摘要：隨著首開(kāi)、恒大、保利、龍湖等多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的扎堆入駐，東壩地價(jià)也水漲船高。從北京市國(guó)土資源局公布的土地交易信息來(lái)看，近兩年區(qū)域內(nèi)地塊成交樓面價(jià)幾乎均在3萬(wàn)元以上，而2013年年底恒大在南區(qū)拿下的地塊已接近五萬(wàn)元，更以51.35億元刷新了當(dāng)年總價(jià)地王記錄。

    “從目前土地市場(chǎng)情況和未來(lái)區(qū)域定位等方面看，未來(lái)北京東壩區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)在十萬(wàn)塊錢(qián)應(yīng)該并不離譜。”在4月17日舉行的2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇上北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志如此“預(yù)告”東壩區(qū)域的樓市走向。

　　但相比臺(tái)湖、孫河、天宮院等高端住宅聚集地，東壩區(qū)域市場(chǎng)情況更為特殊，豪宅、自住房?jī)蓸O分化態(tài)勢(shì)，加之政府規(guī)劃配套尚未全面落地，東壩樓市的走向似乎充滿了懸念。

　　從鮮有問(wèn)津到高價(jià)地扎堆

　　在2015年北京五環(huán)外預(yù)計(jì)新上市的項(xiàng)目中，位于東壩區(qū)域的樓盤(pán)數(shù)量幾乎快要占到“半邊天”——保利首開(kāi)聯(lián)合體、首創(chuàng)置業(yè)、恒大，這些在2013年先后落子?xùn)|壩區(qū)域的品牌開(kāi)發(fā)商們，均預(yù)計(jì)在今年將項(xiàng)目推盤(pán)入市。

　　“兩年前你可能不會(huì)認(rèn)為東壩將成為2015年的樓市焦點(diǎn)。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，隨著這些項(xiàng)目推出，此前區(qū)域內(nèi)僅有奧林匹克花園、首開(kāi)常青藤等少量商品房項(xiàng)目供應(yīng)的局面將很快被打破。

　　從鮮有問(wèn)津到品牌房企扎堆入駐，東壩區(qū)域的“華麗轉(zhuǎn)身”僅僅用了兩年。參與2015東壩區(qū)域發(fā)展論壇的首開(kāi)同信分公司副總經(jīng)理岳洋介紹，早在2009年政府便把東壩定位為繼國(guó)貿(mào)、望京之后的第三個(gè)全功能新型商務(wù)區(qū)，但大量供地卻是在2013年之后。“很快東壩便受到關(guān)注，目前區(qū)域一線品牌開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)達(dá)到有五六家。”

　　隨著首開(kāi)、恒大、保利、龍湖等多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的扎堆入駐，東壩地價(jià)也水漲船高。從北京市國(guó)土資源局公布的土地交易信息來(lái)看，近兩年區(qū)域內(nèi)地塊成交樓面價(jià)幾乎均在3萬(wàn)元以上，而2013年年底恒大在南區(qū)拿下的地塊已接近五萬(wàn)元，更以51.35億元刷新了當(dāng)年總價(jià)地王記錄。

　　目前，在這一區(qū)域樓市“面粉”貴過(guò)“面包”的趨勢(shì)已然凸顯。據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，目前東壩為數(shù)不多的入市商品房成交均價(jià)在4萬(wàn)元左右，而近兩年出讓地塊在剔除自住房等之后，地價(jià)已接近或超過(guò)當(dāng)下區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)水平。

　　豪宅、自住房現(xiàn)“兩極分化”

　　在東壩高價(jià)地涌現(xiàn)的同時(shí)，也為區(qū)域帶來(lái)了大量的配建自住房。一邊是開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后項(xiàng)目高端化的需求，一邊是自住房引入的不少剛需人群，很多人認(rèn)為，區(qū)域并不明確的定位，成了困擾東壩樓市發(fā)展的一大難題。

