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烏魯木齊市“金和·綠色家園”小區的業主最近很郁悶：開發商逾期數月后交房，卻要業主簽訂協議“諒解”其違約行為，接受大打折扣的違約金，否則就不予辦理入住手續。更令人郁悶的是，在這樣明顯有失公允的事實面前，業主想要維護自己的權利卻難上加難。
業主不“諒解”就不辦入住
“金和·綠色家園”小區的開發商是新疆金和企業集團房地產開發有限公司。一名馬姓業主提供的《商品房買賣合同》顯示，公司與業主約定，應于2007年12月30日前將驗收合格的商品房交付業主，逾期金和公司需向業主每日支付已交付房價款的萬分之0.5至萬分之0.7的違約金。若“遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起15日內告知買受人的”，可延期交房。
2007年12月30日，業主們要求交房時，開發商告知該小區因為消防問題未被驗收合格，不能按時交房。2008年5月1日，開發商通知業主交房，但卻要求業主與公司簽訂《補充協議》，對公司逾期交房予以諒解，否則就不讓入住。
金和公司的理由是，今年1月2日烏魯木齊德匯廣場發生重大火災之后，“金和·綠色家園”小區因為消防不合格而被要求整改，工期因此延長了2個月。售房合同中規定“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決或其他非甲方(金和公司)所能控制的事件時，可延期交付使用，但延期不得超過兩個月”。據此，金和公司把“合理”延期的2個月扣除，只對剩余的2個月逾期時間負責。
許多業主提出先辦理入住手續，違約金一事隨后再協商。金和公司則堅持說，不簽《補充協議》的業主可以選擇退房。無奈之下，部分著急入住的業主被迫與金和公司簽訂《補充協議》，同意接受不及約定額度一半的違約金，并“諒解”公司違約行為：“甲乙雙方經過友好協商……乙方亦不再以逾期交房為由追究甲方的違約責任”。
開發商的霸氣從何而來？
金和公司為何堅持不合理的要求？究其原因，首先是烏魯木齊近兩年來房價快速上漲，業主如果選擇退房，將無法再買到同地段、同品質的房子。
2006年以來，烏魯木齊市新建商品房和二手房價格呈快速上漲之勢，特別是2007年11月至今年5月，根據國家發改委、國家統計局對全國70個大中城市房屋銷售價格監測，其漲幅已連續七個月位居全國70個大中城市之首，并以20%以上的漲速“領跑”全國房價。與此同時，烏魯木齊市二手房銷售價格同比漲幅也位居前列，甚至連續多月穩居榜首。記者調查發現，根據這一漲勢，烏魯木齊市民今年買房，要比一年前多付出近1/4的房款。
事實上，2007年3月“金和·綠色家園”小區每平方米均價約為2600元，現在每平方米均價已漲到4000元以上，金和公司現在拿“退房”來搪塞業主，分明是有恃無恐。
第二個原因在于，業主不論是投訴至行政部門還是訴諸法律都需要花費一定的時間，金和公司預料到有些急于入住的業主耗不起。
5月29日，“金和·綠色家園”小區的部分業主投訴到烏魯木齊市建設委員會房產處。業主被告知，按照《信訪條例》，烏市建委在接到業主《訴求信》后進行登記，15內告知能否處理此事，60日內告知處理結果。同時，部分業主就此事咨詢了新疆國通律師事務所律師張新生，他建議走司法程序。此類案件一審審理期限是6個月，有特殊情況需要延長的，經批準可以延長6個月，二審審理期限是3個月。
業主維權路漫漫
記者采訪了解到，一些業主買“金和·綠色家園”小區的房子，是為了方便孩子就近上學，現在只好租房；一些業主為結婚而買房，有的因此被迫推遲婚期；一些打算出租舊房的業主推遲租期，收益受影響。例如一位張姓業主在烏魯木齊市中心有套100平方米的舊房，已和租客談妥了1200元的月租金，卻一再推遲租期。
此外，開發商延期交房使所有業主被迫推遲裝修，而今年烏魯木齊市的建材、人工等裝修費用一直迅猛上漲，這增加了業主的裝修成本。以人工費為例，1月份鋪地磚的人工費是10元/平方米，目前的人工費已漲到了15元至20元/平方米。
一名李姓業主說，按金和公司提出的賠償標準，她少獲違約金2248元。據她所知這個小區有952戶，每戶至少少付1000元，如果所有業主都默許金和公司的賠償額度，金和公司將至少少付100多萬元的違約金。
為了維護自己的合法權益，業主先后到烏魯木齊市工商局、烏魯木齊市建委、新疆維吾爾自治區建設廳投訴。三方都認為金和公司要求業主簽訂《補充協議》不合理，但是行政調解力度有限。
張新生律師認為，新疆維吾爾自治區和烏魯木齊市消防、建設等部門并沒有因“1·2”德匯重大火災下達商品房延期交房的通知，火災和金和公司逾期交房無因果關系。金和公司的辯稱缺乏事實依據。根據《合同法》、《消費者權益保護法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關條款，金和公司強迫業主簽訂《補充協議》的行為帶有合同欺詐性質，是利用交易中的強勢地位來脅迫業主接受不平等的條款，侵害了業主的合法權益。金和公司利用優勢資源脅迫業主所簽訂的《補充協議》是不真實的，無法律效力。
鑒于金和公司違約逾期交房的事實十分清楚，因此，張新生建議不急于入住的業主通過司法手段要求金和公司按照合同約定額度足額賠付違約金；急于入住的業主可先簽《補充協議》，辦理入住手續后，也可要求撤銷。因為《合同法》第五十四條規定，“在訂立合同時顯失公平的；一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同；受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”
據記者了解，“金和·綠色家園”業主已決定將向法院提起訴訟來解決這個爭端。 |