在近日舉行的上海二手房交易展示會上，一位購房者正在查看中介房源信息。新華社記者:裴鑫 攝

　　“180萬元以上房源，中介費五折，120萬元以下，八折優惠。”進入樓市傳統的“紅五月”，北京房產中介巨頭集體降價的消息，在房價膠著博弈的敏感點上，攪亂了這個春夏。
　　與此大相徑庭的是，早在乍暖還寒的3月，南京的900家房產中介卻集體上書要求漲價。記者調查發現，房產中介費“南漲北降”的背后，是去年9月樓市調控以來，交易持續萎縮低迷，大批中介倒閉關張。“喊漲”或者“喊降”，一為抱團取暖，一為刺激成交，都是房產中介的求生手段。毋庸置疑，行業洗牌已經展開，立規、樹信方是房產中介的生存正道。

房產中介費“南漲北降”

　　從5月1日起，北京著名的房產中介中大恒基就推出了為期兩個月的促銷活動，優惠幅度從五折到八折不等——成交金額在180萬元以上的，中介費打五折；成交金額在120萬元至180萬元之間的，中介費打七折；成交金額在120萬元以下的，中介費打八折。
　　另據媒體報道，北京兩家大型中介“我愛我家”和“鏈家地產”也宣布，中介代理費由原來的3%下調到2.5%。后經探訪發現，各門店并未出現統一降價，但收費方式確實有所調整。千萬家房產則表示，他們的中介費以前就是2.5%，現在還有促銷活動，可以根據具體情況有所優惠。
　　一石激起千層浪。行業巨頭聯手降價的消息，令中小中介公司深感震動，不少中介聞風加入降價行列。“大中介本來信譽和品牌效應就強，服務和保障也讓購房者更有安全感，他們都降價了，中小企業想不跟進都難。”一位中介公司負責人表示。
　　與北京房產中介降價相對應的是，今年3月份，南京市900家房產中介通過房地產協會經紀人專業委員會向市物價局房地產價格處提交了一份《關于調整房地產中介服務收費標準的建議》，希望將中介費率由目前的1.4%提至2%。
　　記者了解到，目前房地產中介服務費率的國家標準為總房價的3%。2003年7月，江蘇省物價局、建設廳規定該省的收費標準為1.5%至2%。考慮到房價漲幅較大，2004年6月，南京市物價局將該市收費標準由2%降為0.4%至1.4%。
　　無獨有偶，今年年初建設部到上海專題調研二手房相關問題時，上海多家大型中介公司也提交了要求提高收費標準的方案。上海漢宇地產總經理施宏睿表示，目前上海二手房交易中介費率為2%，而國外服務比較完善的中介公司一單買賣交易收取的傭金費率是5%至6%。“在提供更全面服務的同時，中介公司可以適當調高中介費，一單買賣交易收取3%至5%更為合理。”

