開發(fā)商欠款不交、業(yè)主關心甚少、有關部門監(jiān)管不力……這是上千億元房屋維修金頻繁暴露出來的的問題。記者在對一線房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)管理部門進行追蹤采訪時發(fā)現(xiàn)，房屋維修金或被挪用、或管理不當，一個巨大的“黑洞”時刻窺視著千億元房屋“養(yǎng)老金”。

漠不關心：業(yè)主心態(tài)助長房產(chǎn)黑洞

    記者在南寧、廣州、北京、上海、南京等地通過街頭問卷、MSN、QQ和區(qū)域聊天室方式進行的調(diào)查表明，超過85%以上的業(yè)主并沒有認真閱讀購房協(xié)議中關于房屋維修金的相應條款，87%的業(yè)主把房屋維修金交給房屋開發(fā)商后，沒有向開發(fā)商追問資金的去處，70%以上的業(yè)主不知道房屋維修金可以直接交納給當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門，65%的業(yè)主沒有從開發(fā)商處領到繳納房屋維修金的相關憑證。
    廣西南寧昆輝律師事務所資深律師吉昆峰在分析這一調(diào)查結果時表示，其實很多業(yè)主都不知道維修金的所有權到底屬不屬于自己，所以不少人把錢交給開發(fā)商認為是正常的。目前大多數(shù)房屋尚未到維修時期，業(yè)主除非遇到維修情況，通常不會主動查詢維修金的到賬信息。
    來自北京房管部門消息表明，北京市專項維修資金管理系統(tǒng)在去年年中就已啟用。業(yè)主可通過網(wǎng)站查詢個人維修資金的繳納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。此外，業(yè)主也可拿著本人的身份證，到北京市小區(qū)辦查詢維修資金的相關情況。可查詢的內(nèi)容包括開發(fā)商是否繳納維修資金，繳納的金額、利息、本金等。
    但在這樣的情況下，大部分業(yè)主仍然未能意識到自己的房屋維修金權利，本應獲得知情權、管理權的房屋維修金有可能成為房屋管理中的巨大“黑洞”。
    安邦集團研究總部分析師張巍柏認為，目前房地產(chǎn)維修基金管理存在三大問題：房地產(chǎn)商挪用專項基金的問題、維修基金的收益歸屬問題和維修基金的使用問題。

集中追討：法規(guī)沖突問題亟待解決

    從廣州50多個樓盤業(yè)主聯(lián)名集中追討房屋維修金，到北京崇文門區(qū)王姓老伯怒告房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠房屋維修金，房屋維修金問題逐漸浮出水面，但有關部門屢“踢皮球”，“法規(guī)沖突”問題亟待解決。
    10月份以來，廣州市12個小區(qū)業(yè)主委員會的維權行動，揭開了住房專項維修資金收支混亂的冰山一角。10月8日，廣州越秀區(qū)東悅居、荔灣區(qū)西門口廣場等12個小區(qū)的業(yè)主委員會聯(lián)合發(fā)起倡議，要求明確1998年10月至2003年9月期間專項維修資金的繳納主體，并強制追回由開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪用的專項維修資金。目前，已有50多個業(yè)委會宣布加入集體追討行列。
    東悅居、如意中心等樓盤暴露出的住宅維修資金“黑洞”，僅僅是目前我國房地產(chǎn)問題的一個縮影。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)表明，從1999年至2006年上半年，該市應繳住宅專項維修資金總額為23億元左右；到今年9月，該市維修資金歸集總額為14.13億元。這意味著大約存在九億元的維修資金缺口。
    眾多業(yè)主對此表示強烈不滿，東悅居業(yè)主李女士為此向法院起訴，請求判令開發(fā)商支付其個人所購商品房應有的維修資金9400元。法院今年1月作出裁定，“應由行政主管部門前置處理為宜”。
    廣州市國土房管局有關負責人表示，2002年至今，廣州市房管部門通過上門監(jiān)督繳交、下達限期繳交通知書等措施，對全市576家開發(fā)建設單位、1363個樓盤的專項維修資金進行了清理，共追繳資金4.04億元。但根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，對于開發(fā)建設單位拒絕繳納專項維修資金的，行政主管部門只能責令限期改正，無權強制追討。
    “廣州維修資金第一案”代理律師周玉忠說，有關部門發(fā)函追繳維修資金效果不佳，業(yè)主才訴訟至法院，但是法院又將“皮球”踢回了房管部門。
    記者在采訪中了解到，在廣州，造成房屋維修金缺口的關鍵在于涉及維修資金繳納法規(guī)發(fā)生了變化。1998年頒布的《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，由開發(fā)商繳納維修資金；而1999年建設部、財政部頒發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》，以及2003年生效的國務院《物業(yè)管理條例》，均規(guī)定由業(yè)主繳納維修資金。
    由于國務院《物業(yè)管理條例》與《廣東省物業(yè)管理條例》在資金繳納主體上規(guī)定不一致，目前，廣州市專項維修資金的繳納主體根據(jù)上述兩條例生效期間分成兩種情況：商品房預售許可證核發(fā)時間在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，繳納主體為開發(fā)建設單位，商品房預售許可證核發(fā)時間在2003年9月1日以后的，繳納主體為業(yè)主。
    而對于1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳納主體則存在巨大分歧。業(yè)主想執(zhí)行省條例，開發(fā)商想執(zhí)行建設部辦法。廣州房管部門對此問題的意見是建議適用省條例，但行政主管部門無權解釋法律適用問題。
    萬般無奈的業(yè)主最終采取集中追討的做法，要求立法部門盡快解決“法規(guī)沖突”問題，司法機關追究相關責任方刑事責任。
    資深律師錢隆平認為，行政部門、立法部門和司法機關之間“踢皮球”的現(xiàn)象，表明房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，大量問題無法得到明確解釋，這一方面在考驗管理部門的責任心，另一方面也在拷問消費者對自身權益的維護程度。

