萬科北京區域首席執行官毛大慶近日在萬科松花湖度假區開幕式記者見面會上表示，人口紅利拐點、城鎮化降速以及總庫存難解決是中國房地產無法避免的三大問題，未來房企將淡出大開發模式。

    對于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產的絕對剛需，中國20-29歲婚齡人口數量快速下降，15歲至64歲的勞動生產力人口數量也現下滑，這就意味著已出現人口紅利拐點。

    “此前支撐房地產市場飛速發展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐，但現階段我們面臨的是，64年到70年代改善性需求的提前釋放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，購買力進一步削弱。”毛大慶說，下一個可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群達到財富高峰時再釋放，但這樣的需求遠遠小于第一輪生育高峰對樓市的拉動。

    城鎮化速度下降。毛大慶表示，雖然中國的城鎮化率僅剛剛超過53%，但農村的剩余人口數量其實并不多了。所以城鎮化將解決的，將是已進城的這一類人，其帶來的購房需求大致在1-2億人左右。

     此外，毛大慶指出，中國樓市面臨巨大的社會總庫存消化，這是中國房地產發展面臨的最大障礙。

     一方面，中國人的房子的戶均套數已經1.03套，這意味著從總體來看，房屋總數已經足夠，但目前我國城市間不平衡，北京人均套數僅為0.8到0.9，但很多城市超過1，將已批未建住房計算的話，部分地區高達1.5-1.6。

     另一方面，從國土部數據來看，現階段地方已批但還未賣給開發商的土地指標，與開發商仍未開工的土地合計，已足夠現在數年正常庫存，僅以現在的土地出讓速度，光賣地還足夠賣兩年。

    毛大慶認為，在房地產市場態勢轉變后，房企將逐步淡出之前的大開發模式，一方面加快去庫存回籠資金速度，另一方面，轉型尋求自身出路。