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      上海:二手房土地增值稅開征上演稅負轉嫁
          2007-07-16    記者:徐壽松    來源:經濟參考報
        遏制二手房炒作交易能否拉低滬上房價?圖為上海黃浦區商品房一景。本報資料照片
        本報訊 15日起,上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措,在二手房指數創近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下,開始演變成對買房人的稅負轉嫁。
        6月13日,上海地稅部門發布《關于個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題的通知》,規定從7月15日起,對個人轉讓非普通住房,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,實行核定征收土地增值稅:凡居住未滿三年的,按轉讓收入的0.5%征收,居住滿三年未滿五年的減半征收。
        根據上海市相關規定,所謂非普通住房是指不符合下列條件的房屋:(1)住宅小區建筑容積率1.0以上;(2)單套建筑面積140平方米以下;(3)實際成交價格:低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落在內環線以內的低于17500元/平方米,內環與外環間的低于10000元/平方米,外環線以外的低于7000元/平方米。
        在經歷一個多月的緩沖期后,二手房轉讓征稅規定開始付諸實施。至此,理論上,上海對非普通二手住宅在交易環節所課的稅負可達到交易價格的9.55%。主要包括:營業稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個人所得稅(2%)、土地增值稅(0.5%)。此外,還有印花稅、手續費等。
        通過稅負來增加二手房轉讓成本,以減少資金對二手房的頻繁炒作,從而起到抑制投機的作用,這是政策的本意。然而,在供求緊張的局面下,政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。“賣方要的是到手價,這稅、那稅他們可不管。”漢宇地產的一位物業顧問說,“即便這樣,二手房還一天一個價呢。”
        比轉嫁稅負更陰狠的招數是:在中介的撮合下,上下家串通,“做低房價”。一位不愿具名的某地產中介公司物業顧問告訴記者,通常的做法是簽兩份合同,一份填寫壓低后的虛擬成交價,給稅務機關看;一份寫明應補償的差價,留作上下家私下運作的憑據。“補償”的名目繁多,有“裝修補償費”“戶口遷移費”“搬遷費”等等。“買房人在交付首付款時,將差價一并付清,賣房人的權益我們會保障的。”這位物業顧問說,“80%的買家也愿意這樣做,因為做低房價,買家的稅負也可以少繳納些。”
        類似的“下有對策”之所以大行其道,前提是二手房市場火爆。上海二手房指數辦公室最新統計顯示,繼5月份上漲之后,6月份上海二手房指數繼續大漲70點,達1751點,漲幅4.16%,創近年來新高。由于市場需求量明顯增加,供需存在缺口,二手房價漲幅明顯放大,其中,超過7成區域二手房價格漲幅超過3%。在賣方市場下,稅費轉嫁便成了平常事。據了解,在上海之前,北京于2006年12月1日起,對于個人轉讓的二手非普通住宅征1%的土地增值稅;杭州從今年2月1日起,開征二手房轉讓土地增值稅,大部分房源按總價的0.5%征收;溫州自今年7月1日開始,也征收類似稅負。由于稅率較低,各地二手房市場受征收土地增值稅的影響均不大。
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