保值增值：千億市場如何張弛有度

    住房專項維修資金是指物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，進行中修、大修、翻新和更新改造等所需儲存的資金。
    據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)在2005年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，全國完成商品住宅投資10768億元，商業(yè)營業(yè)用房投資2000億元，辦公樓投資740億元。
    資深房地產(chǎn)分析師曾旺群認為，按照2005年商品房住宅投資10768億元計算，需要繳納2%的房屋維修金，僅從投資角度計算房屋維修金就高達215億元，如果按照商品房銷售的房屋價格來計算，則超過300億元。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國內(nèi)房屋維修金總額超過1000億元。
    曾旺群說：“錢多不一定是好事，因為房屋維修金是按照現(xiàn)實的房價和投資價格來計算的。一旦出現(xiàn)較大的經(jīng)濟波動，存在銀行的這部分維修金既可能增值，也可能貶值，這就涉及到房屋維修金如何保值增值的問題了。”
    曾旺群用“張弛有度”來描述房屋維修金必須面對的問題。“張”是指房屋維修金的使用必須恰到好處，“弛”則是房屋維修金的管理方式必須多樣化，既避免出現(xiàn)由于管理不善的挪用風險，又要避免由于市場波動導致的貶值風險。
    就在各地房屋維修金問題屢屢暴露的情況下，嗅覺敏銳的金融機構已經(jīng)開始著手研究這筆巨大資金的流向問題。11月下旬，北京市建委與光大銀行聯(lián)名發(fā)行“北京市房屋專項維修資金卡”，并宣布自2006年9月21日起，北京市房屋維修資金歸集階段存款收益率由年0.72%提高到3%。
    光大銀行是北京市商品房專項維修資金專儲銀行。這些資金在劃轉到業(yè)委會名下之前都存放在光大銀行的專用賬戶里。截至今年9月底，北京市已經(jīng)歸集商品住宅公共維修資金110.7億元，涉及94.5萬戶。
    據(jù)介紹，隨著收益率的調(diào)整，業(yè)主每年的房屋專項維修資金將大幅升值。以北京天通苑社區(qū)為例，專項維修資金總額約為三億元，改革前，按照活期利率0.72%計息，存放一年的收益率為216萬元，五年累計增值1080萬元。現(xiàn)在按3%計息，存放一年收益為900萬元，五年累計增值將達到4500萬元，較以前多增值3420萬元。
    北京市建委副主任苗樂如強調(diào)，住房維修資金不能進行風險投資，如果發(fā)現(xiàn)有銀行違規(guī)操作，將嚴格查處，甚至取消其開戶行資格。
    光大銀行明確表示，住房維修資金只能購買一級國債，或存成定期存款、活期存款，不允許有其他投資形式。這次之所以能上調(diào)收益率，也是把維修資金在活期、定期以及國債上進行一定比例的分配。