樓市尚處于“回暖”過(guò)程，有開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)好就漲”，或者“見(jiàn)好就收”。“上漲”的是房?jī)r(jià)，“收縮”的是房源。而后者就是市場(chǎng)常言的“捂盤(pán)”。面對(duì)“回暖”，開(kāi)發(fā)商為何逆市惜售？

　　銷(xiāo)量上升，開(kāi)發(fā)商又顯傲慢

　　各地前不久相繼結(jié)束的“五一”房展會(huì)，與以往有一個(gè)顯著差異：開(kāi)發(fā)商對(duì)促銷(xiāo)明顯“懶”了很多，心理上似乎也“牛”了起來(lái)。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會(huì)上，雖然參觀人數(shù)比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開(kāi)發(fā)商都“放得很開(kāi)”，但現(xiàn)在的促銷(xiāo)總體比較平淡。
　　一家位于浦東中環(huán)線(xiàn)附近的知名樓盤(pán)將在5月底推出新房源，售樓人員甚至不無(wú)傲慢地告訴咨詢(xún)?nèi)巳海骸拔覀儧](méi)有優(yōu)惠措施，我們就這個(gè)價(jià)格，要不要買(mǎi)你們自己考慮好了”。
　　而在場(chǎng)外售樓處，又出現(xiàn)了久違的排隊(duì)人群。記者近期實(shí)地采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，位于閘北大寧板塊某樓盤(pán)的售樓處，開(kāi)盤(pán)之前就有人排隊(duì)。位于寶山顧村板塊的某樓盤(pán)曾在3月底推出140多套以?xún)煞繛橹鞯姆吭矗瑤滋靸?nèi)即被訂購(gòu)一空。
　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字也印證這一點(diǎn)。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，4月25日，上海單日商品房成交量突破1000套，達(dá)到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長(zhǎng)假期間有所回落，但節(jié)后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“看不懂”。
　　價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)檢測(cè)結(jié)果，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，呈現(xiàn)小范圍波動(dòng)。在上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市，提價(jià)的樓盤(pán)很多，但穩(wěn)住的樓盤(pán)也有。不管怎樣，有了足夠成交量支撐，開(kāi)發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看，幾家上市房企業(yè)績(jī)一改頹勢(shì)，大為改觀。

　　開(kāi)發(fā)商主動(dòng)挑起新一輪相持

　　為什么人們排隊(duì)買(mǎi)房？上海一家房企老總對(duì)記者說(shuō)出了一大原因：“如果有200個(gè)人買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商拿出100套來(lái)賣(mài)；每?jī)蓚�(gè)人買(mǎi)一套，就只好去排隊(duì)了。”　
　　他坦言自己的樓盤(pán)也正是如此：“我們現(xiàn)在放慢了銷(xiāo)售節(jié)奏，只要保證現(xiàn)金流相對(duì)充裕就可以了，并不急于把所有的產(chǎn)品都投進(jìn)市場(chǎng)。”他的公司目前在售樓盤(pán)占可售總數(shù)的50%至60%，“剩下的房源暫不辦理預(yù)售證，放到明年再說(shuō)，我們準(zhǔn)備賭一賭未來(lái)”。他說(shuō)，這些房子都是六七年前拿的地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)比現(xiàn)在房?jī)r(jià)要低得多，部分銷(xiāo)售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤(rùn)，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價(jià)格一定比現(xiàn)在上漲一點(diǎn)，多出來(lái)的可都是純利潤(rùn)”。
　　記者采訪(fǎng)、分析發(fā)現(xiàn)，同樣是“惜售”，樓盤(pán)可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“低進(jìn)高出”，其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超多年前購(gòu)置土地的樓板價(jià)，少量多批甚至少批都足以帶來(lái)足夠利潤(rùn)，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動(dòng)惜售”；另一類(lèi)則大多是近兩三年買(mǎi)的高價(jià)地，有些樓板價(jià)之高甚至到了“面粉”貴過(guò)“面包”的程度。對(duì)這些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的回落是難以忍受的，所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價(jià)，從而被迫“惜售”。
　　惜售同時(shí)，上述開(kāi)發(fā)商還表示，目前沒(méi)有進(jìn)一步投資、拿地的準(zhǔn)備，“我們會(huì)考慮跟蹤一些項(xiàng)目，但現(xiàn)在不是拿地的最好時(shí)候”。

　　房地產(chǎn)商別“好了傷疤忘了痛”

　　與一季度相比，二季度的樓市開(kāi)始顯露出更多“不確定性”，一線(xiàn)城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份第一周后，北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中，第四周(4月20日至4月26日)，成交量環(huán)比降幅超過(guò)20%。“五一”假期，北京住宅日均簽約量424套，亦低于4月的平均水平446套。退房率也有所上升。
　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，京、滬兩個(gè)“風(fēng)向標(biāo)”城市樓市表現(xiàn)差異，從表面上看跟供求比、政策環(huán)境等有關(guān)，但根本上則是形勢(shì)不夠明朗時(shí)市場(chǎng)博弈出現(xiàn)的正常波動(dòng)，其中不排除存在市場(chǎng)對(duì)捂盤(pán)、漲價(jià)等現(xiàn)象作出反饋等原因。
　　上海城開(kāi)集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為，樓市回暖使開(kāi)發(fā)商的日子剛有起色，但捂盤(pán)惜售可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程被迫中斷，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤(pán)量依然較大，但全年走向如何還要看六月份以后。戴德梁行在新近的報(bào)告中提醒，隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實(shí)施，整體市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，預(yù)期通脹將重新恢復(fù)。但購(gòu)房者的需求價(jià)格彈性也逐步增大，略微的價(jià)格變化對(duì)需求方的影響將較為明顯。
　　欲“賭未來(lái)”的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：“明年此時(shí)，房?jī)r(jià)肯定更高。”而易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭提醒：“如果企業(yè)在日子剛好過(guò)的時(shí)候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就有些盲目樂(lè)觀情緒。”