今年央行兩次加息,加大宏觀控制力度,廣大購房者為此增加利息支出。不過沒有關系,日前筆者了解到,通過理財技巧,仍可以達到省錢還房貸的目的。
據悉,目前各銀行個人房貸還款方式可分為一次性還本付息和分期還款,其中分期還款又可分為等額本息還款法、等額本金還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法、等比遞增還款法和等比遞減還款法。其實,這些還款方式,優劣各異,適用人群不同,購房者可以根據自身實際情況選擇應用。
六種還款法各有千秋
等額本息還款法。特點:在利率不變情況下,借款人每期(月)還款額均相等,每期還款額可拆分為本金和利息,但每期本金和利息所占比例都在發生變化,本金所占份額逐漸上升,利息所占份額逐期下降。其最大特點就是便于記憶。適用范圍:一般適用于貸款期內家庭收入比較穩定的借款人,方便借款人有計劃安排家庭支出,如40歲左右的成年人。
等額本金還款法。特點:在整個還款期,本金等額償還,利息逐期等額下降。適用范圍:一般適用于有一定積蓄,預期收入不太穩定的借款人。有些借款人認為選擇等額本金還款法會節省利息支出,而選擇等額本息還款法會吃虧的問題,其實借款人大可不必擔心,首先如果選定等額本息還款法,只是事先確定了整個貸款期間的還款方案,客戶可按約定還款,如果財力允許,可選擇適當時間做提前還款或縮短貸款期限,可獲得與等額本金還款法相同的效果。如果選擇等額本金還款法,事先確定的還款方案看起來好像總體負擔少一些,但實際上大大降低了機會成本,前期還款壓力大,不利于家庭更多的其他消費開支。
等額累進還款法。包括等額遞增還款法和等額遞減還款法兩種。特點:還款期內,同一還款年度內各月還款額相等,后一還款年度內的每月還款額比前一還款年度的月還款額遞增或遞減。適用范圍:等額遞增還款法,在貸款金額和期限相同的情況下,此種還款法所需支付的利息較多,但前期負擔也較輕,一般適用于預計收入穩定增加的借款人,如剛參加工作的年輕人。等額遞減還款法,一般適用于預計收入穩定減少的借款人,如即將退休的中老年人。
等比累進還款法。包括等比遞增還款法和等比遞減還款法兩種。特點:還款期內,同一還款年度內各月還款額相等,后一還款年度內每月還款額比前一還款年度月還款額按比例遞增或遞減。適用范圍:等比遞增還款法,在貸款金額和期限相同的情況下,此種還款法所需支付的利息最多,但前期負擔最輕,一般適用于預計收入跳躍性增加的借款人。等比遞減還款法,一般適用于預計收入跳躍性減少的借款人。從整體上來說,只要貸款中途不發生提前還款和利率變化,凡遞增類還款法必然比遞減類還款法還款總利息要多,遞減類還款法前期負擔重,客戶要按照自己的承受能力選擇。
四個操作小竅門
其實,農行理財專家介紹說,無論在選房貸環節,還是還款環節,都有技巧可以操作。 第一,
在申請買房貸款時,盡可能選擇利息成本最低的貸款方式。五年期以下的住房公積金貸款年利率為3.78%,同檔住房商業性貸款年利率為4.95%;五年期以上的住房公積金貸款年利率為4.23%,同檔住房商業性貸款年利率為5.31%。顯然住房公積金貸款絕對利率水平相對較低,從節約資金成本的角度看,在買房貸款過程中,應盡可能選擇利率較低的住房公積金貸款或貼息貸款。
例如,張先生準備購置一套總價50萬元的商品房,貸款40萬元,期限20年,如果使用商業性貸款,每月還款額為2708.80元,20年貸款期間應付利息總額為250112.81元;如果使用公積金貸款或貼息貸款,每月還款額為2472.67元,20年貸款期間應付利息總額為193441.92元。顯然與商業性貸款相比,每月可節省236.13元,20年貸款期間能節省利息56670.89元,大約相當于房價的11%。
第二,
根據自身收入成長曲線和資金使用效益,選擇最佳還款方式。目前,銀行可以提供的還款方式主要有等額本息法和等額本金法。單純比較兩種方法孰優孰劣意義不大,還需要結合貸款買房人當前和預期收入情況及資金使用效益而定。以靜態計算為例:張先生貸款40萬元,20年還清。如采用等額本金法,首月應還款為3436.67元,每月遞減7.38元,最后一個月還款額為1674.05元,貸款期間還款利息負擔總額為213284.40元,比等額本息法要少36828.41元。假設買房人在第一年年末提前全部還清貸款,采用等額本金法計算的剩余本金為380000元,一年中所歸還的本金為20000元,支付利息為20753.25元;采用等額本息法計算的剩余本金是388455.84元,一年中所歸還的本金為11544.16元,支付利息為20961.44元。在第一年末同一時點還款,等額本金法已支付的利息和剩余應還本金的資金合計是400753.25元;等額本息法支付的資金合計為409417.28元。等額本金法比等額本息法要少付出資金8664.03元。
第三,
選擇合適的時機提前部分或全部還款,節約利息支出。在還款過程中,如果買房人恰有閑置資金,可以考慮提前部分或全部還款,提前還款使得貸款本金減少,能相應節省貸款利息支出。當然,是否提前還款?提前還多少?還要視買房人家庭具體經濟情況和其他理財計劃而定。提前還款固然能縮減利息支出,但對買房人家庭來說,手頭可用現金大量減少,急用錢想再貸款可是很難的,對此也要有充分的準備。
第四,
如果經濟條件允許,應選擇期限相對較短的貸款或縮短已貸款的期限。很多貸款買房人即便每月有充足的付款能力,也愿意選擇期限相對較長的貸款,每月還款金額相對較少,這樣還完月供之后,手頭顯得更寬裕一些。當然,一旦節余資金積累到一定程度,他們往往會提前部分或全部還款。僅僅從理財融資的角度看,貸款期限越短,還款的“速率”越快,相應占用的利息就少;期限越長,還款的“速率”越慢,即便中途提前全部還款,但其占用的利息也要遠遠高于單純的短期限貸款。
假設上例中張先生申請了20年期的貸款40萬元,在第10年末提前全部還清貸款,這10年間支付的貸款利息總額為176833.08元;而王女士直接申請辦理了10年期的40萬元貸款,10年期間利息負擔總額為116432元。張先生比王女士多支付利息60401.08元。看似差不多的兩種方案,利息支出竟有這么大差別。當然,短期限貸款月供負擔較重,10年期40萬元貸款,每月需還款4303.60元,比20年期貸款月供多負擔1594.80元。需要強調的是,以上計算和比較都是站在靜態角度分析,并未考慮資金時間價值因素。 |