據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，李女士今年4月2號(hào)花156萬(wàn)元在廣州購(gòu)買(mǎi)“萬(wàn)科房地產(chǎn)公司”建設(shè)的幸福譽(yù)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)房屋面積與實(shí)際不符，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商補(bǔ)償，但開(kāi)發(fā)商告知還按原來(lái)面積交錢(qián)。

　　李女士：我4月2號(hào)在萬(wàn)科幸福譽(yù)這個(gè)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)商鋪，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)商鋪簽了一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，交了20萬(wàn)元，其中5萬(wàn)元是訂金，15萬(wàn)元是樓款，當(dāng)時(shí)這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)上面簽訂的面積是78.64。我是準(zhǔn)備一次性付款，準(zhǔn)備在這個(gè)月17號(hào)之前付，我在16號(hào)去付款的時(shí)候，他告訴說(shuō)，這個(gè)面積沒(méi)有78點(diǎn)多了，只有76點(diǎn)多，少了2.6510。當(dāng)時(shí)它按這個(gè)面積賣(mài)給我的時(shí)候按照一平方將近兩萬(wàn)塊錢(qián)，現(xiàn)在將近少了三個(gè)平方。我就跟他講，我說(shuō)少了三個(gè)平方，就應(yīng)該把這三個(gè)平方的價(jià)錢(qián)減下去。但是他就不減，他說(shuō)我要么就按照小平方來(lái)簽合同，要么他把款退給我。我就不同意退款，因?yàn)檫@屬于違約。

　　李女士簽訂的是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)，但她認(rèn)為這應(yīng)該和合同一樣具有法律效力。

　　李女士：簽的是認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)也同樣具有法律效力。先交了20萬(wàn)元，要等到分期付款或者是貸款定下來(lái)以后才簽合同。這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)的是，如果17號(hào)不能交清余款，訂金就沒(méi)收，他沒(méi)沒(méi)收，現(xiàn)在還沒(méi)沒(méi)收。

　　李女士認(rèn)為，現(xiàn)在應(yīng)該按實(shí)際縮小的面積付款。

　　李女士：現(xiàn)在這個(gè)面積是實(shí)際面積，但當(dāng)時(shí)他是按照大面積的價(jià)格賣(mài)給我的，就是78.6936平方，總價(jià)是156萬(wàn)多，他告訴我的，我沒(méi)量，他說(shuō)面積小了，要么按照這個(gè)面積來(lái)簽，價(jià)格還是不變，也沒(méi)有說(shuō)要沒(méi)收我的訂金。但是認(rèn)購(gòu)書(shū)上面寫(xiě)了，17號(hào)如果要不能交清余款就要沒(méi)收訂金，但是到目前為止他還沒(méi)有跟我說(shuō)沒(méi)收訂金。我沒(méi)有想退，我就是說(shuō)按照實(shí)際面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。

　　李女士表示，現(xiàn)在和她見(jiàn)面接觸的是賣(mài)房子的是中介商，他們是無(wú)法作主賠償?shù)摹?/p>

　　李女士：一般的房子是有一個(gè)中介商，但是這個(gè)中介商的每一句話回答都代表了開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗炕卮鹨痪湓?，都要進(jìn)辦公室去請(qǐng)示一下。他說(shuō)，我都請(qǐng)示過(guò)了。請(qǐng)示的大概是萬(wàn)科的一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理，我沒(méi)跟他直接接觸過(guò)。賣(mài)房子一般都是有中介的，他開(kāi)發(fā)商一般是委托一個(gè)中介幫他賣(mài)這個(gè)樓盤(pán)，一般開(kāi)發(fā)商自己不會(huì)直接賣(mài)房，所有的樓盤(pán)都是這樣操作的。他跟我談的這些東西，他是代表了開(kāi)發(fā)商，他們自己也是這樣講的。他說(shuō)，我們對(duì)這個(gè)房?jī)r(jià)是做不了主的，只是售樓，他們定的是多少價(jià)，我們就賣(mài)多少錢(qián)。