　　“自住房和豪宅混搭，總感覺(jué)不是那么舒服。”一位東壩區(qū)域自住房購(gòu)房網(wǎng)友如此評(píng)論。另有業(yè)內(nèi)分析，豪宅一般都講究“純粹圈層”的概念，與不同消費(fèi)層的自住房剛需群體混合居住，可能會(huì)讓各方業(yè)主生活受到干擾，進(jìn)而影響銷售。

　　據(jù)分析人士推算，依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價(jià)格，區(qū)域內(nèi)高端商品房售價(jià)可能幾乎都在八萬(wàn)以上，這與自住房?jī)扇f(wàn)多的均價(jià)相比，確實(shí)存在較大差距。

　　“希望未來(lái)東壩區(qū)域的頂級(jí)豪宅和剛需產(chǎn)品售價(jià)的間距，能夠是合理化的。”談及區(qū)域內(nèi)兩種截然不同的產(chǎn)品定位，東壩板塊唯一一個(gè)剛需、首改項(xiàng)目首開(kāi)香溪郡銷售總監(jiān)范珅也在論壇上表示，區(qū)域內(nèi)頂豪的售價(jià)一定會(huì)影響剛需產(chǎn)品，很期待兩者的價(jià)格能夠多樣化，分得很清晰。

　　不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，不同產(chǎn)品類型的出現(xiàn)，正是東壩產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)多元化、多層次化、有豐富度的體現(xiàn)。“有一些自住房、剛需房是沒(méi)有關(guān)系的，東壩區(qū)域多元化會(huì)吸引大量人群，產(chǎn)業(yè)也會(huì)導(dǎo)入不同人群，這些都會(huì)給這個(gè)區(qū)域帶來(lái)人口增多的趨勢(shì)。” 龍湖東壩項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張智晴說(shuō)。

　　東壩房?jī)r(jià)進(jìn)入十萬(wàn)元時(shí)代？

　　高地價(jià)幾乎決定了未來(lái)的高房?jī)r(jià)，品牌房企扎堆下的東壩，是否將重演孫河板塊式的房?jī)r(jià)高漲？

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志“預(yù)告”稱，按照目前的土地市場(chǎng)、區(qū)域規(guī)劃、開(kāi)發(fā)房企質(zhì)量來(lái)看，“未來(lái)東壩房?jī)r(jià)在十萬(wàn)塊錢(qián)應(yīng)該并不離譜” 。陳志分析，東壩現(xiàn)在已經(jīng)成為離北京發(fā)達(dá)城區(qū)很近的區(qū)域，而五環(huán)邊上土地供應(yīng)已經(jīng)在大量縮減，加上政府對(duì)區(qū)域的支持，在品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)下，將對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

　　“隨著環(huán)五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率的提高，預(yù)計(jì)未來(lái)東壩板塊的住宅售價(jià)將攀升到7-10萬(wàn)/平米。”張大偉也在論壇上發(fā)表了類似觀點(diǎn)。

　　“從供需結(jié)構(gòu)推導(dǎo)，的確能得出這個(gè)結(jié)論。”張大偉分析，北京高端市場(chǎng)大多以組團(tuán)形式出現(xiàn)，除了孫河、門(mén)頭溝、亦莊，東北邊就是東壩。“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，這些高端住宅平層類產(chǎn)品已經(jīng)到了六萬(wàn)左右，未來(lái)東壩的高端住宅肯定奔十萬(wàn)。”

　　張大偉補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)，東壩房?jī)r(jià)的上漲，并不是傳統(tǒng)意義上的從四萬(wàn)漲到十萬(wàn)，而是產(chǎn)品不同所致，“產(chǎn)品的容積率、品質(zhì)等方面不一樣，具備了議價(jià)空間”。另外，張大偉認(rèn)為，東壩住宅售價(jià)十萬(wàn)并不會(huì)一步達(dá)成，“隨著產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，在明年、后年高端項(xiàng)目、高端品質(zhì)形成后，這個(gè)價(jià)格會(huì)比較快實(shí)現(xiàn)。” (中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)