為穩(wěn)定住房消費,緩和宏觀經(jīng)濟下行壓力,3月份中央有關(guān)部委集中出臺政策“組合拳”,鼓勵剛性和改善性住房需求入市,推進住宅庫存消化,有效激活了市場交易情緒。樓市新政在需求端釋放了一段時期以來被束縛剛性和改善型需求,在房地產(chǎn)市場總體庫存量大的情況下,有利于活躍住房交易,促進房地產(chǎn)以及整體經(jīng)濟健康發(fā)展。但房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進入到階段性總體偏松、部分區(qū)域過剩狀態(tài),新政很難改變樓市供需基本格局。
當前我國住宅去庫存壓力依然沉重,加快住宅去庫存依然是住宅市場運行主基調(diào)。截至2015年2月末,全國商品房待售面積63922萬平方米,比去年末增加1753萬平方米,商品房庫存繼續(xù)增加。巨大庫存所引發(fā)的巨額資金沉淀已經(jīng)導致個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。盡管政策暖風頻吹,而去庫存壓力也是與日俱增,無論從哪個方面分析,加快銷售和資金回籠均是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一要務(wù)。
需要關(guān)注的是,部分地區(qū)市場“漲價”預期飆升,開發(fā)商捂盤,影響房地產(chǎn)市場正常交易。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù),2015年3月份,有43個城市新建住宅價格環(huán)比上漲,較上月增加4個,價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個。在3月30日降低二套房貸首付比及縮短二手房交易營業(yè)稅免征期限等政策出臺后,出現(xiàn)了“坐地起價”、“限時購買不漲價”營銷噱頭及部分房地產(chǎn)開發(fā)商計劃提價的情況,反映出住宅市場漲價意愿有所提升,可能會進一步抬高住宅估值水平,影響剛性和改善性住房需求釋放。
住宅屬于特殊類型商品,估值時理應(yīng)將其納入資產(chǎn)定價范疇。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術(shù)可能并不完全適用,但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接轉(zhuǎn)換為租售比指標。國際上穩(wěn)定市場的標準通常在1∶200到1∶300之間,折算為年即在16到25區(qū)間。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500,相當于41倍市盈率,甚至更高。若市場價格再度明顯上漲,會增加未來估值調(diào)整壓力。
2013年四季度以來我國樓市自發(fā)調(diào)整,與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群,而改善性住房需求購買能力也非常有限,對價格高度敏感。去年部分城市取消限購政策,放松貸款條件,擴大公積金貸款額度等,并未有效激活市場成交量。2014年,全國住宅銷售面積同比下降9.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%;定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21∶1,同比下降0.25,表明定金及預收款規(guī)模下降更為明顯,反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。盡管個人住房貸款利率下降,首付款負擔減輕,但貸款是以到期償還本息為前提,短期購買成本需要長期分攤。若未來本息償還負擔過重,可能會引發(fā)中國式的“次貸風險”。
因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極營造穩(wěn)定市場環(huán)境,適應(yīng)政策組合拳出臺后的良好局面,穩(wěn)定住宅價格,調(diào)整營銷策略,加快住宅去庫存進程,才能最大程度實現(xiàn)政策調(diào)整預期成效。
涉案規(guī)模駭人的“維財金”只是地下炒金的一個側(cè)影。隨著國內(nèi)貴金屬投資市場發(fā)展,地方性的“非法炒金”交易所日益坐大。