近期，房企境外融資速度明顯加快。據中原地產不完全統計，6月以來，海外融資的上市房企超過15家，融資金額超過30億美元。多數房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%。業內人士稱，5月以來，境內融資有收緊的趨勢，預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。今年以來，多數房企加速拿地，疊加償債高峰來臨，為緩解資金壓力，上市房企積極拓展海外融資渠道。

海外融資規模增加

從發行主體看，赴海外融資多數為港股上市房企，也有少數為A股上市房企。此外，多數房企海外融資是無擔保、無抵押。

多數房企融資額度較大，其中不乏超大型房企。以融創中國(港股01918)為例，公司6月12日公告，擬發行2022年到期的6億美元優先票據，票面利率為7.25%，利息將由2019年12月14日起，每半年支付一次。發行票據所得款項主要用于本集團現有債務再融資。

部分房企融資期限較長。以中國奧園(港股03883)為例，公司將發行于2023年到期的2億美元優先票據，票面利率為7.35%。發行票據的估計所得款項凈額將約為1.98億美元，公司擬將所得款項凈額用于集團現有境外債務再融資。

部分公司延長了現有融資期限。以北京建設(港股00925)為例，公司6月13日公告，附屬公司將1.82億港元及648萬美元的現有貸款融資延長36個月。

融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%，境外融資額度占用較多。以新湖中寶為例，公司6月12日公告，旗下新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%，期限為3年。本次債券發行依據美國證券法S規則向境外機構投資者發售，并在香港聯合交易所有限公司上市。

新湖中寶表示，在批復的8億美元額度內，公司已完成發行境外債券共計6.25億美元。本次債券成功發行有利于公司進一步拓寬融資渠道，并為建立境外市場良好信用打下基礎，符合公司發展戰略。

境內融資或收緊

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年1-5月份，房地產企業融資規模整體較大，融資利率整體較低，兩位數利率融資非常少。一方面緩解了償債等資金鏈壓力，另一方面也為加速拿地打下基礎。5月下旬以來，隨著境內融資收緊，海外融資規模增加，成本也隨之攀升。預計下半年融資難度會進一步增加，政策面有望進一步收緊。

克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監會網站發文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下，信托貸款余額經歷3月份短暫反彈后于5月再次回落。

諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐對中國證券報記者表示，今年以來，多數上市房企提高了拿地速度和力度，一二線熱點城市布局力度較大。加速拿地必然會導致房企融資增加。目前，房地產市場調控力度依然較大，為防止房地產市場再度升溫，境內融資渠道有收緊的趨勢。疊加房企償債高峰期來臨，海外融資成為多數房企的備選方案，以此緩解資金緊張問題。

針對房地產市場下半年的走勢，段雨桐預計，融資方面還是會維持收緊態勢，短期內不太可能會有很大的放松。對于拿地來講，行業頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫存低，需要補貨，二是目前拿地的成本相對而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問題拿地速度會有所下降。綜合來看，2019年第三季度房企拿地對保持一定的熱度，第四季度可能會有所降溫。

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