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      高度警惕部分城市房地產(chǎn)金融化
      2019-06-18 作者: 陳濤 來源: 經(jīng)濟參考報

        近年來,我國一些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)過度融資的問題,一個重要表現(xiàn)是住戶部門杠桿率急劇攀升,導(dǎo)致相關(guān)居民家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)能力難以持續(xù),呈現(xiàn)房地產(chǎn)金融化態(tài)勢。

        房子是用來住的,不是用來炒的。凡是滿足居住需求的房地產(chǎn)市場,房價真實全面地反映了居住需求,不太可能會出現(xiàn)房價泡沫問題。住宅若主要承擔(dān)投資功能,就會變成市場熱烈追逐的投資品,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)金融化。雖然短期內(nèi)可能會出現(xiàn)經(jīng)濟繁榮,但因為缺乏實業(yè)和創(chuàng)新的支撐,房地產(chǎn)業(yè)表面繁榮終究會是“曇花一現(xiàn)”,房價泡沫破滅后,經(jīng)濟金融領(lǐng)域則是“一地雞毛”。

        這是因為,承擔(dān)投資品功能的房子,其投資回報已經(jīng)明顯脫離居住屬性。也就是承擔(dān)居住功能的房租收益率,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐房價的高位上漲,使得房價高位運行事實上演變成為“擊鼓傳花”游戲。而在房價高位上漲過程中,市場非理性狂熱進一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)資金聚集,反過來又會顯著刺激房價高位上漲,進而形成了“房價上漲-資金聚集”的正反饋環(huán),迅速吹大房價泡沫,極大地增加了經(jīng)濟金融運行的風(fēng)險。

        回顧歷史,上世紀(jì)90年代初,日本房地產(chǎn)泡沫破滅后經(jīng)濟陷入長期泥潭,至今仍在復(fù)蘇邊緣上掙扎。2007年,美國房價泡沫破滅后引發(fā)了次貸危機,最終演變成為百年罕見的國際金融危機。

        近年來,我國一些城市房地產(chǎn)金融化態(tài)勢,主要表現(xiàn)為:一是明顯偏離了“房子是用來住的”定位。城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧,導(dǎo)致新增存款主要流入住宅投資領(lǐng)域。且非理性加杠桿意愿強烈,特別是2016年以來部分城市房價高位上漲與住戶部門杠桿率急劇上升同向而動、相互支撐,蘊藏了巨大風(fēng)險隱患。承擔(dān)了投資功能的房子,如果不用于出租,那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭,造成社會資源的極大浪費。

        二是嚴(yán)重扭曲了社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)。資本、勞動和技術(shù)等生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu),是經(jīng)濟內(nèi)生增長的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)金融化必然扭曲社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu),導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)間資本分布不均、技術(shù)創(chuàng)新動力不足,傷害到社會創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情,加劇了社會投機不良風(fēng)氣,阻礙了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。近年來不難發(fā)現(xiàn),腳踏實地干實業(yè)的不如炒房的,高尖領(lǐng)域人才熱衷于金融投機炒作,社會上談房眉飛色舞,此類社會現(xiàn)象之所以產(chǎn)生,實際上也是社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)嚴(yán)重扭曲的結(jié)果。

        三是固化形成了房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴。房地產(chǎn)業(yè)固然是國民經(jīng)濟重要行業(yè),但并非唯一驅(qū)動經(jīng)濟增長的產(chǎn)業(yè)。過去為緩解城市住房供求矛盾,改善人們居住質(zhì)量,房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快甚至是超前發(fā)展,與此同時也帶動了地方經(jīng)濟增長。今非昔比,但一些城市對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)卻是“吃藥上癮”,即便是發(fā)展地方經(jīng)濟有百種、千種招數(shù),卻依賴性選擇“房地產(chǎn)業(yè)”唯一一招。深入分析房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴的內(nèi)在邏輯,不難發(fā)現(xiàn)這必然是要以推升房價刺激市場為手段,但注定不可持續(xù)。一些城市到處建設(shè)的工地,支撐了短期內(nèi)靚麗的經(jīng)濟數(shù)據(jù),卻埋下了中期的巨大增長隱患。說到底,水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈,若沒有技術(shù)創(chuàng)新驅(qū)動的經(jīng)濟增長,也很快就會衰敗。

        毋庸置疑,房地產(chǎn)金融化堪比麻醉經(jīng)濟社會、帶有巨大致命副作用的“毒品”,需要高度警惕。防范和化解房地產(chǎn)金融化,就是要在經(jīng)濟金融領(lǐng)域進行“戒毒”,過程雖然痛苦,甚至還會有反復(fù),但必須堅持下來。因為這是實現(xiàn)經(jīng)濟金融健康運轉(zhuǎn)、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。為此,必須毫不動搖地堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,徹底摒棄依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動地方經(jīng)濟增長的路徑依賴,加快完善房地產(chǎn)業(yè)稅收體系,嚴(yán)厲禁止金融體系資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,有效加強房地產(chǎn)市場特別是住房租賃市場的執(zhí)法,嚴(yán)密防范房地產(chǎn)市場劇烈波動,大力推進房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)。

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