　　李女士也聯(lián)系了萬(wàn)科方面，目前沒(méi)有回應(yīng)。

　　李女士：萬(wàn)科自己有個(gè)客服，他一直都說(shuō)會(huì)跟我主動(dòng)聯(lián)系。我16號(hào)去交錢(qián)那天，出現(xiàn)這個(gè)事情以后，因?yàn)閰f(xié)商不了，我就給客服打了電話，他就說(shuō)兩個(gè)工作日，但是到現(xiàn)在都沒(méi)有回應(yīng)。我要求的就是，萬(wàn)科有關(guān)工作人員直接跟我聯(lián)系，最好不要通過(guò)中介，因?yàn)樗黄鹆艘粋€(gè)傳話作用，第一溝通起來(lái)怕引起一些誤會(huì)，第二也很耽誤時(shí)間。他們同意了，但是到現(xiàn)在為止也沒(méi)有人跟我聯(lián)系。

　　李女士說(shuō)，因?yàn)槊娣e縮水，要要多付5萬(wàn)3千元，而萬(wàn)科只賠付1萬(wàn)5千元。

　　李女士：現(xiàn)在還是中介在跟我聯(lián)系。我今天又給中介打了電話，他說(shuō)他還是想做一下萬(wàn)科的工作，因?yàn)樗麄兲岢鰜?lái)，就賠我一個(gè)點(diǎn)，156萬(wàn)賠我一個(gè)點(diǎn)，就是一萬(wàn)多塊錢(qián)，通過(guò)購(gòu)物卡的形式給我。我說(shuō)這可能相差大了一點(diǎn)，既然有誠(chéng)意，就各讓一步，看你們能做到什么樣的程度，反正大家都表出來(lái)一個(gè)誠(chéng)意?，F(xiàn)在還沒(méi)有最后達(dá)成一致，萬(wàn)科提出來(lái)通過(guò)購(gòu)物卡的形式給我一定的補(bǔ)償，但只賠償一個(gè)點(diǎn)，也就是大概1萬(wàn)5，但這個(gè)樓價(jià)按照當(dāng)時(shí)的平方數(shù)應(yīng)該是將近5萬(wàn)3，距離比較大，所以我當(dāng)時(shí)沒(méi)有接受這個(gè)意見(jiàn)。

　　李女士說(shuō)，房屋誤差面積已經(jīng)超過(guò)3%，應(yīng)該按照實(shí)際面積計(jì)算。

　　李女士：法律有規(guī)定，面積超過(guò)了3%的，按照實(shí)際面積來(lái)計(jì)算，它的合同當(dāng)中是有的，但是因?yàn)楹贤疫€沒(méi)有跟他簽，認(rèn)購(gòu)書(shū)跟合同的法律效率是一樣的嘛，按照實(shí)際面積來(lái)計(jì)算。如果不到3%，有另外一個(gè)規(guī)定，這個(gè)超過(guò)了3%，他也知道。我跟他說(shuō)因?yàn)槌^(guò)了3%，他一聽(tīng)，他說(shuō)你都知道，我說(shuō)這要按照實(shí)際面積來(lái)算，你是按照實(shí)際面積平方數(shù)賣(mài)給我的，現(xiàn)在少了平方數(shù)，你就應(yīng)該把這個(gè)價(jià)錢(qián)減去，如果多了的話，我毫無(wú)疑問(wèn)必須要補(bǔ)錢(qián)的，這也是有規(guī)定的。但是他現(xiàn)在就說(shuō)給我一個(gè)點(diǎn)的補(bǔ)償，我沒(méi)接受，協(xié)商了好幾天，協(xié)商不下來(lái)。

　　李女士表示，她已經(jīng)保留好了相關(guān)證據(jù)，做好了司法訴訟的準(zhǔn)備。

　　李女士：他如果是虛假宣傳，那是另外一個(gè)事情了。這上面他沒(méi)有主觀的故意，一開(kāi)始是按照大面積賣(mài)，不是說(shuō)有意讓我去買(mǎi)，買(mǎi)了以后再把面積弄小，我沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有這種情況存在，如果是，那他就有欺詐的原因在里面，欺詐的處理就不是這樣了。他主動(dòng)告訴我的，面積小了。你就應(yīng)該按照面積小的來(lái)計(jì)算價(jià)格，這對(duì)所有購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)房子的人比較公平一點(diǎn)，否則就不太公平了。后來(lái)我報(bào)警，我知道報(bào)警沒(méi)什么用，但是我就是取證就行了，所以我到派出所將整個(gè)經(jīng)過(guò)、情況復(fù)述了一遍，他們也做了筆錄，他們會(huì)存檔。但萬(wàn)一通過(guò)司法程序解決，我就有證據(jù)了，要不我沒(méi)辦法打這個(gè)官司。

