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    1. 日進百億 北京土地市場再現地王
      分析稱,“地王效應”或引部分購房者入市
      2015-04-28    作者:記者 高偉/北京報道    來源:經濟參考報
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      資料圖片
        27日,北京國土局以掛牌出讓形式現場競拍海淀區、豐臺區兩塊土地,起始總價為88.27億元。最終,兩宗土地順利成交,出讓金總額合計106.8億元。
        其中,位于海淀區西北旺鎮的中關村永豐產業基地地塊經過139輪激烈競爭后,以56.4億元的總價被首創置業競得。該地塊為住宅混合公建用地,建筑面積208702平方米,起始總價為37.87億元,綜合起始樓面價為1.8萬元/平方米。
        按照出讓條件,該地塊還要求配建建筑面積不少于7500平方米的“公共租賃住房”,并設定合理土地上限價格,當競買報價達到上限價格時,則不再接受更高報價,轉為在此價格基礎上通過現場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。
        土地出讓結束,多位業內人士測算認為,以56.4億元的總價計算,該地塊折合樓面價3.9萬元/平方米,其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米,預計未來售價直沖10萬元/平方米。
        中原地產首席分析師張大偉認為,按照4.3萬元的樓面價,再疊加土地契稅、建安稅費、財務管理成本等,該項目未來的成本價將達到7萬元以上。“如果考慮10%到20%的利潤,售價預期將在10萬元以上。作為一個將建設成20層的高層住宅來說,本地塊的樓面價又是地王價格”。
        亞豪機構市場總監郭毅分析認為,隨著樓市放松政策不斷祭出,開發商對于樓市未來預計普遍轉好,并且隨著信貸環境逐漸寬松以及市場銷量不斷增加,房企重燃對土地市場的熱情!疤貏e是在三四線城市普遍面臨嚴重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下,房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市,造成北京競地難度激增,地價高企”。
        另一方面,與房企激烈競爭相對應的是北京宅地供應的稀缺現狀。數據顯示,2015年前4個月(截至4月27日),北京土地市場新增宅地供應僅7宗,相比去年同期減少了10宗。宅地供應面積84.03萬平方米,規劃總建筑面積130.71萬平方米,相比去年同期分別減少了64%、53%。
        “供需不對稱也使得宅地的爭搶相對火熱”。郭毅分析說,海淀區近年來出讓的宅地可謂鳳毛麟角,2011年至2014年僅成交了8宗宅地。“地塊本身的稀缺性、未來需求的穩定性、價格上揚的明確性,使得該宗地塊受到熱烈追捧”。
        27日,與海淀中關村永豐產業基地住宅混合地塊的“地王價格”不同的是,豐臺區麗澤路的商業金融性地塊以50.4億元底價出讓。當天,兩宗地塊成交額達到了106.8億。
        張大偉據此分析表示,整體來看,在一系列房地產寬松政策出臺后,房企再次開啟不差錢模式。但因為土地供應較少,所以目前的北京土地市場并未完全爆發!盁衢T核心位置土地較少,部分房企對一線城市的住宅地塊,再次出現明顯的爭奪現象”。
        他進一步分析預測,4至5月份,一二線土地市場將可能出現土地集中出讓現象。“地王效應,可能會影響部分購房者選擇在近期入市購房”。
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