近日，包括碧桂園、融創(chuàng)中國、華夏幸福等多家上市房企宣布債務重組取得新進展。自2024年初，多部委提出建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制以及建立企業(yè)融資“白名單”以來，近一年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策頻繁出臺，效果明顯。機構(gòu)認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)債務化解重點有望從展期轉(zhuǎn)為削減債務，房企應充分利用各類融資政策以增加資金流入。

　　多家房企債務重組獲得新進展

　　1月21日，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告，公司全資附屬公司“融創(chuàng)房地產(chǎn)”10筆債券的重組方案，已全部獲得相關(guān)債券持有人會議審議通過。公司將對10筆債券的本息償付安排進行調(diào)整，并提供包括債券購回、股票或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付及以資抵債等重組方案選項。下一步，融創(chuàng)房地產(chǎn)將安排債券持有人就其持有的債券，在重組方案選項中進行選擇及分配。

　　同日，碧桂園在港股正式復牌。公司公告稱已滿足復牌指引各項要求。同時，公司制定多項計劃緩解流動性壓力，改善財務狀況。包括積極開展債務管理措施，并在年度現(xiàn)金流量預測中考慮應償金額以應對階段性壓力。此前的1月9日，碧桂園披露了境外債重組進展情況，有望最多減少116億美元債務，將向債權(quán)人提供多個選項如要約回購、強制性可轉(zhuǎn)換債券、新票據(jù)等。

　　碧桂園的復牌使得資本市場情緒得到明顯提振。復牌首日公司股票盤中一度上漲近30%，收盤漲幅達17.53%。A股市場上，截至21日收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)錄得四連漲。萬科A、新華聯(lián)、中交地產(chǎn)、金地集團等個股實現(xiàn)多日上漲，且普遍走出前期股價低谷。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，碧桂園境外債重組邁出重要一步，如果該方案能夠落實，將使碧桂園實現(xiàn)大幅去杠桿化。根據(jù)碧桂園公布重組提案的關(guān)鍵條款，公司已經(jīng)與七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會達成共識，旨在落實集團的境外債務重組方案。

　　不僅如此，港股上市房企當中，世茂集團于1月16日公告披露有關(guān)境外債務的最新情況顯示，公司正在尋求批準召開債權(quán)人會議。龍光地產(chǎn)也于1月10日宣布，公司債權(quán)人小組已就整體重組方案達成一致，并于當日簽訂了債權(quán)人支持協(xié)議，成為公司整體債務重組進程的重要里程碑。

　　A股上市房企華夏幸福1月20日公告稱，為落實推進公司債務重組計劃，公司以全資子公司固安信息咨詢作為委托人和初始受益人，以固安信息咨詢持有的譽諾金價值為100萬元的100%股權(quán)，以及固安信息咨詢持有的對譽諾金及其下屬11家標的項目公司合計255.84億元的債權(quán)，設立信托計劃，并擬以該信托計劃受益權(quán)份額抵償合計不超過240.01億元金融債務。

　　華夏幸福介紹，截至公告披露日，上述信托計劃已實施抵債交易金額為223.48億元，剩余16.53億信托份額抵債交易工作正在進行。值得一提的是，公司公布的上一次重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易實施進展情況顯示，截至2024年11月30日，華夏幸福債務重組計劃中的金融債務，通過簽約等方式實現(xiàn)債務重組的金額累計約為1900.32億元。

　　此外，瀕臨退市的*ST中迪也于近期公告稱，目前，公司和廣衛(wèi)地產(chǎn)、達州綿石擬簽訂《債權(quán)債務抵銷協(xié)議》。公司稱，本次債權(quán)債務抵銷能有效緩解公司的債務壓力，降低公司財務流動性風險。此外，本次債權(quán)債務抵銷后將增加利潤3000萬元。

　　政策支持下出險高峰期已過

　　廣發(fā)證券在研報中指出，房企集中違約時期為2021至2022年。隨著行業(yè)積極政策持續(xù)出臺，企業(yè)出險高峰已過。

　　東方證券分析認為，近期多家房企債務重組、重整投資取得新進展。由于近年來不少房企選擇將債務展期或者置換，面對2025年即將到期債務規(guī)模，境內(nèi)債務重組或?qū)⑻崴伲抑攸c方案有望從展期轉(zhuǎn)向削債。

　　該機構(gòu)指出，從受監(jiān)測房企當前債務削減進展來看，碧桂園削債比例約為七成；融創(chuàng)中國境內(nèi)債第二次重組方案預計削債比例超過五成，目前10只境內(nèi)債券已有9只通過投票重組；龍光集團發(fā)布了條款調(diào)整后的第二版方案，削債比例從此前約四成提高至近七成。

　　事實上，自2024年初多部委提出建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制以及建立企業(yè)融資“白名單”以來，近一年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)支持性政策頻繁出臺，效果明顯。金融監(jiān)管總局于1月上旬召開的2025年監(jiān)管工作會議上介紹，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，當前“白名單”項目審批通過貸款已經(jīng)超5萬億元。

　　另一方面，上市房企的融資動作也在不斷進行。保利發(fā)展1月17日公布，公司擬向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)債的申請，近日已經(jīng)收到上交所審核意見，待證監(jiān)會同意注冊后實施。京投發(fā)展1月15日公告披露，公司定增事項獲控股股東批準，擬融資5.95億元用于補流和償債。

　　2025年開年以來，A股上市房企當中，另有華發(fā)股份、南京高科、電子城等先后公布了融資計劃，類型包括發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債、中期票據(jù)、超短期融資券等。

　　多渠道融資支持有望持續(xù)

　　機構(gòu)認為，出險房企積極推進債務重組，是過去幾年房企債務風險出清的重要一步，其是否成功對于更多出險房企走出困境具備標志性意義。出險房企債務壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于房企將更多資源用于保交樓，降低近年行業(yè)層面的“期房”信任問題，改善新房銷售預期。

　　值得一提的是，當前基礎設施REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等金融工具持續(xù)落地，為購物中心、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)提供了更多退出渠道，持有物業(yè)開發(fā)運營全周期的金融閉環(huán)更加完善，同時，成為房企盤活資產(chǎn)、補充資金的重要手段。房企也能從多元化經(jīng)營中收益，逐漸改變經(jīng)營模式，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

　　隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機會，部分房企已經(jīng)開始進行試水。截至目前，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、中國金茂等多只REITs產(chǎn)品完成了上市，總規(guī)模超過200億元。

　　劉水分析認為，房地產(chǎn)市場恢復仍面臨諸多挑戰(zhàn)，企業(yè)還應提前籌劃現(xiàn)金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目“白名單”機制、經(jīng)營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。

　　“支持民營房企發(fā)債融資仍將持續(xù)實施，有助于企業(yè)豐富融資渠道。”劉水表示，特別是隨著房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，部分聚焦核心城市、經(jīng)營穩(wěn)健的房企或?qū)⒙氏仁芤妫蚨@得更多的資金支持。

　　克而瑞研究中心分析指出，2024年四季度以來，新房銷售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好，歲末新房成交面積止跌，成交金額連續(xù)兩個月回正，更多城市迎來房價轉(zhuǎn)漲。該機構(gòu)認為，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“標本兼治化解風險”的發(fā)展新階段，正式進入了風險化解新周期。