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由迪拜七星級帆船酒店集團在上海中心城區淮海路上投資建造的高端奢華酒店朱美拉，受金融危機影響于今年2月悄然停工。據悉，迪拜七星級帆船酒店集團曾計劃在2011年前在亞太區開出13家頂級奢侈酒店，其中中國將開5家。新華社記者陳飛攝 |
席卷全球的金融風暴，卷走的不單單是人們口袋里的財富，還有他們游走四方的工作和心情。
自2006年開始，從沿海到內陸，星級酒店加緊上馬，經濟型酒店星羅棋布，新興的酒店式公寓也四處開花。但2008年下半年以來，隨著人流和物流的減少，酒店類物業也遭受到不同程度的沖擊。盡管與住宅和工業地產的低迷相比略顯滯后，但時至今日，酒店類物業頹勢初顯。年內是否能恢復如常，成為近日業界內外所關注的新話題。
酒店類物業入住率下降
如果說樓市好壞關系到千家萬戶的安居樂業，那么，酒店類物業則成為經濟復蘇的風向標。因為各行各業人員的流動數量和頻次，某種意義上象征著他們所代表的行業的景氣程度。
隨著全球范圍的金融海嘯逐步演變成為經濟危機，各種商務商貿往來活動日漸萎縮，人們的消費信心指數下降導致旅游業不景氣，使與之相關聯的酒店類物業受到了較大的影響。加之近期從墨西哥源起的甲型流感，更是限制了人員的正常流動。
據中原地產投資顧問部總監高飛介紹，國內的酒店類物業各種產品都受到影響。經濟型酒店的擴張態勢趨緩，部分位置或自身條件相對較差的項目醞釀改組，或退出市場。平均房價回落8%左右，入住率有所下降。
高星級酒店的市場競爭日趨激烈，但是整體的入住率保持了穩定。以天津為例，如喜來登、泰達萬麗等高端項目由于有穩定的客源網絡，所以價格和入住率基本保持穩定；但一些本土項目因價格相對低廉，也勉強維持；而一些旅游型酒店則受季節和經濟危機雙重影響，入住率一直在較低的水平。總體來看，天津高星級酒店的平均入住率同比下降了10%左右，在未來的一段時間內高星級酒店價格還會在15%的基礎上有一定的調整。
而服務式公寓方面，一些無正規品牌管理的項目價格浮動較大，在每平方米每天原有價格2至3.5元的基礎上下調了15%至20%左右。部分國內品牌產品價格在每天每平方米原有價格3至5元的基礎上有10%的下調，入住率受經濟危機影響較大，部分產品入住率跌至60%以下。
酒店供應量仍在增加
盡管各類酒店入住率呈現不同程度的下降，但由于規劃布局和建設周期等因素，各地酒店供應仍在增加。
據全球地產服務商仲量聯行提供的數據，北京的服務式公寓的市場供應量由2008年的4300套，增加到今年初的5000套，預計到2009年底，公寓套數將增加到6200個。而2008年房間的出租率達到83%，比2007年提高1個百分點。上海的服務式公寓的市場供應量在2008年一年內增加了400套，達到5400套。
另外，如家、漢庭、錦江等經濟型連鎖酒店也處于上升階段，走的是“先占領地盤、后擴張盈利”的路子。因來中國旅游的境外人數出現下滑，加之國內旅游消費能力不足，經濟型酒店也擠占了星級酒店的部分份額。
仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁吳嘉保認為，酒店交易的興起并不意味著市場泡沫的出現，相反，酒店交易的發展和酒店市場的成熟程度有很大的關系。她表示，過去中國酒店市場投資主體主要是國有企業，真正以商業盈利為主要目的的發展商進入酒店市場是從2004年才開始，酒店盈利的循環才步入軌道。酒店交易的興起將為投資者提供退出渠道，使市場發展更加健康和完整。吳嘉保預計，未來兩三年內，中國市場或將迎來一輪酒店交易高潮。
各類酒店競爭將更加激烈
經常出門的酒店常客會發現，今年以來，北京、上海、廣州等地的星級酒店打折成風，被人戲稱“史上最低價”。甚至在一定程度上，擠占了經濟型連鎖酒店的客戶。按照消費群體的市場劃分，服務式公寓、高星級酒店、經濟型酒店在各自的“紅海”領域內競爭。但嚴酷的市場環境迫使前者“放下身段”，與后者爭奪客戶，仿佛進入新的“藍海”。
根據仲量聯行的統計數據，2006年，上海五星級酒店的平均入住率略高于70%，平均價格約為每晚1700元；2007年入住率為68%至69%，平均房價為每晚1600元左右；2008年底，平均房價為1500元，但入住率已經下跌到59%。
更令人大跌眼鏡的是，眼下上海一些地段稍差的五星級酒店，給旅行社的房間報價已經跌到了每晚400元左右。即使是散客，只花500元也可住進五星級酒店。
高飛告訴記者，從某種程度上講，高星級酒店和服務式公寓等高端產品，其入住率和客戶數量的增減，與全球以及國內的經濟景氣程度和消費信心有內在的關聯度。盡管酒店類物業目前存在著很大壓力，但對行業整體的發展不會造成根本性的“創傷”。
吳嘉保認為，盡管各地對酒店類物業的要求和需求量不同，但像以年為簽約周期的服務式公寓仍將保持一個穩定的運營成本，平均入住率也會維持在80%左右，這已算是一個不錯的平衡點。 |