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      全盤回購——四平市廉租房建設新模式
          2006-10-31    本報記者:郎秋紅    來源:經濟參考報

          吉林省四平市利用棚戶區改造契機,采取“政府主導,開發商建設、政府全盤回購”的新模式,把政府土地出讓收益用于政策性保障住房建設,不僅成功啟動了大規模棚戶區改造工程,而且一并建立了廉租房制度,解決了多年來難以解決的低收入群體住房難題。

      地方政府財力有限成為廉租房建設“瓶頸”

          據建設部2006年4月份的通報,全國有70個地級以上城市尚未實施廉租房制度,其中大多數是欠發達城市,吉林省就占了五個。這些城市沒有建立廉租房制度的主要原因是經濟不發達,政府財力有限,無力建設廉租房。
          四平市城區面積741平方公里,人口近60萬,城區內有集中連片的棚戶區29片,房屋建筑面積204萬平方米,共涉及57441戶家庭,20.1萬人口,其中全市“雙困”人口大部分集中在這些棚戶區中。據有關部門測算,四平市棚戶區改造所需資金為20億元,而2005年市區財政收入為9.7億元,僅靠政府投入缺口十分巨大。
          吉林省政府在這次全省性的棚戶區改造中提出了“政府主導、市場化運作”的思路。但四平市政府在進行市場化運作中遇到了很大困難。為了最大限度惠及百姓,四平市在拆遷政策上制定了“拆一還一、上靠標準戶型,靠近戶型增加面積按成本價850元/平方米收取”的補償標準,但由于沒有利潤可賺,開發商對參與改造沒有興趣。
          據四平市建設局局長邢忠介紹,經過反復宣傳和發動,棚改項目向社會公開招標時,有34家公司前來領取了招標資料,可是到開標時,僅有四家公司正式投標,最后只落實了2.65萬平方米的改造任務,與全年50萬平方米改造任務差距甚遠。

      用土地收益解決回購資金

          在市場化運作不下去、政府直接建設又沒有財力的情況下,四平市政府經過反復調研,提出了“政府主導,開發商建設,政府全盤回購”的全新的改造思路,即由政府統一規劃,統一制定建設方案,政府組織拆遷,開發商按政府要求建設,小區建成后,政府全盤回購,按工程總投資的一定比例作為開發商的利潤。當年回購的房屋,第二年年底前付款。
          這個辦法對開發企業產生了吸引力。來自長春市和天津市的兩家企業很快與四平市政府簽訂了60萬平方米的回遷合同。
          承建22號回遷小區的吉林省金豆集團項目經理陳少雙介紹,按房地產的運作規律來看,四平市政府給開發商的利潤并不算高,但是做這個項目不必為銷售擔心,因此集團選擇了這個項目,同時也把這個項目作為進入四平房地產市場的突破口。
          那么,四平市政府用什么錢回購呢?邢忠介紹,在棚戶區改造成同時,四平市建立了土地收儲制度。棚戶區改造共需要土地200萬平方米,改造后政府凈余土地430多萬平方米,按每平方米700元至800元計算,政府將獲得30多個億的收益,去掉償還20億的回購房貸款,政府將至少實現10億以上的凈利收益。
          在這次棚戶區改造中,四平市政府一并建立了廉租房制度。四平市貧困群體和大約8000多戶低保戶大都在棚戶區拆遷改造范圍,四平市政府規定,對拆遷面積不足36平方米的家庭無償安置到36平方米,增加面積款由政府承擔,產權歸政府所有,被拆遷人按廉租房標準向政府繳納租金,對低保戶和特困戶可暫時免交租金。
          此外,為了讓貧困居民既能住得進,又能住得起,四平市在設計回遷小區時,將周邊臨街房屋建設成商業網點,政府同時收購,產權歸政府所有,對外出租,所得收益用于補貼小區的物業管理費和特困戶的取暖費用。

      “四平模式”的利弊得失

          吉林省建設廳總經濟師陳利認為,四平市采取的“開發商墊付建設、政府回購”的做法緩解了政府建設資金緊張的矛盾,使棚戶區改造迅速打開局面,給經濟不發達地區的廉租房建設打開了一條新路。不過,這種模式后期工作壓力比較大。由于它的資金是滾動投入的,因此無論是設計、建設還是回遷回購,每個環節都不能出一點紕漏,否則將影響下一輪運作。
          四平市建設局局長邢忠說,這種模式給政府部門額外增加了巨大的工作量,從設計規劃到具體拆遷,過去由拆遷公司和開發企業做的工作都要由政府自己來做。  
          有業內人士提醒,四平市政府收儲的430多萬平方米土地取得預期收益是一個長期的過程,這個周期可能需要10年。這個漫長的周期可能會給政府及時撥付回購資金帶來壓力。

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