日前，就明年和未來一個時期經濟工作，中央經濟工作會議和中央城市工作會議作出重要部署，將房地產市場“去庫存”列為明年經濟工作的五大任務之一，并將推動城鎮化政策的啟動點落在“新市民”身上，提出加快農民進城步伐，幫助農民搭乘城市化“列車”。

　　在近年來樓市分化加劇、部分三四線城市庫存高位運行、開發投資低迷的背景下，鼓勵“新市民”入市是一劑“靈丹妙藥”嗎？“新市民”融城憑什么能夠破解房地產困境？中央決策層提出這一重大部署的現實基礎和政策深意何在？就此諸多政策疑問，《瞭望》新聞周刊記者進行了深度調研。

　　4月29日，國家統計局發布的《2014年全國農民工監測調查報告》顯示，全國農民工總量超2.7億人亟待融城，以城鎮人均住房面積30平方米保守計算，其住房需求約81億平方米。若以城鎮化進程推算，從2014年37.1%的戶籍城鎮化率，提高到2030年我國人口15億峰值的70%城鎮化率，未來15年預估有5.4億農民轉化為“新市民”，其住宅總需求將達到162億平方米。

　　這意味著，“新市民”住房年均需求有可能達10.8億平方米。“盡管我國房地產市場存在數量不小的各類庫存，但是市場需求量更大。”相關部門權威人士告訴本刊記者，目前的困難，以短期性和結構性為主，如果下一步住房體制供給側改革能對癥下藥，就能順利解決。

　　撥開“迷霧”看庫存

　　近年來，我國房地產行業出現了一個奇特的現象，即商品房銷售量持續高位運行，但房地產新開工、投資、土地購置三大指標近兩年來競相下滑。

　　統計顯示，我國商品房銷售面積從2010年以后連續6年超過10億平方米，并且在2013年創造了13億平方米的歷史紀錄。但是開發投資自2014年開始大幅回落，今年1～11月投資增速同比下滑至1.3%，降至1984年以來的新低。今年1～11月開發企業土地購置面積同比下降33.1%。

　　為什么房屋銷售處于高位，投資卻斷崖式下跌？現在全國房地產庫存究竟有多大？從國家統計局公布的數據看，截至今年11月，約有6.9億平方米的商品房待售。以近三年每年12億平方米以上的成交量推算，6.9億平方米僅僅是半年左右的銷量，不會給開發企業帶來“難以承受”的壓力。《瞭望》新聞周刊記者調研發現，當前的庫存主要是“土地庫存”和“僵化庫存”兩類。

　　土地庫存方面，目前許多城市開發土地大多已控制在開發商手中，三、四線城市如果沒有大量購買力入市，沒有房價的上漲，開發商不會大面積開工。海南省中部一個山區縣的財政局局長向本刊記者透露，該縣已經竣工和在建的商品住宅有1萬套庫存，“去年的銷售很低迷，只賣出去300多套。前幾年市場熱的時候，政府和開發商都太樂觀了。”

　　僵化庫存方面，據全國工商聯房地產分會瑞克工作室公布的不完全統計顯示，目前全國在建未完工的商品住宅面積有近60億平方米。除去一部分保障性住房和地方建設外，其中有很大一部分是已經開工數年卻未竣工的項目。這些項目因為銷售困難，不具備竣工條件，有些已成爛尾樓。比較常見的，一是缺乏配套設施的高鐵新城，二是產業導入緩慢的開發區，三是資源型城市在前幾年市場繁榮時期開發的新城，四是人口凈流出城市的郊區項目，五是過度開發的“商旅文養老”項目等。

　　因此，當前的房地產庫存，一定意義上可以理解為與需求不對位的“錯位”庫存。專家認為，此次房地產新政，最大難點在如何打通結構性庫存與實際住房剛需之間的通道。因此，中央提出“推進城鎮化要把促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化作為首要任務。要加強對農業轉移人口市民化的戰略研究，統籌推進土地、財政、教育、就業、醫療、養老、住房保障等領域配套改革。”

　　 三大“新點”看新政

　　針對這個最大難點，中央經濟工作會議公布的樓市新政從擴大有效需求入手，有三方面值得關注的政策著力點：

　　其一，“加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場”。

　　目前，我國有2.7億農民工長期在城鎮打工。從長期的居住方式看，目前主要靠三種渠道解決：用工單位提供住房，租房和購房。據國家統計局《2014年全國農民工監測調查報告》顯示，從外出農民工住所類型看，由雇主或單位提供宿舍（包括在生產經營場所和工地居住）的占45.5%，租賃住房占36.9%，在務工地自購房的農民工僅1%。

