距離國內首只投資房地產信托投資基金(REITs)項目的公募基金成立已經過去了4年，行業期待已久的“中國版”公募REITs進一步取得突破。據了解，目前多家大型基金公司在積極上報公募REITs方案，試點產品或在年內出爐。

　　據一位基金公司人士表示，該公司近日向監管層上報了旗下公募REITs計劃。另一家基金公司人士也表示上報了相關的計劃，項目將主要與公司股東方合作進行。

　　“目前行業內部已經很多項目上報，也有消息稱相關產品會在年內推出，重點批給一些有項目資源的公司。”上述基金公司人士表示，目前政策面對這類產品非常支持。

　　有基金公司人士介紹，根據其了解到的情況，目前基金公司上報的計劃主要是投資房地產ABS的公募基金，可能采取“公募基金+ABS”形式，類似固收類產品，而海外的REITs多為權益類產品，兩者存在差異。

　　一位基金公司人士則透露，此前上交所曾召集十多家基金公司開會，鼓勵大家上報公募REITs方案。他強調，公募REITs和一般公募產品不同，是先有項目才有產品，與一般的先成立基金再去投資的模式有很大不同。目前他所在公司正在尋找適合做成公募REITs的項目，經過一段時間的尋找，都未能找到合適的底層項目，只能待找到了項目再報方案。“公募REITs的運作形式是公募產品+ABS的架構，而且必須是房地產項目的ABS。基金公司偏好收益率稍微高一些，至少5%-6%收益率，封閉期在十年以上的項目，也希望在廉租房或養老地產等有政策支持的公益性項目當中去尋找，當然其他寫字樓或商鋪等項目也會看。”

　　還有基金公司人士稱，所在公司打算聯合券商股東方一起上報，項目方面由券商股東提供。

　　不僅上交所，深交所也對公募REITs積極表態，4月8日，在海南省人才租賃住房第一期資產支持專項計劃掛牌儀式上，深交所表示，將積極推進公募REITs進程，配合推動公募REITs的研究調研、規則制定等工作。

　　華泰證券研究所稱，當前我國經濟發展面臨復雜而嚴峻的內外部環境，房地產行業正在逐步從“增量開發+粗放發展”的上半場，向“存量運營+長效機制”的下半場轉變。REITs 恰好能夠為存量資產的更新改造、長租公寓的開發運營、PPP 基礎設施的投資建設引入大量社會資本，有利于促進房地產轉型和經濟社會持續健康發展。

　　此外，通過增加人的比重、發揮他們的價值發現作用，有利于熨平房地產周期和穩定市場預期。REITs投資作為權益融資符合“去杠桿”的監管要求，有利于降低系統性金融風險，同時還能為投資者開辟一條新的資產配置渠道，降低不動產投資的門檻。類REITs受現有稅收和法律法規限制體量有限，還不足以充分發揮這些作用，公募REITs才是解決這些問題的理想答案。

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