摘要：據《證券日報》記者獨家統計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產凈值約為5900億元，而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-7%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產的年折舊率接近20%。

    “現在買上市銀行股，相當于以十年前的價格買房！”這一薦股觀點看似有些無厘頭，但實際上卻折射出上市銀行涉房固定資產估值失真的尷尬現實。

    據《證券日報》記者獨家統計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產凈值約為5900億元，而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-7%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產的年折舊率接近20%。據記者大致測算，即使按照最保守的估計，這部分資產的真實市價也將達到2.2萬億元，較目前的凈值“富余”1.6萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能達到3萬億元。如果說3萬億元的天文數字比較抽象，那么可以選取16家上市銀行2014年合計的凈利潤來進行對比，后者僅為1.2萬億元。

    “房屋建筑物等固定資產通常是按照成本法加折舊計算凈值，僅投資性房地產可按公允價值入賬，不過，在重組等特定條件下，評估價值也可以入賬”，一位曾在“四大會計所”任職的會計師對《證券日報》記者表示，“如果銀行出售、轉讓固定資產，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，也就是說，這些涉房固定資產的使用性質一旦發生改變，其真實價值還是有望在財報中獲得體現的。”

    “銀行的房產未來并不一定都長期自用，如果銀行的物理網點能夠被電子銀行、手機銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產或將其變為投資性房產”，一位國有大行支行負責人表示，“目前部分銀行已經走到了規模效益的拐點。”

    涉房固定資產增長迅猛

    同花順數據顯示，截至去年年底，16家上市銀行固定資產合計8408億元。其中，國有四大行固定資產規模最為龐大，合計超過6502億元。四大行中，中行和工行的固定資產規模占據前兩位，而農業銀行和建設銀行則分列第三和第四位。數據還顯示，截至2013年年底，上市銀行的固定資產合計為7341億元。也就是說，去年的增量約為1067億元，增速接近15%。

    不過，上市銀行的固定資產并不僅僅包含房地產，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產主要包括房屋及建筑物、辦公設備及運輸工具。其中，對于絕大多數上市銀行來說，房屋及建筑物和在建工程的資產規模都最為龐大，辦公設備和運輸工具的資產凈值在固定資產中的占比多數在20%-40%之間。

    以招商銀行為例，該行截至2014年年底的固定資產凈值為265億元，其中，房屋及建筑物、裝修費和在建工程的資產凈值合計207億元，電子設備、飛行設備及運輸工具的資產凈值合計約為58億元。

    《證券日報》記者對于16家上市銀行截至2014年年底房屋及建筑物、裝修費和在建工程的合計資產凈值進行逐一統計發現，上市銀行的合計凈值約為5900億元，占固定資產的比重超過了七成。

    其中，農業銀行的凈值最高，超過了1200億元；工行和建行次之，分別超過了1100億元；中國銀行的涉房資產凈值也超過了900億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產凈值最高，民生銀行其次，興業銀行排名第三，此外中信銀行和浦發銀行的涉房資產凈值也超過了100億元。

    此外，如果按照上述數據和方法測算上市銀行2012年的相關數據，截至2012年年末的涉房固定資產凈值尚不足4000億元。也就是說，兩年時間內，上市銀行涉房固定資產凈值增長了近五成。
   
    值得一提的是，按照現行的《企業會計準則第4號--固定資產》，“固定資產應當按照成本進行初始計量”，且“企業應當對所有固定資產計提折舊”。也就是說，從上市銀行上市密集度比較高的2005年開始計算至2014年年底，再加上上市銀行大多5%左右的年化折舊率，十年時間上市銀行涉房資產的累計折舊至少有兩成。以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產中的單純房屋建筑物已經累計折舊269億元，目前賬面凈值接近674億元，也就是說資產原值超過了943億元，目前折舊率約為29%。

