????北京的8月，秋意漸近。

????而西南五環(huán)外萬科的一處樓盤卻并未感到一絲涼意。該樓盤正逢二期開售，即使是在工作日，前來認(rèn)購的購房者依然絡(luò)繹不絕。

????“這樓盤我看了很久，只是沒想到會(huì)這么火，我今天是帶著訂金來的，馬上就去交”，焦先生略顯急切的告訴記者。據(jù)焦先生的售樓經(jīng)理郭小姐透露，本期樓盤已在開盤當(dāng)日全部訂光。

????焦先生的遭遇只是今年夏天火熱樓市的一個(gè)縮影。在傳統(tǒng)意義的銷售淡季里，我國一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策加持和流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，出人意料的呈現(xiàn)一波“走牛”行情。

????這也讓躁動(dòng)不安的開發(fā)商、購房者、投資客對(duì)即將到來的“金九銀十”產(chǎn)生些許期待，在行業(yè)整體回暖的情況下，“黃金月”會(huì)否如約而至？下半年又將出臺(tái)哪些樓市新政？

????“金九銀十”如期而至？

????二季度以來，隨著“330新政”效果顯現(xiàn)、股市資金轉(zhuǎn)投樓市等多重因素持續(xù)發(fā)酵，北上廣深等一線城市樓市基本面逐漸向好似乎已成定局。

????或許是源于回暖跡象帶來的信心，又或許是傳統(tǒng)的“金九銀十”仍然具有強(qiáng)大的誘惑力，記者走訪北京多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商選擇在8月底9月初集中推盤。

????亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9月份，京城預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售。包括保利、遠(yuǎn)洋、萬科、泰禾、中信、首創(chuàng)、首開等在內(nèi)的品牌房企在9月均有“大手筆”。

????與這些品牌房企一樣，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)未來兩個(gè)月的市場(chǎng)走向同樣持樂觀態(tài)度?！敖?jīng)歷7、8月調(diào)整之后，金九銀十將成為大概率事件”，顧云昌預(yù)測(cè)道。

????值得注意的是，即使今年“金九銀十”的行情將如約而至，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入下行通道，如往年一般火爆的行情恐怕難以再現(xiàn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲在接受記者采訪時(shí)指出，在開發(fā)商集中祭出營銷策略和促銷活動(dòng)的推動(dòng)作用下，一些熱門區(qū)域的成交量較平時(shí)將有所增長，但增幅不會(huì)如前幾年那樣大。

????同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦表示，存銷比在15個(gè)月以下的二線城市沖擊“金九銀十”壓力不大，但在東北等一些存量較大的城市，“金九銀十”出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。

????“下半場(chǎng)”分化仍是主基調(diào)

????近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月有31個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比6月增加了4個(gè)。二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有39個(gè)。從漲幅看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體而言，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象。

????對(duì)此，顧云昌預(yù)測(cè)下半年中國樓市將“觸底反彈，穩(wěn)中有升”?！叭?、四季度樓市情況將好于上半年，未來將繼續(xù)完成‘軟著陸’?！鳖櫾撇硎?。

????“下半年樓市總體來說會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的價(jià)格反彈現(xiàn)象。但樓市分化的趨勢(shì)仍將繼續(xù)?！比闻d洲在接受記者采訪時(shí)說。

????與北上廣深樓盤售樓處的火爆場(chǎng)景相比，三、四線城市的售樓處卻略顯冷清。記者探訪杭州的一處樓盤發(fā)現(xiàn)，整個(gè)售樓部大廳里只有一位看房者，以及兩位在玩手機(jī)的銷售。

????同策咨詢研究部分析師許之靜進(jìn)一步分析“分化形勢(shì)”，她指出一線城市在積壓已久的剛需以及改善型需求作用力下，目前北上廣深房價(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道。而二線城市當(dāng)前在政策刺激下出現(xiàn)了進(jìn)一步分化，存銷比在8個(gè)月以下的城市，比如蘇州、南京、南昌等城市，房價(jià)仍處于上行通道，接下來幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。但部分存銷比遠(yuǎn)高于20個(gè)月的城市，仍然面臨去庫存的壓力，這些城市房價(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫存。

????全國性樓市刺激政策恐難再現(xiàn)

????追溯本輪樓市回暖的原因，前期政策的密集出臺(tái)無疑是重要的助推因素。

????公積金新政、“3·30樓市新政”出臺(tái)以來，各地區(qū)政策效應(yīng)開始逐步體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份,商品房銷售面積59914萬平方米,同比增長6.1%,增速比1-6月份提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

????自此以后全國性的樓市政策鮮少出臺(tái)，在經(jīng)歷了數(shù)月的“空窗期”后，市場(chǎng)對(duì)于下半年樓市新政出臺(tái)的期盼普遍回升。

????在任興洲看來，從目前看，下半年不太可能推出全國性的房地產(chǎn)刺激政策?！爸饕獙?dǎo)向還是實(shí)施分類、精準(zhǔn)調(diào)控，因地制定，因城施策。有的城市可能會(huì)根據(jù)本地情況推出一些利好政策來刺激樓市”，任興洲說道。

????事實(shí)上，她所提到的“分類指導(dǎo)、因地制宜”的調(diào)控思路在最近北京通州出臺(tái)的“最嚴(yán)限購令”中體現(xiàn)得尤為明顯。

????8月14日，北京市住建委和北京通州區(qū)政府連夜發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，一紙“限購令”無疑給熱到燙手的通州樓市潑了一盆冷水。就在通州此起彼伏的投機(jī)、炒房、追漲風(fēng)潮興起之時(shí)，“限購令”的出現(xiàn)，凸顯了政府遏制炒作的調(diào)控意圖。

????此外，從7月份房價(jià)數(shù)據(jù)所反映的特點(diǎn)來看，在一線城市房價(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高的同時(shí)，絕大部分二線城市房價(jià)環(huán)比雖然上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價(jià)環(huán)比仍然下降。

????不難看出，各地成交量、政策刺激作用和房價(jià)上漲均呈現(xiàn)分化，而這背后依然隱藏著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口和原有庫存量等多種不平衡因素。

????對(duì)此，顧云昌指出，預(yù)計(jì)下半年大部分地區(qū)將繼續(xù)把去庫存作為主要任務(wù)，“由于我國正處在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，原有政策也正在消化，導(dǎo)致樓市分化仍將繼續(xù)，因而下半年樓市政策不能‘一刀切’?！?/p>