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      物業稅恐怕也難滅樓市之"火"
          2010-04-13    葉建平    來源:經濟參考報

          不管是以恢復房產稅的名義,還是人大醞釀立法,物業稅的開征已經越來越近。
        對于眼下這種瘋狂的樓市來說,沒有物業稅是絕對不行的。確定合理的稅率與征收范圍,加大房產持有環節的代價與成本,抑制投資乃至投機的愿望與沖動,從而控制需求、降低房價,這是物業稅干預樓市的主要手段,所以被稱作高燒樓市的殺手锏。但是,具體到中國目前的樓市,物業稅開征之后,房價果真就能應聲而落嗎?恐怕很難。
        假如有這么一套房子,40平方米,價值100萬元。每月出租給私人居住,月收入是1000元。刨去營業稅、附加教育費、房產稅、城建稅、個人收入所得稅、土地使用稅、印花稅七種稅和維修費用后,每月可凈賺約900元。開征物業稅后,假設稅率是1%,一年要交一萬元,出租者似乎沒什么賺頭了。但是,按照目前房價的上漲速度,三四年后這套房子漲到150萬元應該不成問題。每年1%的物業稅,四年也不過6萬元(按每年評估的房價總額算)。即使再加上房價總額5.5%的營業稅、1.5%的契稅、2%的個人所得稅以及印花稅等等,也就20萬元。四年后賣掉房子,凈賺30萬元不成問題。
        所以,在今天的樓市中,物業稅的出臺恐怕也難以阻擋投資乃至投機者的瘋狂腳步。
        目前的房價中,地價最高可占6成。土地招拍掛的形式客觀上助長了地價,也助推了房價。地方政府之所以熱衷招拍掛,當然是因為土地收益作為一種預算外收入,地方政府完全可以自收自支,不受管控。所以解決樓市問題的途徑,必須在物業稅之外,對土地招拍掛和一次性收取土地出讓金兩種方式進行必要的改革。
        官方對于招拍掛的口氣已有所松動,可以看出這是我們改革的一個契機。這種改革不外乎有兩種選擇:一是變拍地價高者得為各項指標綜合為優者得,使價格這一“惟一”因素變成“參考”要素;二是變價格“競高”為價格“競低”,在規定地價(比如區域性平均價)的前提下,未來的房價誰低誰得。這兩種選擇中,前者需要預防個人專斷和權力尋租,后者則要測算好一個科學而又能服眾的規定地價。
        把一次性收取的土地出讓金換算成每年上繳的地租,在操作上應該不會有太大的困難。進而把它與物業稅捆綁起來,再簡化現有涉及土地和房產的稅種,歸并為統一的不動產稅,這既是一種新的改革思路,也完全符合中央的有關精神。其最大好處就是,可以在盡量加大住房持有成本的同時,極大地抑制炒房,降低房價,保證樓市健康發展。而在這種改革推出之前,可以考慮讓地方政府盡快交出土地出讓金一次性收取的特許權,改由地方人大指定金融機構收取,并做到專款專用、收支清楚、財務透明。這是抑制地方政府獲利沖動、扭轉城市建設偏離正軌的有效手段。
        當然,這種改革的最大阻力,還在于地方政府。如何多方調動地方政府的積極性,讓其事權與財權相吻合,從而不再以土地財政為生存依賴,不再以大拆大建為自身政績,是眼下要盡快做好的一道難題。

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