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      土地市場繼續發燙蘊含風險
      2016-02-05 作者: 來源: 第一財經日報

        1月29日下午,在經過87輪競拍后,上海建工和南京奧和聯合體以64.8億元競得河西中部的G68地塊,樓面價達到42561元/平方米,溢價率為139.5%,該地塊刷新南京地價紀錄。

        同一天,綠地以18億元將上海青浦區重固鎮福泉山路南側一幅地塊收入囊中,樓板價14934元/平方米,溢價率113.34%。1月21日,上海出讓閔行區馬橋鎮一地塊,最終溢價率189.20%,樓板價2.8972萬元/平方米。

        在華南,1月22日,位于廣佛交界處的一宗江景地塊,被時代地產以64億元總價獲得,折合樓面地價約1.5萬元/平方米,成為佛山新“地王”。時代地產在該“地王”附近的在售樓盤為時代水岸,去年3月拿地時項目樓面地價僅約7500元/平方米。相差不到一年,同地段地塊樓面地價漲了一倍。

        根據中原地產市場研究部統計,1月份20大標桿房企合計拿地金額突破了441億,繼續維持高位。多家企業在2015年三季度開始加速積極拿地,保利、萬科、華潤、恒 大等企業拿地均非常積極,整體看,房企拿地主要集中在一線城市和二線核心城市。

        中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱,“地王”頻出并不代表土地市場情況就好,去年全國土地出讓金還下降了23.9%。由于中小城市市場實在太差,大家都不敢拿地,所以導致大部分資金、企業都集中到一線和二線核心城市拿地,出于“避險”的選擇,推高了一二線城市的房價。

        上海易居(博客)房地產研究院近期發布的報告顯示,2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米,2015年成交價不斷攀升,全年土地成交均價漲至13745元/平方米,同比增幅高達85%。該院預計,2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大,全年增長10%左右。

        在這種情況下,市場也蘊含著不小的風險。張大偉說,過去地王出現的原因大多是房價上漲使大家有這個預期。但2015年深圳房價漲得快,其他城市漲得都不快,房價漲幅遠遠趕不上地價漲幅。“雖然2008年~2011年也有很多地王,但當時的地王比較分 散,現在的地王卻特別集中。過去的地王是你算得過賬的,以市場預期來計算地王,現在的地王完全沒法算賬。”

        合富房地產經濟研究院院長龍斌(微博 博客)對《第一財經日報》分析,現在的問題在于,土地出讓價格如此之貴,開發商的利潤空間已經非常狹小。以廣州西邊的廣鋼新城為例,土地樓面價已經2萬多了,但建成后只能賣3萬左右,“開發商的壓力非常大,要做大投入才行,因為地鐵再過兩站到廣佛交界處的南海,價格只有一半左右。”

        “現在你別看大家在廣州拿地很積極,但相比售價來看壓力非常大,有些項目是虧損在賣,這種市場是不健康的。”龍斌說,有些企業不拿地就無法占有市場,就有被淘汰的風險,但一拿地后就有經營的壓力。

        張大偉說,2016年上半年地價還是會繼續上漲,但這種出于“避險”考慮的選擇最后也可能會帶來很多風險,尤其是在目前經 濟轉型過程中,經濟發展在減速,去年三季度拿下的一大撥地王都會在2016年下半年上市。“到時候如果上市賣不出去,也有較 大的風險。而且可能會有踩踏效應,一旦出現問題,對市場的心理影響比較大。”

        對此,廣東省人大代表、時代地產董事長岑釗雄在接受《第一財經日報》采訪時認為,土地價格由市場自動調節,很難判斷到底是高還是低,最終還是取決于消費者是否有消費力去承受。“市場就是一個最好的調節器,消費者承受不了,這個價格賣不動,那么企業就肯定要調整價格。不必對地王過于擔心。”

        他說,目前有能力在市場上買地的發展商都是行業里面做得比較好的,它們有自己的判斷,沒有人會糊里糊涂地去買一塊很貴的地。

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