公募REITs加速上新之際，文旅項目卻遲遲未能實現(xiàn)“零的突破”。有機構(gòu)稱，2025年文旅REITs有望成功發(fā)行，但在專家看來，這一備受投資者關(guān)注的資產(chǎn)類型發(fā)行上市仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

　　近日，紹興公共資源交易網(wǎng)披露了《文旅景區(qū)公募REITs項目服務機構(gòu)選聘項目中標結(jié)果公告》。公告顯示，此次項目由紹興市文化旅游集團有限公司發(fā)起，采用公開招標的方式，最終由中國國際金融股份有限公司作為主體，聯(lián)合銀華基金管理股份有限公司、銀華長安資本管理（北京）有限公司成功中標，中標報價為“發(fā)行期間總費用888萬元，存續(xù)期費用為公募基金凈資產(chǎn)的0.22%/年”。

　　記者了解到，目前已有不少文旅公募REITs項目進入或完成招標工作。“據(jù)目前公開信息統(tǒng)計，已有武隆喀斯特、臨沂螢火蟲水洞·地下大峽谷旅游區(qū)、威海劉公島、無錫黿頭渚、武當山、南靖土樓、黃山、華山、洛陽龍門等17家5A景區(qū)或世界文化、自然遺產(chǎn)項目啟動了REITs申報相關(guān)工作。”邁點研究院近日發(fā)布的報告指出，頂級文旅資產(chǎn)成為文旅公募REITs發(fā)行的突破口，但這些項目仍處于前期準備和培育階段，至今尚未有文旅REITs項目成功發(fā)行。

　　政策層面，自2021年以來，相關(guān)部門始終積極推動文旅公募REITs項目上市。

　　2021年6月，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》及附件《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》，明確將自然文化遺產(chǎn)、國家5A級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎設施納入試點范圍。

　　2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，對文化旅游基礎設施的范圍進一步擴大，包括自然文化遺產(chǎn)、國家5A級和4A級旅游景區(qū)項目，在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的配套旅游酒店可納入項目底層資產(chǎn)。

　　今年1月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步培育新增長點繁榮文化和旅游消費的若干措施》，其中再次提到，支持符合條件的文化和旅游類項目發(fā)行REITs。同月，國務院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動文化高質(zhì)量發(fā)展的若干經(jīng)濟政策》也提出，支持符合條件的旅游基礎設施項目發(fā)行REITs。

　　大公國際表示，預計2025年文化旅游、養(yǎng)老公募REITs有望成功發(fā)行，填補市場空白。

　　“文旅類REITs面臨資產(chǎn)合規(guī)性難題，存在準入范圍限制、土地使用問題、歷史手續(xù)缺失、收益穩(wěn)定性不足和擴募能力欠缺等問題。”南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝對《經(jīng)濟參考報》記者表示，早期政策僅允許5A級景區(qū)納入REITs，2024年新規(guī)放寬至4A級，但配套酒店、棧道等資產(chǎn)因產(chǎn)權(quán)分割困難仍難合規(guī)。景區(qū)常涉及集體土地、生態(tài)保護紅線，需滿足經(jīng)營收益權(quán)類項目用地合規(guī)要求，審批難度大。而且，老舊景區(qū)建設時投資手續(xù)不全，需補辦或出具說明文件，流程復雜。此外，景區(qū)收入受季節(jié)、政策（如門票限價）影響顯著，經(jīng)營性現(xiàn)金流波動大，不符合REITs“近3年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流均為正”的硬性要求。文旅項目可擴募資產(chǎn)儲備也較為有限，難以滿足“首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模2倍”的要求。

　　對此，田利輝建議，進一步放寬準入標準，允許景區(qū)內(nèi)酒店、商鋪等配套資產(chǎn)打包發(fā)行，明確“使用者付費”模式。針對文旅項目特點，需要優(yōu)化收益指標，如允許淡旺季現(xiàn)金流平滑計算，并建立風險緩釋機制，如設立收入波動準備金。同時，應推動地方出臺專項支持政策，協(xié)調(diào)自然資源部門解決土地合規(guī)問題，并鼓勵景區(qū)運營方整合區(qū)域資源，形成規(guī)模化資產(chǎn)組合，如“景區(qū)+酒店+交通”聯(lián)動，提升現(xiàn)金流穩(wěn)定性。此外，需要推動首單文旅REITs落地，通過案例積累經(jīng)驗，吸引更多資本跟進。