　　與此同時，2011年相關部門農民工課題研究問卷調查顯示，58.8%的農民工打算在城鎮定居，其中40.2%的農民工打算在務工所在城鎮定居，只有15.6%的人明確表示愿意回農村定居。毫無疑問，農民工住房需求剛性而且規模空前，并對三、四線城市的房地產市場具有最直接的影響作用。

　　該調查也顯示，盡管多數農民工定居城鎮的意向明確，但農民工意愿的房價和房租與現實差距巨大，大大低于務工地的一般房價和房租水平。因此，將農民工盡快納入城鎮住房保障體系，成為市民化的重要內容之一。

　　其二，“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”。

　　目前，我國房地產市場處于降溫期，過于嚴厲的限購限貸政策需要適應市場變化。特別是，長期限購限貸也減少了租賃房源數量，間接抬高了房租價格。發展租賃市場是發達國家城市化進程中較為普遍采用的做法，不僅能為市場提供豐富的租賃房源，同時也能吸引閑置資金消化樓市庫存，尤其是減少國內大量資本“一窩蜂”出境購買資產的不理性行為。

　　其三，棚改舊改危改釋放購買力。

　　此次中央城市工作會議提出，要抓好城市這個“火車頭”，要提升建設水平，加快棚戶區和危房改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

　　2010年，中央制定了“十二五”建成3600萬套保障房的計劃，目前已經超額完成。“十三五”期間，對于城鎮棚戶區、城中村和危房改造，還將繼續加大力度，以配合完成“全面建成小康社會”的宏偉目標。

　　值得一提的是，中央此次明確了任務時間表，到2020年之前基本完成。“十三五”要推進的城市更新改造是塊“硬骨頭”，比“十二五”的工礦區棚戶區改造難度大得多。但是，城市更新改造將釋放巨大的購買力，對于提升城市基礎設施建設，熨平房地產供需兩側的結構扭曲，進而激活城市房地產市場，將起到直接的促進作用。

　　融城需要政策“定心丸”

　　現在，釋放房地產需求，鼓勵農民工以“新市民”身份買房、租房進城落戶，需要給其政策配套落地的“定心丸”。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者采訪了10多名長期在城市打工的農民工，他們對于擁有城市住房有迫切的需求。其基本住房現狀是，一代農民工掙錢在老家蓋了大房，二代農民工今后基本會留在城市，少數在父母的幫助下在三、四線城市購房。但是整體購買商品房的比例很低，仍然長年住在“城中村”。

　　農民工普遍反映，“不是不想買，而是心里沒底，不敢買、不能買。”其中，相當部分農民打工收入近年來有了大幅增長，“灰領”收入高于普通工薪階層是普遍的趨勢。許多農民工積攢下了一筆不菲的現金，但是無法獲得銀行的貸款，這種金融歧視大大增加了其購房難度。

　　要鼓勵農民工買房或租房進城，專家認為，需要加快針對以下幾個問題果斷決策，以促進政策順利落地：

　　一是農村的土地是農民最后的保障，要允許他們進城落戶后仍然能繼續持有相當長一段時間，增加土地財產性收益，增強在城市買房的實力。

　　二是享受同城化待遇。比如，上學、看病、養老，政府必須通過落戶或居住證制度，讓他們平等享受。

　　三是解決融資問題。世界各地的老百姓(71.100, 0.48, 0.68%)，買房多數靠貸款。我國城鎮居民購房六成以上都會貸款。而農民工總體收入水平低于城里人，工作不穩定，要想他們購房，必須提供更加優惠的貸款支持。建議貸款首付可降至二成，利息可以實施政府補貼政策。

　　四是公租房向農民工群體開放。農民工是城市建設的主力軍，在我國住房保障向保居住權轉變的背景下，應將長期在城市有穩定工作的農民工納入公租房保障對象。此外，還可考慮鼓勵租賃機構收儲市場房源，政府采取補貼和稅收優惠的方式，為農民工提供低門檻租賃房源。

　　五是增加工作的穩定性。給農民工穩定的預期，才能幫助新市民踏踏實實順利搭乘城市化“列車”。