盡管北京房價依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現大幅回落。

　　“聽說燕郊的房價已經開始降了，北京市內房價為什么還這么高呢？我打算再看看，現在并不急于購房。”在北京某醫院工作的張女士說。
　　記者在近期的采訪中發現，和張女士的想法類似，除少數急需用房者外，多數的被采訪者都表示會觀望一段時間。在濃厚觀望情緒下，6月北京的期房、現房預售成交量與去年同期相比出現了大幅下滑，與此同時，二手房成交量也創出近年來漲幅新低。
　　盡管樓市出現盤整之勢，但接受記者采訪的一些專家卻認為，樓市并未進入寒冬，對于市場買賣雙方而言，目前都存在一個消化期，從長遠來看，房價漲幅將趨緩。

商品住宅成交量同比大幅下滑

　　“在今年銷售量急劇下滑的危急關頭，眾多房企頻出打折促銷手段，以期能夠博得買方陣營的認可，部分開發商為實現短期銷售變現，不惜貼錢送車、降價優惠，但一段時間后我們發現，除了少數樓盤銷售業績取得了一定突破外，大多數新開項目并沒有受到這些優惠手段的刺激，市場的觀望氣息依舊濃重，真正買賬的購房者少之又少。”北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常熟娟對記者說。
　　她的這一說法，記者在對京城部分在售樓盤的采訪中得到了印證。在東四環外的幾家樓盤銷售中心，記者看到，前來看房的人寥寥無幾，盡管多數樓盤都表示有折扣不等的價格優惠，但似乎并未能真正打動購房者。“我們看中了東四環外石佛營附近的一處樓盤，盡管開發商說有價格優惠，但打折后房價仍高達每平方米1.6萬多元，所以我們決定看看再說。”在某建筑企業工作的李小姐無奈地說。
　　盡管房價依然維持相對高位，但商品住宅成交量較去年同期相比已出現大幅回落。亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，根據北京市房地產交易網統計數據顯示：2008年6月北京全市期房網上簽約共計9356套，簽約面積1110388平方米，其中商品住宅簽約共計7870套，簽約面積886919平方米；同期，現房網上簽約共計2283套，簽約面積302505平方米，其中商品住宅簽約共計1268套，簽約面積175166平方米。環比5月，整體銷量基本持平。
　　但與2007年6月相比，期房、現場預售成交量都出現了大幅度的下滑。期房預售網上簽約套數同比下降37%，其中商品住宅簽約套數同比下降33%；現房銷售網上簽約套數同比下降21%，其中商品住宅簽約套數同比下降29%。
　　任啟鑫說，相比2007年自2月開始由于樓市需求量的迅猛增長推動房價快速攀升，2008年的京城樓市在觀望狀態下擠壓出了需求中存在的泡沫成份，理性購房需求平穩釋放，有利于房價保持穩定。
　　常淑娟認為，在本次樓市調整中二次房貸政策的出臺效力最為明顯，作為打擊投機投資的有效武器，它一出現就對市場造成了不小的波動，而利率的幾次攀升，保障性住房的大面積供應，貨幣緊縮政策的及時跟進，加之此前兩年調控政策的后期效力，對于購房陣營起到了不小的影響作用，投機投資比例半年間縮小10%以上，購房者恐慌性購房現象出現大幅退減，很大一部分購房意向受到抑制。與此同時，廣州、深圳房價的大幅跳水，輿論導向對于民眾的引導作用，也對京城購房者的心理造成了直接的暗示作用，多數民眾認為房價有望進入下行空間，當前買賣雙方之間都在進行著一場博弈。

二手房成交量漲幅創近年來新低

　　雷同的場景也出現在了二手房市場，與一年前的火爆場面相比，北京的二手房市場目前也平靜了許多，買方、賣方、中介，無一例外地感受到了市場的僵持氣氛。統計數據顯示，2008年上半年北京二手房市場在成交量和成交價格上漲幅都明顯放緩，成交量漲幅甚至創出近年來新低。
　　據北京“鏈家地產”統計顯示，2008年1至5月二手房成交量為32921套，相比去年同期上漲2.9%，預計整個上半年成交量可達40099套，相比去年同期的39573套，上漲幅度僅為1.3%，為近年來同期成交量漲幅新低。而2007年上半年同比漲幅為6.1%、2006年上半年同比漲幅為6.7%、2005年上半年同比漲幅為35%、2004年上半年同比漲幅則高達101%。
　　與成交量漲幅回落的情況相同，二手房成交價格也出現了大幅度回落。同樣來自北京“鏈家地產”的統計顯示，2008年上半年二手房平均成交價格為9589元/平方米，相比去年上半年的8428元/平方米，漲幅為13.8%，但2008年上半年二手房平均成交價格相比2007年年底的9407元/平方米漲幅僅為1.9%；與此同時，2008年二手房價同比漲幅相比去年回落近20%，而2007年上半年北京二手房成交均價相比2006年上半年的6372元/平方米，漲幅高達32.3%。
　　北京鏈家地產副總經理金育松認為，半年內二手房客戶需求量并未出現下降，相反還在穩步增長，只是二手房成交周期有所延長，這說明在房產市場整體成交量大幅下降的情況下，二手房市場也難以為繼，很難再現往年大幅上漲的盛況。但基于其剛性需求占主體的特性，也不會出現像一手房市場那樣成交量大幅下降的情況。同時，今年上半年二手房價基本處于停滯狀態，與2007年上半年相比，真正的漲幅實質都出現在去年下半年，這固然有整個市場大環境影響買賣雙方對房價心理預期走低的原因，但本質上是近幾年房價上漲過快后的漲幅理性回落。

專家認為樓市并未進入“嚴冬”

　　面對京城樓市出現的盤整之勢，接受記者采訪的專家認為，房地產市場并未進入“嚴冬”。
　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為，與其說這反映了市場進入理性復歸，不如說是對前幾年房價大幅上漲的一個“消化期”。他認為中國房地產市場并未進入所謂的“嚴冬”，而是相對于市場長期的“春天”，目前樓市出現了“倒春寒”。同時他預計總體上房地產市場不會出現大幅房價回落，房價還將維持高位運行態勢。
　　常淑娟也表示，對于房地產市場買賣雙方而言，目前都存在一個消化期的問題，政策要消化、市場的格局變化要消化、輿論導向也要消化。現在的住房需求釋放的很謹慎，由于樓市大環境較為低迷，短期內市場很難出現跳躍式上漲，依照目前的市場穩定態勢來看，下半年無論新房、二手房，成交狀況都理應有一個提升，但放量式增長很難出現，隨著已經有購房者開始接受、認可這種市場發展態勢，房地產市場應當會出現有理有節的緩速上揚。
　　針對“未來幾十年中，中國房地產市場供不應求的局面不會改變”的判斷，牛鳳瑞認為，目前國內房地產市場“真正性價比高的房子稀缺”，因而房地產開發商真正應該關注的是商品房的性價比，消費者“要看房子的性價比是否有吸引力，而不是房價絕對值的高低。”
　　牛鳳瑞建議，與資金力量、技術力量、整合能力較強的大型房地產企業相比，中小房企想要順利渡過目前的不景氣時期，主要可以針對自身情況進行資產重組和改變經營策略，這包括打折促銷等手段，總體策略應該是“熱了脫衣裳，冷了穿衣裳”。