    按照平均20%折舊保守預計，16家上市銀行合計5941億元的賬面資產對應的原值應約7400億元。

    真實價值嚴重低估

    7400億元當然也并不是這些涉房固定資產的全部價值。

    “我們銀行比較吃虧的就是前些年房價比較低的時候，總行對于買樓控制得比較嚴格，各地的分行自然也不敢大手大腳”，某股份制銀行有關人士對《證券日報》記者吐槽，“現在不得不租賃寫字樓來彌補辦公面積的不足以及改善辦公條件。”

    與該銀行的情況相反，另一家上市銀行雖然當初有些遲疑，但還是及時出手。“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街當時所剩的好位置也不多了，就拍板買下該商業房產，當時確實沒想到，才幾年時間房價已經翻了三倍多，不過由于房子是自用，并未覺得地產升值對銀行產生實質性影響”，該行時任行長此前曾經表示。

    《證券日報》記者在多個房地產網站檢索發現，目前一些城市的核心位置的寫字樓大多有價無市。以相對建成較晚的金融街B7大廈（即現北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時（2005年）價格在14600元/平方米左右，如今市價已經達到7萬元-8萬元/平方米，十年時間增長了4倍，而且即使是這個價格在金融街其實也是有價無市。此外，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值超過130億元，市價約160億元。

    但是如果按照“成本法+折舊”計量，B7大廈的賬面凈值很可能已經僅剩20億元左右，與市場潛在交易價格差距可能高達140億元。

    此外，而建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈（其建設時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多，其真實市價較賬面凈值增長的幅度自然要高于B7大廈。

    事實上，房產真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現，多地媒體曾經測算出“房價十年上漲近十倍”的區域性數據。

    上市銀行涉房固定資產賬面價值與市場價值的嚴重背離，曾經引起投資者的質疑。私募界人士崔軍曾經“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產按公允價值入賬；此外，史玉柱也曾經在微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產，數量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。

    事實上，二級市場也關注到了上市銀行的隱性財富。《證券日報》記者日前在潛伏的“攬儲銀主群”里意外收到一條薦股消息，內容正是指出“現在銀行的固定資產都是按照十多年前的成本計價的，如今買上市銀行股，相當于以十年前的價格買房，現在是買入良機”。姑且不論薦股的可信度，但從固定資產失真這一角度來看，其分析確有可取之處。

    按照上市銀行涉房資產賬面原值7400億元推算，如果這些資產十多年來市價平均漲幅為3倍（保守測算），其目前對應的價值為2.2萬億元；如果這些資產十多年來市價平均漲幅為5倍，其目前對應的市價或高達3.7萬億元，較目前的賬面凈值增長逾3萬億元。

    私房錢有望變現

    當然，涉房資產并不永遠只能按照“成本+折舊”來計價。

    上述會計師告訴《證券日報》記者，會計準則允許企業將投資性房地產在一定條件下按公允價值入賬。但是，新準則同時指出，投資性房地產需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售”。

    換而言之，銀行雖然擁有大量的房地產資產，并且這些資產隨著經濟的發展正在悄悄帶來主營業務之外的增值，但是由于沒有變現，且這部分公司處于穩定的生產環境并處于穩定的生產狀態中，故通常不能夠實現賬面增值。

    不過，按照目前手機銀行和電子銀行的發展速度，物理網點正在加速被替代，網點背后的房產未來可能不再需要“處于穩定的生產環境、穩定的生產狀態中”，也就是出現了按照市價變現的可能。
   
    去年，工商銀行便傳出了要減少物理網點的消息，工商銀行首席風險官魏國雄公開表示，“我們未來的銀行是不需要那么多人的，也確實不需要那么多物理網點，轉型就是要把更多的資源投到信息化建設上，我們想打造一個全新的EICBC，就是E工商銀行”。上述話語也在2014年數據上得到體現，工行去年在國有四大行中率先開始縮減物理網點，營業網點和實現功能分區營業網點分別減少了128和49個，在柜員配備人數上更是罕見的一年減少12024人，為現有柜員的10%。此外，中國銀行雖然柜員減少人數沒有工行多，但其在網點增加上已經趨于放緩，去年一年僅增加新網點11個。