對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，融資是一個(gè)生死攸關(guān)的問(wèn)題。那么，在如今的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，政策層面呈現(xiàn)何種特點(diǎn)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了哪種新的動(dòng)向，開(kāi)發(fā)商如何在新的市場(chǎng)融資環(huán)境中實(shí)現(xiàn)資金的靈活融通？上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅在接受記者采訪時(shí)表示，面對(duì)嚴(yán)格的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。而對(duì)于不同資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，目標(biāo)定位的不同導(dǎo)致了他們的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)將存在較大差異。

大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：多元融資戰(zhàn)略改善資本結(jié)構(gòu)

　　萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，它的多元融資走向或許將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要標(biāo)桿。首先，萬(wàn)科是首批上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，首次公開(kāi)募集資金不在少數(shù)。其次，萬(wàn)科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。2002年和2004年，萬(wàn)科通過(guò)兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和19.9億元。在中國(guó)資本市場(chǎng)上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中，萬(wàn)科是惟一一家。再次，在信托融資方面，萬(wàn)科也不甘示弱。從2003年底到2004年底的一年間，萬(wàn)科連續(xù)三次使用信托方式進(jìn)行資金募集，用于不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，每次募集的資金均在1.5億元以上。此外，萬(wàn)科在銀行貸款方面的融資并沒(méi)有受到政策的影響。2004年11月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行簽署《銀企合作協(xié)議》，獲得農(nóng)行46.9億元綜合授信額度，這是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行有史以來(lái)對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。
　　鄒毅認(rèn)為，拓寬融資渠道所帶來(lái)的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行貸款資金的依賴(lài)性，改善了資本負(fù)債結(jié)構(gòu)。目前，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%左右，低于行業(yè)平均水平；而其債務(wù)結(jié)構(gòu)較為分散，呈現(xiàn)三分天下的局面，長(zhǎng)期債券、信托和海外資金各占1/3。國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商正是在融資的名義下，逐步實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。鄒毅表示，對(duì)于國(guó)內(nèi)的大型開(kāi)發(fā)商而言，政策層面給他們所帶來(lái)的影響遠(yuǎn)非中小企業(yè)那樣立竿見(jiàn)影，直接關(guān)系到生死存亡。但是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者，大型開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策的解讀和對(duì)市場(chǎng)的感知，在很大程度上決定了他們今后的發(fā)展戰(zhàn)略，從而導(dǎo)致了他們?cè)谌谫Y策略出現(xiàn)了一些新的變化。這些變化所體現(xiàn)的趨勢(shì)，從多年以后來(lái)看，或許將被后來(lái)者視為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折。

中小型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：短期融資典當(dāng)先行

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門(mén)檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。另外，產(chǎn)權(quán)交易在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下也可能被開(kāi)發(fā)商用作一種融資手段。
　　鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)典當(dāng)成為中小開(kāi)發(fā)商融資工具的主要原因有兩個(gè)：一是操作簡(jiǎn)單，周期較短。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)需向典當(dāng)行提供財(cái)務(wù)報(bào)表和具體的貸款用途說(shuō)明，而且評(píng)估期限短，放款速度快，一般房屋不動(dòng)產(chǎn)在一周之內(nèi)能夠評(píng)估完；二是資金運(yùn)用方向受限制較少。典當(dāng)行不屬于金融企業(yè)，它對(duì)于當(dāng)金的用途沒(méi)有具體的限制，這一點(diǎn)與銀行貸款資金的運(yùn)用存在較大區(qū)別。但是，房地產(chǎn)典當(dāng)也存在不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的方面。其一，費(fèi)用較高。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑戮C合費(fèi)率一般在2%左右，同時(shí)還收取銀行月息0.5%。與銀行貸款相比高出不少。其二，規(guī)模較少。《典當(dāng)管理辦法》規(guī)定，注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10%。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)典當(dāng)融資的規(guī)模有限。其三，期限較短。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)漠?dāng)期一般為六個(gè)月，續(xù)當(dāng)一次最多可以延長(zhǎng)六個(gè)月。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采取滾動(dòng)融資的方式，實(shí)現(xiàn)短期融資向中長(zhǎng)期融資的轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大融資額。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將已完成開(kāi)發(fā)的一期房產(chǎn)當(dāng)?shù)簦�然后再通過(guò)向典當(dāng)行融資做二期工程，以此實(shí)現(xiàn)公司的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，如此操作的前提是開(kāi)發(fā)商可以及時(shí)贖當(dāng)，否則續(xù)當(dāng)費(fèi)用將大大增加開(kāi)發(fā)商的融資成本。
　　針對(duì)典當(dāng)融資規(guī)模太小的問(wèn)題，鄒毅認(rèn)為，不妨使用“抵押+典當(dāng)”的方式。房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y速度快，而抵押貸款的融資規(guī)模較大，因此，二者的結(jié)合正好可以取長(zhǎng)補(bǔ)短。當(dāng)然，如果能夠通過(guò)抵押貸款的方式獲取足夠的資金，房地產(chǎn)典當(dāng)最好不用，畢竟它的資金成本較高。但是，在貸款規(guī)模較大的情況下，貸款周期往往較長(zhǎng)，中小開(kāi)發(fā)商為了贏得時(shí)間，可以降低抵押貸款的數(shù)量，從而縮短貸款周期。同時(shí)，資金缺口可以通過(guò)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)姆绞剑�快速獲取資金。因此，“抵押+典當(dāng)”的組合方式完全是一種以現(xiàn)金成本換取時(shí)間成本的融資方式。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)典當(dāng)更加適合短期快速的小規(guī)模融資，一般期限在一年以?xún)?nèi)。但是，通過(guò)滾動(dòng)融資和融資組合，可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜谫Y靈活性。

新動(dòng)向：REITs呼聲日盛

　　今年以來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，內(nèi)地的商用市場(chǎng)似乎成為眾人力捧的對(duì)象。在這其中，外資成為引人注目的一股力量。如果說(shuō)去年底今年初，外資對(duì)京滬等地寫(xiě)字樓的收購(gòu)是一種試探性操作，那么積極參與國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)則體現(xiàn)了他們對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。其中，嘉德置地明確表示可能會(huì)成立中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金，將內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)打包到新加坡市場(chǎng)上市；而西蒙集團(tuán)本身就是一家規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。在國(guó)內(nèi)，一些機(jī)構(gòu)也開(kāi)始對(duì)REITs市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚的興趣。其中華銀控股和越秀投資都表示，可能將已經(jīng)收購(gòu)的達(dá)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)打包在新加坡或者香港市場(chǎng)上市。在此背后，香港市場(chǎng)對(duì)于REITs投資區(qū)域限制的取消，以及新加坡市場(chǎng)對(duì)REITs優(yōu)惠政策的實(shí)施，是一個(gè)巨大的推動(dòng)因素。盡管目前我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金法缺位，但海外REITs在國(guó)內(nèi)的實(shí)際性操作，將為我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入全新的運(yùn)作理念。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在套現(xiàn)資金或再融資方面又多了一條嶄新的渠道。