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今年以來，廣東、深圳和上海的房價陸續出現下跌，北京的一些二手房中介公司也關閉退出市場，在“拐點論”“打折風”的影響下，眾多購房者產生觀望情緒。業界專家認為，北京的房價是漲是跌不能一概而論，總體上三環以內的房價不會下跌，而三環之外的房價會有一個回調過程。
三環以內土地稀缺房價難降
供求關系決定價格走勢。北京三環以內所擁有的教育優勢、醫療優勢吸引著愈來愈多的購房者。而三環以內可用于開發住宅的土地越來越少。居住人口密度高的平房區開發起來成本太高，一些房地產開發商并不愿意觸及這一領域。
記者近日來到位于二環之內的廣渠門北京上舍售樓處。一位售樓小姐對記者介紹說：“上舍樓盤位于二環以內，普通住宅毛坯房，現已封頂做外裝修，今年年內入住，均價21000元/平方米。”據她介紹，由于這個樓盤位置優勢突出，開盤以來賣得很好，沒有任何折扣。
今年5月份，北京推出46個樓盤，從環線分布上看，這46個樓盤有22個位于五環外；14個樓盤位于四環至五環；有4個樓盤位于三環至四環，包括西海2008、優筑二期、萬澤·御河灣及奧東18；有6個樓盤位于二環至三環內；二環內無新項目入市。這也印證了三環之內商品住宅越來越少，價格很難下降的觀點。
與此同時，京外以及境外投資者涌入北京購買房屋，需求旺盛直接導致房價升高。正如萬科董事會主席王石在其博客上表示，只要北京不限制外地人在北京購買房屋，北京的房地產行業仍然會呈剛性需求趨勢。
三環以外房價高昂 打折也不好賣
受汽油價格持續上漲、北京交通日益擁堵、房價持續高漲的多重影響，三環以外的房子現在打折也不好賣。三環以外的一些樓盤打折、返現金、送汽車都“不過癮”，甚至開始了買房送房，房價終于破冰。
據北京市統計局發布的消息，今年3月份，北京四環路以內住宅期房平均價格為16935元/平方米，四至五環路為16500元/平方米，五環路以外為8810元/平方米。位于西三環蘇州橋的南悅園是現房，普通住宅毛坯房均價27000元/平方米。一位在此看房的年輕人對記者說：“不是觀望是買不起！”
北京市統計局發布的最新數據顯示，1至5月，北京市商品房銷售面積為360.3萬平方米，比上年同期下降46.1%。其中，現房銷售面積121.4萬平方米，期房銷售面積238.9萬平方米，同比分別下降23.9%和53.1%。從住宅銷售套數看，1至5月，北京市住宅銷售22975套，僅為上年同期的54.5%。一些房地產開發商對這一統計數據認為，房源少，銷售量才下降。其實，房價過高消費者無力購買，才是造成交易量下滑的一個必然因素。
一面是政府抑制投資過熱，減少房地產的投資；另一面是需求不斷增加。兩種力量使得北京的房價不斷攀升。
今年1至5月北京市完成房地產開發投資615.9億元，增速較4月份回落1個百分點，較一季度回落6.9個百分點，房地產投資連年增幅回落使市場上住房供給總量的增幅也有所回落。
近幾年，北京市商品房施工和新開工面積持續下降。今年以來，北京市商品房竣工面積為553.5萬平方米，同比下降11.9%。其中，住宅竣工面積344萬平方米，下降25.2%。
而商品房銷售更是低迷。1至5月，北京市住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降48.8%，降幅比一季度擴大0.9個百分點。其中，現房銷售面積62.1萬平方米，期房銷售面積204.2萬平方米，分別下降46.2%和49.5%。從住宅銷售套數看，1至5月住宅銷售22975套，為上年同期的54.5%。
房價結構性回調已是必然
北京金福地房地產開發有限公司的一位負責人對記者說，現在房地產行業面臨著嚴峻的壓力。開發商捂盤惜售也好，囤積房源也好，都必須在充足的資金支持下才能完成，而在國家信貸緊縮的情況下，許多開發商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險。開發商都想盡快將手中的房屋變現，而急于變現的方式無論是打折，還是送禮促銷，都將會使房價進一步下跌。
這位負責人說，一方面，北京房價已經經歷了近10年的上漲周期，在這個周期里，大量商品房被投資者和投機者占據。一旦房價下降，將逼著這些投資者和投機者出售手中的多套房屋，這無疑將放大商品房市場的供給。另一方面，在商品房快速發展的10年中，大量真正需要商品房又買得起的人基本上已經完成了購房行為。這意味著，上述商品房市場供需失衡的局面有可能發生改變。因此，三環外的商品房，由于其稀缺性相對較弱，預計價格將步入下行軌道，而這絕非“拐點”所能涵蓋。因此，即便是多數項目采取打折促銷的手段，購房者仍在持幣觀望。
據北京市土地整理儲備中心的數據統計，4月份北京土地成交共計7宗，成交面積60.5萬平方米。其中住宅及含住宅項目用地僅有1宗，成交面積共計38萬平方米。這位負責人分析認為，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅減少，一方面說明目前開發商的資金鏈在從緊貨幣政策的調控下已經出現短缺，無力再拿地；另一方面也說明，開發商為減少投資風險，采取靜觀其變的策略。 |