　　李女士認(rèn)為， 她買(mǎi)萬(wàn)科房子就是因?yàn)樾湃稳f(wàn)科這個(gè)品牌。

　　李女士：也是出于對(duì)他的一種信任買(mǎi)的，我說(shuō)，你們周?chē)教幎加猩啼仯械倪€比你便宜，我為什么買(mǎi)他的呢，就是沖著金字招牌來(lái)的。樹(shù)起一個(gè)信譽(yù)不容易，但一旦破壞了，再想重新樹(shù)立是很困難的?！?/p>

　　負(fù)責(zé)銷(xiāo)售萬(wàn)科房屋的中介公司張經(jīng)理說(shuō)，目前雙方正在調(diào)解。

　　張經(jīng)理：這個(gè)存在一些誤會(huì)，有一些問(wèn)題，當(dāng)然我們現(xiàn)在在跟她積極地溝通，可能我們這邊會(huì)對(duì)她做出一定的賠償，但現(xiàn)在這個(gè)賠償問(wèn)題在協(xié)商溝通的過(guò)程中。最后的結(jié)果會(huì)讓李女士滿意的。

　　張經(jīng)理說(shuō)，她會(huì)盡力彌補(bǔ)雙方的分歧，幫助李女士解決問(wèn)題。

　　張經(jīng)理：我們是屬于萬(wàn)科的一個(gè)中介銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，我們其實(shí)也就是承上啟下的作用，所以找我來(lái)談也沒(méi)有什么效果，我就是先把領(lǐng)導(dǎo)的意思傳達(dá)給客戶(hù)，再把客戶(hù)的意思給傳達(dá)上去，因?yàn)槲沂墙o她銷(xiāo)售而已。因?yàn)槿f(wàn)科沒(méi)有自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，都是委托我們中介公司幫它售樓，達(dá)到一致就不存在什么糾紛了。

　　安理律師事務(wù)所鄭傳鍇以及資深房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同共同就今天的案例做出分析解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：首先李女士簽訂的是房屋意向書(shū)，意向書(shū)和合同是一樣有法律效力的嗎？

　　鄭傳鍇：這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議，當(dāng)然也包括意向服務(wù)，如果它的內(nèi)容當(dāng)中，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，并且出賣(mài)人已經(jīng)收取了相應(yīng)的房款，那么就認(rèn)為已經(jīng)具備了和買(mǎi)賣(mài)合同同等的法律效力。如果購(gòu)買(mǎi)人還沒(méi)有交款，那么意向書(shū)和合同的法律效率是不一樣的。消費(fèi)者可以基于意向書(shū)要求開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，但不可以直接要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在李女士面臨的問(wèn)題是，房屋的誤差面積已經(jīng)超過(guò)3%了，這個(gè)3%是不是在法律上有一個(gè)特殊的意義？

　　鄭傳鍇：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條明確規(guī)定，在3%之內(nèi)包含3%要按照實(shí)際面積退還給購(gòu)房人，如果超過(guò)3%，應(yīng)該雙倍退還差價(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：韓先生，您對(duì)于這個(gè)3%在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中能不能夠去操作，市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)同度到底有多少？

