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| 2007-06-20 本報記者:洛濤 來源:經(jīng)濟參考報 |
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近日又見上海樓市重拾漲勢。價格上漲、交易火爆、輿論嘩然，消費者又開始擔(dān)心這樣的市場狀況是否會繼續(xù)？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會來臨嗎？
“政策不是構(gòu)成上海此次房價反彈暴漲直接因素。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅向記者表示，堅持落實70/90政策，建立多層次的住房保障體系，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放，仍然是當(dāng)前政策對市場調(diào)控的重點。
眾所周知，土地供應(yīng)計劃的制定涉及到供應(yīng)總量的確定、供地區(qū)域的分布、內(nèi)部土地性質(zhì)的確定甚至到地塊內(nèi)容積率指標(biāo)的確定等諸多方面。2006年同樣的土地供應(yīng)總量，但其所承載的產(chǎn)品確是和2002、2003年大為不同。區(qū)別在于：2002、2003年的土地供應(yīng)主要集中城市中心區(qū)，以普通住宅土地供應(yīng)為主體；而近年的土地供應(yīng)則主要位于外環(huán)附近，以中低價房和商業(yè)項目為主。那么，按照平均兩年左右的規(guī)劃建設(shè)周期算，這種土地供應(yīng)區(qū)位與性質(zhì)的差異導(dǎo)致了在2004、2005年的房產(chǎn)市場供應(yīng)為城中住宅，而2006至2007年的房產(chǎn)市場供應(yīng)則為中低價房和各類商業(yè)項目。因此，從供應(yīng)的角度來看，地段、用地性質(zhì)和產(chǎn)品檔次的變化決定了當(dāng)前市場的供應(yīng)質(zhì)量與幾年前相比，差異顯著。
“應(yīng)該說是金融市場繁榮，財富效應(yīng)帶動市場活躍，成為市場變化直接誘因。”五合國際集團總顧問劉力表示，相對于前一輪的上漲，當(dāng)前市場外匯儲備盈余帶來的流動性過剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個人購房貸款余額達到0.14萬億，相比2004年全年的0.42萬億，仍然在保持增長。雖然政府進行相關(guān)政策控制，但需求市場的持續(xù)旺盛局面始終沒有改變。同時加上股票市場近期的迅速回暖，國內(nèi)A、B股總市值從2003年末的4.24萬億增加到2007年4月的16萬億，多數(shù)居民在股市上的獲利，增加了對房地產(chǎn)的購買力，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購買需求，加速了市場交易，并推高了房價。
劉力認(rèn)為，在這樣的財富效應(yīng)積累下，催生了兩類市場需求，一類是對城中心好地段高質(zhì)量商品房需求，一類是過往缺乏購買力的人群的新增購買需求。而比較市場的供應(yīng)，新增的普通住宅需求可以通過當(dāng)前在外環(huán)附近的大量供應(yīng)得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求，缺少相對市場供應(yīng)，將繼續(xù)保持一定漲勢。由此看來，在中國城鎮(zhèn)化趨勢不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來市場的主體需求。
那么在未來的上海房地產(chǎn)市場上，會如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場短期需求。從目前的金融市場發(fā)展來看，流動性過剩和股票投資意愿較強的狀況在短期內(nèi)不會改變，這就決定了當(dāng)前由金融市場獲利帶來的財富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場，從而繼續(xù)保持市場價格有一定上漲。而利率的中長期上升走勢會抑制長期購房需求。隨著金融市場泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購房者利息負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上抑制市場需求，穩(wěn)定價格。
“市場供應(yīng)的質(zhì)量變化將決定未來價格出現(xiàn)分化。”劉力告訴記者，未來新增供應(yīng)的地段、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同。好地段、好的產(chǎn)品，將享受超過市場均價的追捧；而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場的考驗。隨著上海市場對開發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加，有實力的開發(fā)商在承載了高成本的地價后，將更加注重對市場細(xì)分需求的研究。未來的市場供應(yīng)將存在兩個趨勢：一類是大盤整體開發(fā)的供應(yīng)，注重整體開發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應(yīng)，這類產(chǎn)品將注重于市場的細(xì)分需求，通過差異化策略，滿足各類人群的市場需要。 |
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