2019年12月28日，央行正式出臺存量貸款利率基準轉(zhuǎn)換方案，存量房貸定價基準轉(zhuǎn)換為LPR的相關(guān)原則也由此確定。專家和業(yè)內(nèi)人士認為，這一普遍早于市場預(yù)期落地的重磅政策，體現(xiàn)出政策層堅守“房住不炒”定位的決心。

　　房貸利率在近期運行平穩(wěn)。融360大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年12月（測算周期為11月20日—12月19日），全國首套房貸款平均利率為5.52%，環(huán)比下降1個基點，為5年期LPR加點72個基點；二套房貸款平均利率為5.84%，環(huán)比下降1個基點，為5年期LPR加點104個基點。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，在多地放松人才政策、市場資金面合理充裕的情況下，2020年銀行房貸利率大概率會隨LPR下調(diào)。不過，下調(diào)的幅度和速度都會比較平緩。

　　短期有利于貸款購房者

　　“看到新聞了，但也不清楚對我們普通購房者來說有什么影響。”存量房貸定價基準轉(zhuǎn)換方案出臺后，《金融時報》記者采訪了多位有房貸的消費者，得到了類似答復(fù)。

　　專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此舉將利好消費者。“今年3月至8月，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款利率報價，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價。”民生銀行首席研究員溫彬認為。

　　“短期來看，這有利于存量貸款購房者，因為LPR短期下降是趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼表示，借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準或?qū)⑹瞧毡榉绞剑@對借款人來說是相對有利的。這種相對市場化的方式有助于降低實體經(jīng)濟融資成本，更好地為穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率，LPR仍然可能是重要參考。

　　需要注意的是，存量房貸定價基準轉(zhuǎn)換背后的基調(diào)仍未改變。方案要求，存量貸款“換錨”后，2020年執(zhí)行的利率與2019年要保持相同。

　　溫彬表示，從目前來看，存量房貸“換錨”后，房貸利率水平保持不變，是貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議提出的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“此次轉(zhuǎn)換主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守‘房住不炒’的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號，同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。”董希淼認為。

　　房貸利率漸歸平穩(wěn)

　　“從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲。但下半年的變化幅度明顯比上半年平緩，反映出近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場運行都比較平穩(wěn)。”李萬賦說。

　　2019年前5個月，房貸利率出現(xiàn)了“5連跌”。融360數(shù)據(jù)顯示， 1月全國首套房貸款平均利率為5.66%；二套房貸款平均利率為6.02%。而到了5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%；二套房貸款平均利率為5.74%，均達到2018年以來最低水平。

　　在2019年3月到4月初，樓市也出現(xiàn)了“小陽春”。不過，政策調(diào)控很快跟進，防止樓市“入夏”。4月19日，中共中央政治局召開會議，重申堅守“房住不炒”的定位，強調(diào)要落實好因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。此后，房貸利率基本保持回升趨勢。

　　2019年8月25日，房貸“換錨”消息發(fā)布。當日，央行宣布自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。

　　此舉并未改變房貸利率的回升趨勢。從融360檢測的數(shù)據(jù)來看，除了2019年12月的首套房貸利率微降1個基點外，全國首套房貸、二套房貸利率水平均在5月后出現(xiàn)連續(xù)上調(diào)趨勢。

分城市來看，2019年12月，18個城市首套房貸款利率有所下調(diào)，占監(jiān)測城市數(shù)量的一半，其中6個城市的下降幅度在4個至5個基點之間，與5年期LPR水平變動相對一致；二套房貸款利率下降的城市有11個，而利率上漲的城市則高達17個。“在‘房住不炒’政策背景下，銀行可能將資金優(yōu)先支持首套房，二套房貸利率難降。” 李萬賦認為。

　　調(diào)控長效機制持續(xù)落地

　　2019年12月，“房住不炒”被多次強調(diào)。中央經(jīng)濟工作會議“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機制和目標。隨后，住建部召開會議部署2020年相關(guān)工作，在“房住不炒”定位前面加上了“長期堅持”，表明這將會作為一種調(diào)控常態(tài)存在。

　　2019年年底，各地區(qū)逐步落實因城施策的調(diào)控措施，多地區(qū)樓市政策開始調(diào)整。例如，深圳地區(qū)因為前期“先行示范區(qū)”“普宅標準調(diào)整”等多個利好因素影響，導(dǎo)致出現(xiàn)部分二手房房價過快上漲現(xiàn)象。對此，深圳市住建局特發(fā)通告，嚴厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為。

　　“首套房是剛需，針對首套房貸款利率有所降低符合‘房住不炒’的調(diào)控方向。” 張大偉表示，整體來看，預(yù)計房貸利率會隨著LPR下降出現(xiàn)輕微下行，但平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。

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