摘要：黃奇帆提出，房地產進入新常態后要優化房地產市場調控。

　　“學者型官員”、重慶市市長黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來了。2月13日，在重慶國土資源和房屋管理工作會議上，黃奇帆給國土和住房部門的官員現場“講課”，談房地產市場發展形勢以及如何進行調控。

　　黃奇帆說，從國際經驗看，房地產周期跟人口結構密切相關，我國人口自然增長率2006年開始低于死亡率，另外60歲人口比重到2010年達到峰值，到2020年前后，退休的人群每年大于新生的就業人群300萬人，人口減少過程中，對用地需求的增長率會放慢，對房地產的需求也會放慢。

　　在剛需人口減少的同時，人均居住面積逼近規劃上限。黃奇帆說，1990年以前，上海人均居住面積才2平方米，現在到了40平方米，整個大上海2000萬人8億平方米，但是再過20年，上海還是這個景觀，就像紐約上世紀50年代形成的景觀，現在看沒有什么變化，一旦飽和了就不再變了，人均居住面積到了平衡點，房地產的絕對需求量會逐漸收斂。

　　因此，黃奇帆提出，房地產進入新常態后要優化房地產市場調控。“房地產是不動產，是資源，是住宅，是老百姓民生保障，房地產大量的資產和銀行貸款聯系在一起，是半金融資產，和金融安全密切相關，動態來看，我們把它當商品，就要形成供求平衡；把它當成不動產，就要控制地價、房價；把它當資本品，就要進行資本品對應的物業稅、房產稅或者其他的各種直接間接稅種的管制。”

　　“作為金融品的特征，當然有個金融調控，金融調控主要是講按揭，如果松動調控零首付，那就是美國的次貸危機；控制到死就是零按揭，這時候房產市場又窒息了。合理的做法是，對這個金融品，第一套房可以二八開、三七開，第二套房對半開、六比四開，第三套房執行全首付，這是最最根本的金融屬性的調控。”

　　“對資本品，重慶按國家要求率先進行了物業稅也就是房產稅試點。我們也對不同品類的房子收差別稅率，按國家的規范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高檔公寓和別墅用不同稅率來調控。”

　　“對商品來說，有個供求平衡，我們要求整個房地產，每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過于求，低于25%，如果10%、5%的發展又供應不足，不適應城市化。”黃奇帆表示，“有人說怎么保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長，分管城鄉建設、國土資源和房屋管理、規劃)一支筆上。”

　　黃奇帆說，“房產商買地以后，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個月房產投資量超過25%，變30%或者更多，把房地產商報來的規劃件壓一壓，如果低于25%，變成15%了，這時候只要有關部門按法規批準，你畫圈以后就推出去，建設進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。”

　　“房地產是不動產，控制房地產價格的要義就是控制地價，地價不能過高，地價高，房價一定高，推高房價的間接原因和通脹有關，直接原因和地價有關。所以重慶一直控制，讓樓面地價不超過當期房價1/3。”黃奇帆說。

　　他強調，“調控地價十分重要，別以為地價高了賺錢，政府收入高了就是好事，它是個好事，但如果唯利是圖，一根筋把地價推高，長遠就使得房地產價格過高，工商企業房產資源成本過高，使得這個地方工商經濟蕭條，無法良性運作，最后使得這地方的人氣都轉到了泡沫房產，而不務實業，最后毀壞了整個城市發展的方向，后果就很嚴重。”