| |
|
| 樓市消費(fèi)出現(xiàn)偏差 調(diào)控房價(jià)該動(dòng)誰的奶酪 |
|
|
|
|
|
|
| 2006-05-10 陳曉彬 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
|
|
當(dāng)前，媒體上關(guān)于房地產(chǎn)市場的各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有政府各有關(guān)部門公布的，有房地產(chǎn)商及其行業(yè)協(xié)會(huì)透露的，也有專家學(xué)者乃至媒體自己分析測算的，令人目不暇接，行外人難明就里。但目前房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋建筑成本、為實(shí)現(xiàn)"三通一平"所投入的土地開發(fā)成本以及投資者應(yīng)得的社會(huì)平均利潤，恐怕是不爭的事實(shí)。
房價(jià)過高或增長過快，不僅令廣大中低收入人群難以滿足正常的住房需求，影響社會(huì)和諧，也會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來隱患。進(jìn)一步調(diào)控房價(jià)增長過快勢頭看來勢在必行。
筆者以為，房價(jià)高的主要原因在于房子要建在土地上，而適于建造城市住宅的土地是一種稀缺資源。取得了在一塊土地建筑住宅的權(quán)利后，別人就不能夠再在這塊土地上建筑房屋，增加供應(yīng)，展開競爭。如果蓋房子像造冰箱、電視一樣，不受土地資源的限制，可以根據(jù)市場需求無限增加供給，就沒有人能夠讓房價(jià)維持在遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社會(huì)平均利潤之上的高水平了。實(shí)際上，房價(jià)中超額利潤是地租，即依靠對(duì)土地的所有權(quán)或獨(dú)占的使用權(quán)所收取的貢賦。由于其他成本在房價(jià)中所占比例很有限，所以調(diào)控房價(jià)的重點(diǎn)是調(diào)整地租水平。
中國城市的住宅用地屬國家所有，個(gè)人為滿足自己的居住需求而使用公有土地，應(yīng)該向政府繳納地租，由政府把這些地租作為公共積累，服務(wù)于全社會(huì)。問題是政府應(yīng)該以怎樣的形式收取地租。目前，主要的方式是由地方政府以招標(biāo)、拍賣等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商一次性出讓土地使用權(quán)，開發(fā)商再把地價(jià)加在房價(jià)中向購房者收取這部分地租。這種一次性收取地租的方式，必然抬高了住房售價(jià)。此外，這種方式可以讓地方政府在短期內(nèi)得到大量的非經(jīng)常性收入，即使沒有腐敗現(xiàn)象，也會(huì)刺激大搞政績工程的沖動(dòng)。城市的土地有限，而城市的發(fā)展和建設(shè)則需要長遠(yuǎn)的投入。地賣光了，再拿什么去發(fā)展公用事業(yè)？有論者提出，應(yīng)該把一次性出售土地使用權(quán)逐步改為逐年收取物業(yè)稅。筆者認(rèn)為，這種方式既可以抑制目前的高房價(jià)，又能增加各地政府的經(jīng)常性收入，促進(jìn)城市建設(shè)的長期發(fā)展。此外，政府還可以通過調(diào)整稅率，調(diào)控房地產(chǎn)市場和調(diào)整城市布局。房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的超額利潤其實(shí)也是一種地租收入。房地產(chǎn)開發(fā)商通過超額利潤形式收取地租，積聚起的大量財(cái)富，流向何處？這是他們的商業(yè)秘密，筆者不得而知。如果把這些積累用于投資科學(xué)教育事業(yè)，開發(fā)高新技術(shù)，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展倒也有所裨益。但這種情況恐怕微乎其微。而他們以這種方式積累財(cái)富，對(duì)中低收入購房者的消費(fèi)產(chǎn)生的"擠出"效應(yīng)，對(duì)釀成房地產(chǎn)市場泡沫等對(duì)整體國民經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響則是顯而易見的。調(diào)控房價(jià)更重要的內(nèi)容應(yīng)該是約束房價(jià)中以超額利潤形式收取的地租。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，不能靠行政手段強(qiáng)行規(guī)定商品房的售價(jià)，但是可以采取調(diào)整貸款期限、利率等經(jīng)濟(jì)手段限制囤積居奇、待價(jià)而沽等行為，促使開發(fā)商盡快將現(xiàn)房出手，從而抑制房價(jià)。
最后，還應(yīng)該考慮如何抑制"炒房"活動(dòng)。住房確實(shí)也有投資品的屬性。一般而言，政府應(yīng)該保護(hù)居民對(duì)住房項(xiàng)目的投資。但在目前房價(jià)過高，已經(jīng)影響到整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行和大多數(shù)居民改善居住環(huán)境需求的情況下，不應(yīng)該鼓勵(lì)對(duì)住房的投資需求、特別是投機(jī)需求。實(shí)際上，這種需求已成為支持房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)超額利潤的重要因素，而且分享了一部分超額利潤。前一階段，一些地方政府出臺(tái)的限制二手房轉(zhuǎn)讓措施曾對(duì)抑制高房價(jià)產(chǎn)生明顯效果。除這些措施外，實(shí)行購房實(shí)名制，對(duì)滿足本身居住需求之外的多處住房實(shí)行差別稅率，對(duì)沒有永久居留權(quán)的境外人士購房采取一定限制措施等，都可以抑制"炒房"行為。據(jù)筆者所知，有些國家就采取過禁止外國人在本國購買房產(chǎn)的措施。 |
|
|
|
|
|
|
|