??5月1日起，營改增試點全面推開，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞臺。

??按照新的增值稅稅率，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。盡管有關房地產業、建筑業的營改增實施細則尚未出臺，但基于“只減不增”的原則，這項被稅務系統視作“攻堅戰”的稅務改革落實，對所涉行業企業的賦稅結構將帶來全新的變化。

??利好低利潤房企

??房地產行業增值稅稅率基本確定為11%，而此前房地產行業和建筑行業采用5%的營業稅稅率。從理論上看，如果相關企業無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能。

??廣東省某市國稅局相關人士表示，房地產及建筑業營改增的稅率確定為11%，原來營業稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那么稅負自然大幅上升。但從房地產所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。

??截至目前，有關營改增的實施細則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。

??例如德勤華東區間接稅主管合伙人高立群不久前在一場媒體會上提及：“影響房地產企業稅負增減有幾個重要方面。比如，房地產企業融資的時候進項稅能否抵扣？房地產企業的土地成本能否抵扣？對于存量房地產，過渡期政策如何處理？”

??在房地產行業內部，財務以及稅務口的人士對5月1日將要推開的營改增保持高度關注。

??萬科在其近期發布的年報中表示，營改增之后集團的主要業務使用的稅種將發生變化。但鑒于細則并未落實，萬科未在年報中就稅種改變后可能對盈利的影響作預測性分析。

??一位就職于廣州某上市房企的人士透露，公司專門針對營改增進行過全員培訓，旨在讓全體員工了解這一項新的稅務改革以及可能對公司各個業務口帶來的影響。

??總部位于福建的一家房地產上市公司相關負責人表示，營改增有利于規范和提高房地產和建安企業的財稅管理水平，完善房地產企業增值稅的抵扣鏈條，有利于房地產企業建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

??這位福建房企的負責人表示，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的。總體而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負；未來開發商對于項目工程總包方、分包方、材料供應商資格要求會更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地產稅負增減與否的關鍵，建議有關部門在出臺具體執行措施時，能考慮這部分支出中進項稅的抵扣。

??建筑業營改增將推高工程造價

??建筑業是房地產業最主要的上游供應商，一旦建筑業全面推廣營改增，勢必會對房地產的工程造價帶來直接影響。

??目前，對建筑業利潤影響較大的稅種為營業稅、企業所得稅，稅率分別為總營業額的3%和2%，加上城建和教育附加等，建筑業的實際稅率為5.39%左右。推行營改增之后的稅率為11%。

??考慮到建筑業業務構成的特殊性，其想要獲得足夠的抵扣，也將在一定程度上推高房地產建筑成本。

??一是原材料方面，大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票，但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，這些小型地方材料供應商能否提供增值稅票，以及提供的票據如果不是增值稅票，將影響建筑商能否抵扣。

??二是人工費用，大概占據工程總造價的20%～30%，未來還有繼續走高的趨勢。目前，建筑行業離規范管理的目標還有距離，大量工程隊依然采取掛

靠有資質的建筑公司的經營模式，建筑公司只負責招投標工作以及收取固定管理費，并不對旗下掛靠的工程隊的工人進行有效監管。如果要對旗下所有農民工規范管

理統一納稅，建筑企業所承擔的稅率也將上漲。

??四川一家一級資質建筑公司的相關負責人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建筑業的稅收開始核定征收，建筑企業必定會將增加的稅點打到甲方（開發商）身上。”

??目前建筑行業在項目招標時一般會將應繳稅率作為成本寫入承包合同，由工程發包方承擔。

??舉個簡單的例子，以前建筑商從供應商處購買一張10元的凳子，如果需要對方提供發票就是13元。同理，目前建筑工人中大工的工資一般在

240~300元/天/人，如果要繳納個人所得稅，人工成本也將水漲船高。作為建筑商，勢必將新增成本轉移到甲方，間接增加工程建筑成本。

??“如果解決了建筑安裝上面的問題，能夠拿到足夠的進項，那么稅負有可能會低于五個點，也就是相應減負了。”上述稅務部門相關人士稱，相反，假如拿不到足夠多的抵扣進項，則意味著建筑業未來承擔的稅率會在6%~11%，高于現有稅率。

??促進流動降低庫存

??雖然細則尚未出臺，但業內人士普遍認為，營改增對房地產行業來說，最直接的利好在于促進流動降低庫存。

??對于營改增對房地產行業的影響，高立群認為會利好商業地產。他的判斷是基于新增不動產投資被納入抵扣，這將鼓勵企業投資、購入并持有商業地產，對從事商業地產的房地產企業來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此房地產營改增利好商業地產。

??上述稅務部門的人士也提及，房地產建筑安裝可以開增值稅發票，將增加企業行業購置物業修建廠房的積極性，因為可以取得進項發票進行抵扣。

??值得提及的是，在二手房交易環節，營改增的改革會給市場帶來一些變化。營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，這會在一定程度上增加商品房的流通性。

??廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱，主要是可以刺激手中物業增值幅度較高的業主盡早出貨，因為按照增值稅征收后，升值較多的物業應交稅款可能會比現在大幅提升。

??不過，大多數業內人士依然不認為營改增會對一二手樓市價格造成顯著沖擊。

??克而瑞執行總裁丁祖昱表示，稅改后按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會使得房地產應繳稅率比原來略高，但由于總理承諾了只低不高，如果未來應稅比率更高，那么是否有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現有稅率，所以實際的影響不會太顯著。

　　至于稅改對房價以 及房地產市場的影響，丁祖昱表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。“今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項 目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說，稅負成本的明顯下降會對房價有 一定影響，是充分條件，而不是必要條件。”