地量成交　中介自救南北殊途

　　專家認為，這一漲一降，表面看起來南北殊途，背后的實質卻是一樣的：樓市持續低迷，成交不斷萎縮，行業生境艱難，漲價降價都是中介求生之策。
　　北京統計部門發布的數據顯示，今年一季度，北京市住宅現房銷售面積37.4萬平方米，期房銷售面積88.1萬平方米，分別下降39.2%和50.9%。從住宅銷售套數看，一季度北京市銷售住宅10598套，日均簽約量僅有116套，比上年同期下降46.9%。
　　另據北京市房地產交易管理網的統計，“五一”小長假期間(5月1日至3日)全市住宅新房交易量比之前三天(4月28日至30日)驟降五成多，與去年同比亦下降2.3個百分點。
　　而5月份歷來是地產商一年中必爭的黃金旺季。在房價高企、行業不景氣的情況下，通過降低中介費來刺激成交，成為比較現實的促銷策略。
　　業內人士認為，北京樓市經歷了半年之久的蟄伏期，買賣雙方博弈進入敏感點，二手房價已經趨于穩定，在剛性需求推動下，購房者正陸續回到市場，中介費用降低在高房價面前雖然只是杯水車薪，但在心理上會對購房者有所促動，對刺激成交有一定效果。
　　而對于南京的中介來說，原本就較低的傭金比率，顯然無法抵擋這一波持續半年多的寒流。從2007年四季度開始的房地產調控，使得市場在觀望氣氛下不斷趨冷，成交陷入地量，房產中介自然也陷入寒冬，甚至整月無單成交，大批中介倒閉關張。進入春夏以來，房地產市場久盼的“陽春”卻沒有如期到來，掙扎在生死線上的一些中介只能寄望于調高傭金標準，抱團取暖“過冬”。
　　南京365地產網數據顯示，整個4月份，南京掛牌的二手房房源數量為17685套，但成交卻只有3981套。進入5月，持幣待購的觀望情緒并未緩解，交易量比4月下旬還有所下滑，往往五套房子只有一個客戶。
　　對此，南京青衣墨子置業有限公司總經理王小軍認為，漲價并不能解決當下中介市場的問題。他說：“這兩年來，南京的房價漲了一倍也不止，就算中介費按1.4%計算，單筆交易收費也相當可觀。從2004年南京市下調中介費標準到2005年8月，南京擁有500多家中介公司，而到了2007年底，這個數字已變為900家。如果說是虧損致使中介無法生存的話，那么為何又會增加這400家呢？”
　　“行情一冷就嚷嚷漲價，凸顯出中介企業普遍存在經營手段單一、危機應對能力欠缺的問題。”王小軍認為。

規范是當務之急 洗牌已在所難免

　　去年以來，中國房地產中介行業已接連發生信譽危機，中天置地攜款潛逃，創輝租售瀕臨崩盤，南京房產中介“樓外樓”被曝光非法融資近1000萬元，曾被評為“放心中介”的康華中介老總樊秀華，更通過借款、出售查封房產等行為斂財2000多萬元，被公安機關網上通緝。中國青年報社會調查中心與某網站的一項聯合調查顯示，高達70.9%的人不信任房產中介，認為他們“坑人的太多”。
　　在一家事業單位工作的朱敘先生去年把一套100多平方米的房子出售，事后才知道被中介吃了整整10萬元的差價。“現在的中介良莠不齊，吃差價、挪用房款，渾水摸魚。”
　　業內人士認為，此輪宏觀調控，將加快房產中介行業的洗牌。規模小、信譽差、管理不善的中介將被驅逐出局，大型品牌中介則會在“寒冬”中趁勢擴張，占領市場。
　　北京中介行業協會調查顯示，2007年底北京經紀機構有3000家，成交量排名前三名的房產中介，每家開設的門店達到四五百家，而另有幾家大中型中介開設的門店也有近百家。在市場高度集中、僧多粥少的競爭格局下，一旦“大塊頭們”降價吸引客戶，憑借其品牌、信譽、房源、服務等諸多優勢，必將對中小企業形成進一步擠壓，行業分化還將加劇。
　　在另一個樓市標桿城市上海，從去年四季度開始就有二手房中介面臨虧損。佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，二手房中介行業在去年10月中旬的虧損情況最厲害，現在雖有所好轉但仍然難擋頹勢。
　　調整已經開始。在素有“房產一條街”之稱的南京市華僑路，生意紅火時聚集著20多家中介門店，現在門店數量只剩下10家左右。有的轉租給服裝店或者游戲廳，即使還在營業的中介，有的門面也大大縮水。
　　建設部前期到上海專門調研二手房相關問題時，曾就資金監管、門檻抬高和收費的規范等問題征詢業界意見，被視為醞釀出臺《房地產交易管理條例》的前期準備工作。可以預見，房產中介行業整頓規范的大幕已經拉開，行業洗牌在所難免。在市場不景氣的情況下，不誠信、不規范的中介將首先倒閉，盲目擴張、管理粗放的部分企業也可能因資金流卡殼而退出市場。
　　南京大學房地產信息研究中心主任葛揚表示，行業“緊縮”導致企業分化，加上監管趨于規范，多種因素集中釋放下，那些機制不完善、管理不得當、存在違規操作的小公司將被淘汰，某種程度上，有利于行業良性發展。