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    1. 工業用地“控增盤存”成發力方向
      部分地區節約集約用地新探索
      2015-01-15    作者:    來源:經濟參考報
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        面對日益趨緊的土地剛性約束,浙江、上海、江西等多地展開節約集約用地探索,用經濟杠桿撬動節地內驅力。一方面通過適當提高工業用地價格、實施合同管束,扎牢籬笆把好“增量關”;另一方面,通過差別稅收、支持企業“零增地技改”等方式向存量土地要效益。這些發端于基層的探索、實踐通過“嚴控增量、盤活存量”,取得了一定節地效果。

        出讓創新:把“圈地”者擋在門外

        為了讓真正搞產業的企業拿到地,而將“圈地”生錢者擋在門外,浙江、上海、江西等地創新工業用地出讓方式,探索合同管束、差別年期、分批出讓、先租后讓等方式,抬高企業拿地門檻,從源頭把好“增量關”。
        ——合同管束。以前出讓合同約定不明,企業對土地“圈而不用”的情況多有發生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”,工業用地出讓時在合同里約定好后續開發周期、轉讓限制等要求,對土地做到全過程管理。上海市規劃和國土資源管理局局長莊少勤告訴記者,目前上海已經啟用新的出讓合同,加入了政府對企業節地的要求,而且將盡快建立一個電子信息系統,監督企業按照合同利用土地。
        ——差別年期。“根據大樣本調查,絕大多數企業的生命周期在20年以內。”莊少勤說,通過縮短工業用地出讓年期,可以減少企業倒賣土地,到期之后,真正做得好的企業還可續期。從去年8月起,上海全面實施工業用地20年期出讓制,只有個別重大、重點項目年期仍為50年。
        ——分批出讓。在招商引資“爭搶”下,很多企業向地方要地都是“獅子大開口”,但“圈占”之后,不少土地長期“曬太陽”。“盡管很多都是‘影子項目’,但國土部門不得不當真項目來辦。”江西省鷹潭市國土局副局長童年茂說,為了既留下項目,又防止企業“圈地”,現在不少地方都對這些“大項目”實行分批出讓,見了兔子再撒鷹,有效避免了一次性出讓帶來的閑置問題。與分批出讓類似,一些地方還采取先租后讓的方式,先等企業“落地”投產之后,再出讓土地。

        價格杠桿:市場之手激發節地內驅力

        為解決長期以來工業用地出讓價格與成本之間“倒掛”導致的土地低效、閑置等問題,上海、浙江等地適當提高工業用地價格,通過企業內在的成本約束激發企業節約集約用地動力。
        工業用地“攤大餅”的一個主要原因是企業拿地成本低,在二級市場轉讓有利可圖。為解決這一問題,杭州在去年初將工業用地最低價由過去的32萬元/畝提高到90萬元/畝。“現在二級市場的價格也就八九十萬元每畝,對企業來說,一、二級市場之間的比價基本均衡,‘圈地’牟利的空間沒有了,土地利用自然而然就節約集約了。”網易杭州公司公共事務總監劉正俊說。

        差別稅收:“畝產論英雄”倒逼集約

        為讓多占地的企業多付出成本,浙江探索試點差別化征收土地使用稅,通過稅收手段促進企業節約用地,以“畝產論英雄”倒逼企業盤活存量,提高使用效率。
        紹興市柯橋區是浙江差別化土地使用稅政策最早的試點。這項政策的核心是以“畝均稅收”來確定土地使用稅征繳。具體辦法為“高征高返”,即先把1平方米的平均稅額標準從7.3元提高到9.83元,然后分行業根據畝均稅收給企業排名,排名靠前的土地使用稅有返還,排名靠后的全額征收。“這樣,企業低效利用土地的成本增大了,在拿地的時候就會有所考量。”柯橋區地稅局稅政科科長包關云說。

        空間換地:鼓勵企業“立體”發展

        過去工業用地主要是“平面發展”,很少有立體發展,工業廠房普遍只有一層。一方面企業拿地容易,沒有改造動力;另一方面,增加容積率要補交土地出讓金。為鼓勵企業立體發展,浙江提出空間換地、低效用地再開發試點,企業“零增地技改”不但免征土地出讓金,而且還有獎勵。
        2013年浙江永康市政府頒發了一項特殊獎項——集約用地創新獎。“企業本來想要200畝土地,但只能拿到100畝,所以便自己想辦法向空間要地。”能誠集團總經理助理徐建陽說,企業建設高層廠房雖然增加了成本,但擴大了生產,而且政府也鼓勵這么做,不但不用補交土地出讓金,而且還得到200萬元獎勵。
        浙江省國土廳廳長陳鐵雄表示,“空間換地”是提高存量土地利用水平、破解土地資源要素制約難題的有效抓手,當前關鍵是采取激勵措施調動企業積極性。浙江省出臺了一系列措施,引導工業企業自行提升改造,鼓勵地方對“零增地技改”后超過容積率要求的企業,給予獎勵或補助。

        (本稿件由記者潘祺、丁銘、李松、吳濤、王政、葉鋒采寫)

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