在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下,當(dāng)前我國住宅市場交易趨向活躍,樓市出現(xiàn)回暖跡象。但與此同時,二手房交易量急劇增長,導(dǎo)致住宅市場供應(yīng)總量明顯增加,或?qū)π路慨a(chǎn)生擠出效應(yīng),影響到新房去庫存化進(jìn)程,樓市運(yùn)行增加不確定性。 二手房交易激增是當(dāng)前樓市運(yùn)行突出特征。目前看,隨著我國住宅供求關(guān)系跨越短缺時期,以及人口拐點(diǎn)到來,加上住宅投資價值趨降、家庭財富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、股市持續(xù)大幅上漲、投資性住房變現(xiàn)需要等因素的共同作用下,當(dāng)前二手房上市意愿明顯增強(qiáng)。而穩(wěn)定住房消費(fèi)政策也有助于二手房交易達(dá)成。特別是二手房交易營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年,以及二套房首付比最低降至四成,對二手房上市有明顯推動作用。2015年4月,北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)17191套,創(chuàng)出近25個月以來新高;廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積,環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%。 二手房大量上市增加樓市運(yùn)行不確定性。從市場交易數(shù)據(jù)看,當(dāng)前市場二手房交易量明顯超過新房。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2015年5月,剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套,環(huán)比4月增長33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套,同比增長1.4倍,是新房成交套數(shù)的2.74倍。深圳新房成交6071套,環(huán)比4月增加近五成,而二手房成交13378套,環(huán)比增長28%,是新房成交套數(shù)的2.2倍。上海市二手房成交量達(dá)到3.88萬套,環(huán)比上漲1.6%,同比上漲1.57倍,連續(xù)兩個月維持在3.5萬套以上的高位水平,刷新上海歷史次高點(diǎn)。 這些情況表明,二手房已構(gòu)成住宅市場交易主體,將對未來樓市運(yùn)行方向產(chǎn)生巨大影響。一是住宅市場供應(yīng)可控性下降。應(yīng)該看到,二手房上市規(guī)模存在不可控特點(diǎn),貸款利率、住房交易價格、住宅租金水平、社會投資渠道等多種因素,都將對當(dāng)期二手房上市規(guī)模產(chǎn)生影響。二是住宅供求關(guān)系調(diào)整博弈更趨復(fù)雜。過去住宅市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房群體的雙方博弈,演化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購房群體的三方博弈,住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復(fù)雜。三是二手房上市交易量上升,將對新房去庫存形成巨大挑戰(zhàn)。截至2015年4月末,全國商品房待售面積65681萬平方米,比3月末增加682萬平方米。2015年1至4月,全國住宅施工面積418479萬平方米,同比增長3.2%,未來一年左右將形成實(shí)物住宅供應(yīng)。這些情況表明我國新房去庫存壓力不減,而二手房上市交易量的上升,將增加全社會住宅供應(yīng)總量,無疑將對當(dāng)前以新房去庫存為主要目標(biāo)的政策取向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 綜合來看,考慮到當(dāng)前我國城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模巨大,擁有二套房及以上的家庭也不在少數(shù),需要高度關(guān)注二手房上市主導(dǎo)市場交易總量的這一重大變化。為適應(yīng)當(dāng)前住宅市場交易結(jié)構(gòu)重大調(diào)整,不僅需要地方政府適當(dāng)控制土地供應(yīng)節(jié)奏,避免未來市場供應(yīng)過快增加。還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺正心態(tài),充分認(rèn)識“去庫存”仍是當(dāng)前及未來一段時間樓市運(yùn)行的關(guān)鍵詞,加大促銷力度,以加快資金回籠,推進(jìn)新房去庫存化進(jìn)程。
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