認的事實是,這些業主均面臨索賠困境。
據通州區國土局相關負責人介紹,由于耕地上建設的生態房本身就是違法違規的,所以業主和開發商簽訂的承租合同不受法律保護。而且,誰破壞的耕地就由誰復耕。北京中銀律師事務所資深律師董正偉也表示,由于業主與開發商簽訂合同的標的物是違法建筑,所以合同將被判無效,業主權益也得不到法律保護。
“土別墅”被拆得不到任何賠償
為什么有的人明知違法卻仍到鄉間買房,而不依法買一幢真正的鄉間別墅呢?一位私營企業主說,城市住房價格過高是一個原因,但更主要的是正規的別墅項目就像另一所城市住宅,周圍的鄰居又大都是生意場上的人,不如真正的鄉間小院有濃郁的鄉土氣息和淳樸親切的民風。
針對一些地方城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現象,國土資源部不久前發出通知,嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。國土資源相關管理部門認為:這種私下交易,有違國家和各級政府相關條例和法規。城里人到農村買農民房,不能辦房產證、土地證,一旦所在村土地被征用,或是遇到舊村改造,損失就大了。
需要指出的是,前幾年有些地方對城市居民到一些“空心村”買農民房曾經給予許可,甚至給予辦理土地證、房產證。還有一些鄉鎮的集體土地被國家征用后,部分市民通過繳納一定出讓金的形式獲得了土地證。后來由于考慮到新村改造中,國有土地和集體土地征用后賠償的標準不同,容易造成矛盾,又取消了土地證的辦理。從去年開始,各地已嚴禁為城里人到農村買農民房辦證,所以目前“土別墅”的主人有的擁有土地證,但大多數卻沒有。國土資源相關管理部門表示,憑著一紙買賣協議,只能證明雙方的交易事實,依據有關法律法規,其交易行為不具合法性,是得不到法律保護的。一旦村莊改造或土地被國家征用,是得不到任何賠償的。 |