摘要：中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、房地產藍皮書顧問牛鳳瑞在會上表示，10年的話，房價平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房價上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。

    中國社會科學院于5月7日上午9:30在中國社會科學院學術報告廳第一會議室舉行“2015年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，以聚焦新型城鎮化與房地產發展為主題進行研討。中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、房地產藍皮書顧問牛鳳瑞在會上表示，10年的話，房價平均每年上漲10.2%，人均收入10年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，人均收入快于房價上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。

    以下是文字實錄：

    魏后凱:

    下面有請中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、房地產藍皮書顧問牛鳳瑞發言。

    牛鳳瑞:

    各位女士、各位先生，非常高興和大家來討論房地產問題。我們這個藍皮書也搞了10多年了，每年在這個場合都有很多爭論，因為不同的學者有不同的知識結構，對同樣一個問題，對同樣一種數據會有不同的解讀。比如說剛才講了2014年中國的房地產投資增速“新低”，是10.5%，但是看看去年的增量是多少，是9000億，超過2002年全年的投資總量，去年一年的增量就是2002年的總量，這就是我們現在所面臨的現實。所以我們從不同的觀點來看，比如說我們講現在的庫存，我們討論問題是從企業經營層面還是從國家政府層面來討論。講庫存的話，這里面我要多說幾句，去年我們一直鼓吹要“去庫存化”，現在有人說庫存大約是6億，有人說是10億平方米，有可能是個事實。但是想一想，這個庫存那么可怕嗎？房地產是面包嗎？兩三天就過了保質期？恐怕不是。有人計算要銷售多少個月，如果你這個月銷售量上去了，馬上這個銷售數據就會大幅度變化。我個人覺得零庫存對經營者來說是追求目標，有了相應的庫存對消費者來說可能是好事。
   
    再說一個觀點，我們的庫存是在什么情況下產生的，是在大量期房情況下的庫存，大量期房是什么意思？交了錢，簽了合同，三兩年以后再給你房子，就是這個概念，這就是現在所謂的供給過剩。戶均1.02套，說中國現在房子過剩了，我問他們這1.02套什么概念？包不包括平房？說包括了，25%的平房形成我們現在的1.02套的戶均的統計，這就是中國的情況。因為每年的現實數據，公說公有理，婆說婆有理，大家都互相爭論。我分析一下房地產“泡沫論”為什么在中國市場失去解釋力，為什么失靈？“泡沫論”在中國風靡一時，受到很多學者和媒介的推崇，有人甚至計算北京市的房地產泡沫是49%多，過了幾年了，房價照漲不誤。什么原因？我做一個簡單的分析：第一，我個人覺得房價較快上漲不等于房地產泡沫，房價的較快上漲雖然是泡沫的主要表現和形成的原因，但不等于就是泡沫，也不必然形成泡沫。房價過快上漲既可能是供給不能滿足需求的這種市場信號，也可能是真實房價的合理回歸。

    我們最近這么多年發生的一些事，大家可以看一看，今天從邏輯上來講，我做了一個表，10年的話，平均每年上漲10.2%，但是看看我們人均收入每年增長多少？十年平均上漲13.3%。我們的GDP名義增長率是15.9%，這就是中國，你人均收入快于房價上漲，就等于增強了居民購房的支付能力，或者承受力。這是第一個基本觀點。

    第二，房地產的調控政策推升了中國的房價。大家想一想，我們的宏觀調控政策主流的觀點或者主流的方向是什么？是對房地產關緊土地和資金的兩個閘門，這就等于抑制房地產的有效供給。目標是讓大多數人有房住，背后的含義是什么？中國大多數人沒有房住嗎？住在哪兒？很多口號是蠱惑人心的。房價合理回歸，哪年的房價是合理的？回到哪年去？好像都沒有一個準確的解釋。說房價現在上漲過快，跟誰比？哪個機制？你那個機制是合理的嗎？是市場形成的價格嗎？不是的。所以，我們很多理論的前提就錯了。這樣就形成了在中國一方面把房地產調控作為宏觀調控的應急工具，要限制它，要擠壓它，另一方面我們在社會政策上要控制房價過快上漲，要限購、限貸，政策還沒出北京或者還沒有出中南海，已經效益相互抵消，這就是我們面臨的問題。這么多年中國房地產調控，調控房價，效果不佳，什么原因？調控本身就推升了房價上漲。這一點應該說并沒不是言過其實。