用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年將有2400多億房地產(chǎn)信托到期，但房地產(chǎn)行業(yè)、尤其是中小開發(fā)商的資金面并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信托或?qū)⒃谶@個兌付高峰年危機(jī)頻現(xiàn)。最近，新華信托即再度撞上“槍口”，其即將于4月份到期的一款產(chǎn)品或?qū)⒀悠谝荒辍?/P>
新華信托房地產(chǎn)信托延期
日前，有新華信托客戶被告知，原定4月16日到期的“新華信托·匯源6號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”（以下簡稱“匯源6號”）將依照相關(guān)條款延長一年。
資料顯示，該項目由新華信托和卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司共同增資石家莊興躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新華信托分期出資6億元，卓達(dá)集團(tuán)分期出資3億元，項目公司通過國有土地出讓取得用于石家莊卓達(dá)碧水馨園住宅項目建設(shè)用地，進(jìn)行碧水馨園住宅項目建設(shè)。
據(jù)了解，碧水馨園住宅項目，屬于石家莊城中村改造，三年大變樣的重點工程項目。但由于北方整治霧霾，項目在辦理預(yù)售許可證時有一定滯后，以致該住宅項目銷售進(jìn)度出現(xiàn)問題。
新華信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)匯源6號合同約定，受托人有權(quán)根據(jù)本基金實際運(yùn)作情況決定延長本信托計劃的期限。目前，匯源6號投資的項目運(yùn)行正常，項目抵押物充足，能夠保證投資者本金和收益的安全。而且，合同里提高了延長期的收益率，保證投資者的利益。
其實，去年以來，新華信托就頻頻在房地產(chǎn)信托項目上“踩雷”。2014年1月“新華信托·上海錄潤置業(yè)股權(quán)投資集合資金信托計劃”到期，涉資8.5億元，但該信托產(chǎn)品的融資方上海錄潤置業(yè)牽扯高利貸，隨著擔(dān)保人鄒蘊(yùn)玉“跑路”。2014年11月，又相繼曝出“華惠119號”、“華惠50號”的兌付危機(jī)。隨后，“基石7號集合資金信托計劃”也出現(xiàn)兌付問題，不過最后有驚無險地進(jìn)入了處置期。另據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年，新華信托將有136.18億產(chǎn)品到期兌付。
對于今后如何在制度層面采取措施保障房地產(chǎn)項目的安全？新華信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，新華信托一直強(qiáng)調(diào)識別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項目，進(jìn)而為之提供服務(wù)，以提高項目質(zhì)量控制風(fēng)險，而不是簡單地以降低房地產(chǎn)投資比例來控制風(fēng)險。新華信托投資房地產(chǎn)項目，第一、要求交易對手或其控股股東應(yīng)具有一定的行業(yè)地位。第二、提高所投資項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。第三、項目物業(yè)類型優(yōu)選有較強(qiáng)剛性需求的普通住宅商品房類型的項目。第四、落實擔(dān)保措施，房地產(chǎn)項目必須提供資產(chǎn)抵押以及控股股東或?qū)嶋H控制人保證擔(dān)保，審核抵押物實現(xiàn)的可能性及實現(xiàn)程度，優(yōu)選變現(xiàn)能力強(qiáng)的抵押物。第五、提前考慮資產(chǎn)處置方案。通過以上措施來應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。
2015又一個兌付高峰年
用益信托的統(tǒng)計顯示，2015年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為2413.39億元，其中今年第一季度到期規(guī)模達(dá)534.24億元、第二季度達(dá)578.45億元、第三季度達(dá)670.86億元、第四季度達(dá)629.84億元。事實上，兌付實際規(guī)模還將大于上述數(shù)字，因為很多單一信托在成立時并沒有披露產(chǎn)品期限或是成立規(guī)模。如果加上單一類信托項目，保守估計，2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項目到期規(guī)模將超3000億元。
受到地產(chǎn)信托項目風(fēng)險頻發(fā)的影響，信托公司發(fā)行地產(chǎn)信托的熱情大幅下降。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，截至3月初，2015年房地產(chǎn)集合信托計劃共發(fā)行86款，規(guī)�？傆�173.45億元，成立規(guī)模112.09億元。而2014年同期，房地產(chǎn)集合信托計劃共成立了195款，規(guī)�？傆�420.67億元，共發(fā)行244款，規(guī)�？傆�611.72億元。
用益信托研究員帥國讓表示，同比而言，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模下滑顯著。一方面受弱經(jīng)濟(jì)周期和強(qiáng)市場競爭的影響，使得信托資產(chǎn)增速放緩，而房地產(chǎn)信托作為信托主要業(yè)務(wù)之一，亦受此影響。另一方面，今年以來信托產(chǎn)品的個體風(fēng)險暴露明顯增加，房地產(chǎn)信用風(fēng)險進(jìn)一步加大，面對不確定性的外部環(huán)境，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模將放緩。