　　韓世同：對(duì)3%的理解，我看到有一些條款規(guī)定，3%可以要求退房、退款。但其實(shí)這件事我專(zhuān)門(mén)跟廣州萬(wàn)科溝通了一下，他們的解釋是，這個(gè)是現(xiàn)樓，他們是有實(shí)際測(cè)算面積，是75方，它們定價(jià)是按75方定的，結(jié)果調(diào)資料給銷(xiāo)售部門(mén)的時(shí)候還是拿了原來(lái)的數(shù)據(jù)，就變成了這樣一種失誤。顯然買(mǎi)方是無(wú)錯(cuò)的，錯(cuò)誤方肯定是在萬(wàn)科這方面。萬(wàn)科同意去承擔(dān)一定的損失，但顯然買(mǎi)方?jīng)]有接受。所以在這個(gè)問(wèn)題上，借這件事提醒消費(fèi)者以及開(kāi)發(fā)商，這方面的操作還是應(yīng)該依照原則來(lái)處理。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：韓世同先生您也同樣的認(rèn)為，萬(wàn)科無(wú)意識(shí)當(dāng)中所造成的誤差，萬(wàn)科應(yīng)該有義務(wù)去彌補(bǔ)，至于彌補(bǔ)的方式和彌補(bǔ)的錢(qián)數(shù)是多少，以什么作為標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　韓世同：我覺(jué)得如果我們完全套用法律的依據(jù)，可能不一定能夠找到非常合理的依據(jù)。但是我們看到購(gòu)買(mǎi)方其實(shí)也并不是一個(gè)無(wú)理要求，顯然萬(wàn)科在這件事情上面有幾個(gè)方面的疏忽，第一把這資料弄錯(cuò)了。第二，可能是大公司病，及時(shí)的應(yīng)對(duì)方法也不行。另外，他們認(rèn)為這件事已經(jīng)圓滿解決了，因?yàn)槲腋麄儨贤〞r(shí)，他們認(rèn)為解決了，但實(shí)際上買(mǎi)方?jīng)]有直接跟萬(wàn)科溝通上，她也不滿意。所在這方面最好能夠通過(guò)協(xié)商，達(dá)到雙方都能夠滿意的狀況會(huì)比較好。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：李女士本身就是一個(gè)律師，所以她已經(jīng)保留好了相關(guān)的證據(jù)，甚至做了筆錄，如果最終不行的話，她要通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。請(qǐng)教一下安理律師事務(wù)所的鄭傳鍇律師，第一，李女士保留的證據(jù)和筆錄會(huì)不會(huì)被法庭所認(rèn)可；第二，她勝訴的可能性到底有多大？

　　鄭傳鍇：具體的細(xì)節(jié)我并不是很清楚，但首先，李女士要求去派出所做筆錄這樣一個(gè)事情應(yīng)該是我們律師經(jīng)常推薦的一種辦法，但由于有的公安機(jī)關(guān)不愿意為當(dāng)事人基于民事糾紛去處理這樣的事情，所以有時(shí)候很難達(dá)成這樣一個(gè)效果。但就本案而言，如果做了相關(guān)筆錄，通常會(huì)被法庭采納為證據(jù)。而且通常來(lái)說(shuō)，售樓人員或者房地產(chǎn)公司相關(guān)的人員，其反偵查意識(shí)不會(huì)很強(qiáng)，所以在第一時(shí)間由國(guó)家機(jī)關(guān)采錄這樣的筆錄，通常它的真實(shí)性非常可靠，而且可以反映出相關(guān)的很多案件細(xì)節(jié)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：鄭律師，是不是您個(gè)人推薦的還是當(dāng)事人和萬(wàn)科方面協(xié)商解決問(wèn)題，可能是最好一個(gè)解決途徑？

　　鄭傳鍇：一方面是協(xié)商，另外磋商的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行錄音，甚至去錄像，這種方式可能成功取證的機(jī)率更高。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們聽(tīng)到，李女士非常認(rèn)真的說(shuō)，買(mǎi)這個(gè)商鋪就是因?yàn)樗侨f(wàn)科做的，相信王石，因此可以看出，萬(wàn)科方面在中國(guó)地產(chǎn)界的品牌效應(yīng)已經(jīng)非常明顯。如果真的是萬(wàn)科出于無(wú)意，或者下意識(shí)的出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題，這樣的事情對(duì)它的聲譽(yù)會(huì)不會(huì)有影響，如果有，影響會(huì)有多大？

　　韓世同：如果315來(lái)曝光，肯定是對(duì)萬(wàn)科有一定的影響，如果它們處理不當(dāng)，就會(huì)因小失大，品牌和聲譽(yù)都會(huì)受到一定影響。所以這件事萬(wàn)科也要吸取教訓(xùn)，要加強(qiáng)管理，要換位思考，站到消費(fèi)者的方面去思考。另外，信息溝通不暢也是個(gè)問(wèn)題，所以這件事情對(duì)萬(wàn)科是一個(gè)警醒。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：像今天這個(gè)個(gè)案，即銷(xiāo)售面積跟實(shí)際不符這樣的事情在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象嗎？如果消費(fèi)者遇到這樣的事情應(yīng)該怎么辦？

　　韓世同：這個(gè)現(xiàn)象非常普遍，因?yàn)槭┕D和實(shí)際建造的過(guò)程當(dāng)中必然會(huì)有誤差，在這方面，合同法還有各個(gè)方面司法解釋都有非常明確的規(guī)定，在面積管理方面其實(shí)是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，如果出現(xiàn)太大的誤差，必須要按照法律規(guī)定來(lái)處理。