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      萬科:“地王”不再跟政策對著干
          2009-04-03    本報記者綜合報道    來源:經濟參考報

        上海證券預計,萬科2009年會由于之前拿到的高價地,而出現毛利率下降。但萬科作為行業龍頭,善于經營,公司也提出會在一些原來占有率不高的地方擴大規模,也有可能在調整期間市場占有率會提高,展現整合優勢。

        萬科是不缺地的。
        從2005年開始,隨著房價的一路飆升,“地王”也應運而生,最瘋狂的時候,拿地價甚至高于同一地塊的商品房均價。
        萬科的名字,頻繁出現在高價拿地的房地產公司名錄里。2007年10月25日,萬科以17億元的“地王”價格奪得了朝陽區西大望路27號住宅用地的開發權。按照中標價格計算,該地塊的樓面地價為11409元/平方米,這一價碼創下了2007年京城出讓土地樓面價新高。
        高價地塊帶來的高成本開發,在2008年一年的樓市調控中顯露了猙獰面貌。房地產公司也有“差錢”的時候,萬科董事長王石坦承,到處拿地王是個錯誤,宣布萬科“再也不跟政策對著干”。

        盈利低于預期

        不久前公布的萬科集團的年報顯示,公司2008年全年實現主營業務收入409.9億元,同比上升15.4%,實現凈利潤40.3億元,合每股收益0.37元,同比下降16.7%。
        上海證券金融地產研究小組的沈莉認為,主要原因是公司計提了12.49億的存貨跌價準備,其影響了凈利潤8.9個億、每股收益0.08元。此次計提是萬科根據項目目前售價,計算盈利為負時進行減值準備,提前消化了高地價給未來業績帶來的壓力。萬科在年報中也明確表示,在其進行計提減值準備的13個項目中,拿地成本偏高。

        高價地今年面世 毛利率下降在所難免

        根據2008年1月份發布的《國務院關于促進節約集約用地的通知》,土地閑置滿2年的,依法應當無償收回的要堅決予以執行;而土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,尤其是對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。
        對于2007年10月拿下大望路地塊的萬科而言,“地王”已經不是一個褒義詞了,它剩下的閑置時間并會太多。況且,土地閑置造成的成本壓力并不容忽視。一位業內人士介紹,包括銀行利息、管理費用等,也是一筆較大的投入,“萬科應該不會繼續等待下去”。
        對一個樓面地價高達11409元/平方米的項目而言,在周邊低地價項目的競逐之下,其市場推廣的阻力不言而喻。據業內人士指出,該項目建安費用估計在4000元/平方米左右,另外加上稅收、管理費用以及地價,萬科的開發成本預計在1.6萬元/平方米左右。
        環顧該項目周邊的幾大樓盤,比如緊靠西大望路的禧福匯在經過近一年的調整之后,銷售均價已經由1.8萬元/平方米回調至14500元/平方米左右,這一銷售價格比萬科項目預估的成本價還要低。還有就是位于西大望路與廣渠路交匯處的珠江帝景,日前該項目宣布銷售價格由2萬元/平方米降至15500元/平方米。至于其周邊四環外的一些項目,比如金都杭城、沿海賽洛城,價格降得更低,主打產品單價在11500元/平方米左右。
        因此,上海證券預計,萬科2009年會由于之前拿到的高價地,而出現毛利率下降。沈莉同時說,而且面臨保障住房的沖擊,未來普通住房是否能回復原有的毛利也是個問題。

        2009年,“拿地”仍是關鍵詞

        萬科在年報中表示,由于公司在2008年初很及時地降價銷售,且減少開工面積,公司的流動性情況好于同類公司。公司2009年雖然大幅降低了開工面積,但公司認為2009年會有很多的購置性價比高的土地機會,公司在適當時機就會出手。
        對此,沈莉認為,萬科作為行業龍頭,善于經營,公司也提出會在一些原來占有率不高的地方擴大規模,也有可能在調整期間市場占有率會提高,展現整合優勢。
        安信證券房地產行業研究員陶學明表示,萬科“船大”卻能快速調整,銷售和經營策略調整及時,化解了市場壓力。她認為,萬科2008年的業績下降幅度稍微超出預期,受對13個項目計提存貨跌價準備12.3億元影響凈利潤出現了負增長,但這為2009年業績增長留足了空間。考慮到萬科在2008年末仍然有273.4億已銷售資源未竣工結算,陶學明也認為,在調低2008年利潤的情況下,會相應提高2009年業績的確定性,有利于實現業績的后續表現。
        長江證券研究員蘇雪晶還格外重視萬科的預收賬款,他認為2008年房地產市場成交萎縮,預收賬款方面很多公司都出現了下降,萬科下降不足為奇。但萬科的每股預收賬款下降幅度要小于許多其他的房地產公司,說明萬科在銷售方面較其他房地產企業出色,也體現其快速周轉的戰略。
        對于萬科的存貨結構,蘇雪晶認為此存貨類型構成較健康,已售未結算的有273.4億,占到了32%,為萬科2009年的業績打下了一個堅實的基礎。同時2008年末貨幣資金同比上升近10個百分點,現金狀況較好。

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